طرح روحانی برای خانه دار کردن مردم به کجا رسید؟

تحریریه پارسینه-محمد مهدی حاتمی: رئیس جمهور از یک سو و وزیر راه و شهرسازی از سوی دیگر، سال گذشته وعده داده بودند که طی سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹، حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی با مشارکت بخش خصوصی در ایران ساخته خواهد شد تا کاهش عرضه مسکن در کشور شکسته شود.

با این حال، این طرح که عملاً اجرایی هم نشده، مخالفان خاص خودش را دارد. اما علم اقتصاد در این مورد چه می‌گوید؟ محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، خرداد سال گذشته در حاشیه آئین برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن، با اشاره به طرح احداث ۴۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در سراسر کشور گفت: هدف از اجرای این طرح تأمین سرانه‌های مورد نیاز مردم در شهر‌های جدید است و اینکه در کنار واحد‌های مسکونی، پروژه‌های مکمل، اعم از بهداشتی و درمانی، فرهنگی، ورزشی و مواردی که از جنس پشتیبانی هستند، تقویت شود. او ادامه داد: ۴ شرکت بزرگ، عملیات اجرایی ۴ پروژه را که مسکن یکی از آن‌هاست، آغاز می‌کند و امید است که در سال ۹۸ و ۹۹ این ۴۰۰ هزار واحد توسط بخش خصوصی تأمین شود.

طرحی با منتقدین فراوان

در این میان، این طرح که البته به شدت از وعده‌ها هم عقب است، از چند سو مورد انتقاد منتقدین قرار گرفته است. منتقدین عمدتاً اصولگرا می‌گویند دولت روحانی که در ابتدا با تقبیح طرح «مسکن مهر» و با اکراه این پروژه را به دست گرفت، وجاهت اخلاقی کلنگ زنی طرحی مشابه را ندارد.

مسعود زریبافان، معاون رییس جمهور و از چهره‌های کلیدی دولت محمود احمدی نژاد، یکی از این منتقدین است. او پیش‌تر گفته بود: وقتی در این کشور بیش از ۵ میلیون واحد مسکن مهر ساخته شده است، ۶ سال بی‌عملی و بعد از ۶ سال سخن گفتن از ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکن فقط یک معنی دارد و آن هم این است که از نظر مدیریتی، ارتجاعی عمل شده و به جای رفع ایرادات مسکن مهر و بهبود آن، قرار است به طرحی که تنها ۸ درصد آن حجم دارد، با کار تبلیغاتی و نه کارشناسی افتخار شود.

از آن سو، عمده کارشناسان مسکن با رویکرد عمدتاً لیبرال، معتقدند لزومی ندارد دولت مستقیماً به پروژه‌های عمرانی ورود کند و آنچه وظیفه دولت است، صرفاً بسترسازی برای فعالیت بخش خصوصی در این زمینه است. این رویکرد البته در طرح دولت هم دیده می‌شود و چنانچه اعلام شده، دولت قرار است صرفاً برای در اختیار گذاشتن زمین‌های ارزان با بخش خصوصی همکاری کند و به طور مستقیم درگیر پروژه‌های ساخت و ساز نشود.

هر چه باشد، اما به نظر می‌رسد عدم جذابیت بازار مسکن برای انبوه سازی در سال‌های اخیر، حتی بخش خصوصی را هم از بازی بیرون کرده است. مسعود خوانساری، رییس اتاق بازرگانی تهران در تیرماه سال جاری و در مراسم امضای تفاهم‌نامه‌های طرح اقدام ملی تولید مسکن در این مورد گفت: باید بررسی شود که چرا ما نمی‌توانیم سرمایه‌گذار جذب کنیم. ما شاهد ساخت مسکن صنعتی در سال ۱۳۵۰ (در پروژه شهرک اکباتان در تهران) بودیم، اما زمانی که امروز کشور را با ترکیه مقایسه می‌کنیم، متوجه می‌شویم که بسیار عقب افتاده ایم. این درحالی است که بافت‌های فرسوده هم نیاز به کار جدی دارند، حال آنکه به غیر از سال‌های ۱۳۷۳ و ۱۳۷۴ و در جریان پروژه نوسازی نواب، کاری جدی در این زمینه صورت نگرفته است.

