خداحافظی با افزایش جهش نرخ

فخرالدین زاوه در گفتگو با خبرنگار پارسینه اظهار کرد: از میانه سال ۱۳۹۶ یک جهش قیمتی شروع شد که دوره‌ای طولانی بود، از اواسط سال ۱۳۹۸ به نظر می‌رسید دوره جهش تمام شده، اما مجدد بعد از ثبات کوتاه‌مدت بازار‌ها تداوم دوره جهش را شاهد بودیم. این موج از ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۰ جهشی طولانی را نشان داد، به صورتی که تا به حال در بازار مسکن چنین موردی را تجربه نکرده بودیم.

وی افزود: علت طولانی شدن جهش قیمت‌ها این بود که بر جهش سنتی، جهش قیمتی دیگری هم سوار شد و علت آن ریسک‌های غیر اقتصادی بود که به اقتصاد تحمیل شد.

این کارشناس اقتصادی ادامه داد: نتیجه این شد که الان در شرایطی هستیم که متقاضیان مصرفی با شرایط نامناسب درآمدی از بازار خارج شده اند و عمده معامله‌گران سفته بازان و سوداگران هستند.

زاوه با اشاره به اینکه حجم معاملات به شدت پایین آمده است، تصریح کرد: به عنوان مثال در فروردین ماه حدود دو هزار معامله و در خردادماه حدود چهار هزار معامله ثبت شده است.

وی با تاکید بر اینکه موضع بر سر این است که مبنای اظهارنظر‌ها و تحلیل بازار مسکن میانگین قیمت‌های معاملاتی بانک مرکزی است که آماره مناسبی برای بررسی تحولات مسکن در دسترس قرار نمی‌دهد، بیان کرد: میانگین‌های اعلامی معیار دقیقی از تحولات بازار نیست، زیرا به ترکیب معاملات حساس است و لازم است شاخص بهای مناسبی محاسبه شود.

این کارشناس اقتصادی خاطرنشان کرد: بنابراین ضروری است برای خرید و فروش مبنی بر اینکه ایا قیمت بالا رفته یا شاخص معامله در مناطق تغییر کرده شاخص‌های آماری ارائه شود.

وی با بیان این موضوع که مقایسه میانگین خرداد ماه با اردیبهشت ماه متناسب نیست، گفت: بازار مسکن در اردیبهشت ماه در رکود سپری شده و از طرفی آمار قرمز کرونا را هم شاهد بودیم، بنابراین میانگین قیمت‌ها در اردی‌بهشت ماه ممکن است آماره‌ی دقیق و قابل اتکایی نباشد.

زاوه ضمن اشاره به آمار‌های اعلام شده مبنی بر اینکه اردیبهشت ماه حدود چهار هزار واحد مسکونی معامله شده و میانگین قیمت‌ها در ماه‌های فروردین تا خرداد ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۹.۳، ۲۸.۷ و ۲۹.۶ میلیون تومان شد؛ بنابراین نمی‌توان از رشد ۳ درصدی قیمت به عنوان برگشت بازار یاد کرد.

او ادامه داد: براین اساس مشاهده می‌شود قیمت‌های خردادماه به میانگین اسفند ماه نرسیده است.

این کارشناس اقتصادی خاطرنشان کرد: اگر این شرایط ادامه پیدا کند و تحولات خاصی در سطح کلان اقتصاد نداشته باشیم؛ ثبات نسبی قیمت‌های اسمی را تجربه خواهیم کرد.

وی با اشاره به این موضوع که قیمت مسکن سه درصد پایین‌تر از تورم عمومی است، افزود: تحلیل دقیق‌تر مبتنی بر این است که قیمت واقعی مسکن را با تورم عمومی مقایسه کنیم. بر این اساس با در نظر گرفتن این موضوع که تورم عمومی بالاست و تعدیل قیمت‌ها بهتر نمایان می‌شود، داده‌های آماری کاهش قیمت‌های واقعی را نشان می‌دهد.

زاوه اظهار کرد: سطح اسمی قیمت‌ها تقریبا در حد سابق است و بر این اساس با تورم تعدیل می‌شود.

این کارشناس اقتصادی به این موضوع که پساجهش یعنی جهش قیمت مسکن تمام شده و الان در دوره پساجهش هستیم، اضافه کرد: آمار‌های اسفند تا خرداد نشان می‌دهد که جهش تمام شده است.

وی با بیان اینکه اگر مذاکرات بین ایران و کشور‌های اروپایی با نتایج خوب همراه نباشد، ممکن است شاهد افزایش مجدد قیمت‌ها باشیم، گفت: اگر سناریو بدبینانه اجرا شود، بازار دارایی‌های مختلف از جمله مسکن داغ می‌شود.

زاوه ادامه داد: مشکل اصلی بازار مسکن ضعف تقاضاست که لازمه آن اصلاح ساختاری اقتصاد کلان است و گفتنی است با نسخه کوتاه مدت شرایط تغییر نمی‌کند.

این اقتصاددان با اعلام این مطلب که مالیات مسکن و مالیات بر عایدی سرمایه با دید تامین مالی عمومی قابل بررسی است، اما مرور تجربه‌ی جهان به ما نشان می‌دهد تأثیر آن بر کنترل سوداگری واضح و قطعی نیست اضافه کرد: اصلاح اقتصاد کلان نیاز اقتصاد ما است.

وی خاطرنشان کرد: افزایش نقدینگی و عدم اصلاح اقتصاد کلان عامل اصلی بی نظمی در بازارهاست. مشکل اصلی مسکن زمانی حل می‌شود که چارچوب اقتصاد کلان اصلاح شود. با اقتصادی که چرخ دهنده‌های آن به خوبی کار نمی‌کند، نمی‌توانیم انتظار کارکرد بهتری داشته باشیم.