اقتصاد چه می‌گوید؟

اما آیا دولت‌ها یا نظام‌های حکمرانی اساساً باید به شیوه‌های مستقیم و نیمه مستقیم برای ساخت مسکن اقدام کنند؟ تجربه جهانی نشان داده که ورود دولت‌ها به هر گونه اقدام اقتصادی به شکل مستقیم، عملاً به نقض غرض منجر می‌شود. در زمان ریاست جمهوری محمود احمدی نژاد، خلق حدود ۴۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی برای تزریق به طرح مسکن مهر (رقمی که در آن زمان حدود ۴۰ درصد از مجموع نقدینگی اقتصاد ایران را تشکیل می‌داد)، نه فقط حوزه مسکن را سر و سامان نداد، که این بازار را از آن زمان تاکنون به شدت هم ریخت.

اتفاقی که رخ داد، این بود که ورود دولت به حوزه مسکن و تسهیل سرمایه گذاری در این بخش، در کنار بروز بیماری هلندی که به نوبه خود ناشی از واردات گسترده همه چیز از خارج بود، موجب شد سرمایه‌های سرگردان مردمی هم سر از بازار مسکن در بیاورد. به این ترتیب، ساخت مسکن در ایران در فاصله سال‌های ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۰ به شدت رونق گرفت، تا آنجا که براساس آمارها، در شهری مانند تهران به اندازه‌ای ساخت و ساز شد که بعدها، در فاصله سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲، تهران حدود ۳ میلیون نفر جمعیت جدید به خود جذب کرد.

خانه‌های بزرگ متراژ برای جیب‌های کوچک

با این همه، ساخت مسکن جدید بدون توجه به نیاز‌های کشور انجام شد. در ایران، در سال‌های اخیر و به دنبال شکل گیری خانوار‌های جدید به دلیل ازدواج، سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید مورد نیاز بوده است. با افزایش قیمت مسکن و در جا زدن میزان تسهیلات مسکن، اما توانایی زوج‌های جدید برای خرید واحد‌های مسکونی به شدت کم شده و این در حالی است که در اوج دوره رونق ساخت و ساز در پایان دهه ۱۳۸۰، در جایی مانند تهران واحد‌های مسکونی ۱۵۰ متری ساخته می‌شد.

واضح است که امروز کمتر زوج تازه ازدواج کرده‌ای توانایی خرید واحد‌هایی با این متراژ را دارد و این واحدها، دقیقاً بخشی از ۷۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در تهران و حدود ۲.۶ میلیون واحد خالی از سکنه در سراسر کشور را تشکیل می‌دهند.

با این همه، به نظر می‌رسد سیاستگذار از این رخداد‌ها درس نگرفته و حالا باز هم همان اشتباهات در حال تکرار هستند. نخست اینکه به نظر می‌رسد اصلی‌ترین عامل برای رونق بخشی به بازار مسکن، افزایش تسهیلات مسکن و صد البته بهبود شاخص‌های اقتصاد کلان (تورم، نرخ رشد نقدینگی و...) است. دوم هم اینکه دولت می‌تواند مشوق‌هایی برای انبوه سازان در نظر بگیرد تا ساخت و ساز در ابعاد صنعتی انجام شود. به عبارت ساده، دولت می‌تواند هم طرف تقاضا و هم طرف عرضه را تحریک کند.

طرح‌هایی مانند اخذ مالیات از واحد‌های مسکونی خالی و اجرای پروژه‌های عمرانی نظیر احداث مسیر‌های جاده‌ای و ریلی از شهر‌های اقماری به شهر‌های مادر نیز راهکار‌های دیگری هستند که پیش از این در کشور‌های دیگر امتحان شده اند.