.svg)
آیا مالکان خانه‌های خالی در تور مالیات می‌افتند؟
پارسینه: اخذ مالیات از خانه‌های خالی حالا بیش از همیشه به اجرا نزدیک شده است. این طرح دست کم حدود ۱۵ سال است که در فضای اقتصاد مسکن در کشور طنین انداز شده، اما هر بار بنا به دلایلی از اجرا باز مانده است. حالا، اما در اوج بحران کسری بودجه دولتی و اوج گیری کم سابقه قیمت‌ها در بخش مسکن، دولت و مجلس جدید تصمیم دارند این طرح بر زمین مانده را کلید بزنند. اما آیا وضعیت بازار مسکن، تعداد خانه‌های خالی، متراژ آن‌ها و نیز پراکندگی جغرافیایی آن‌ها اجازه اجرای این طرح را به سیاست گذار می‌دهد؟
به گزارش پارسینه ؛ هنوز به صورت دقیق مشخص نیست که اخذ مالیات از خانه‌های خالی بر اساس چه ساز و کاری اخذ خواهد شد. مهرداد فرهادی، کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با « پارسینه » در این مورد گفت: در بحث اخذ مالیات از خانه‌های خالی، مشکل اول شناسایی این واحد‌ها است که نیازمند تجمیع اطلاعات نهاد‌های مختلف همچون ادارات آب، برق، گاز و تلفن و نیز اطلاعات ثبت شده ملکی در «سامانه ثبت معاملات و املاک کشور» است. پس از شناسایی این واحد‌ها هم همچنان این مشکل وجود دارد که میزان مالیات تعریف شده چقدر خواهد بود تا مالک تشویق به اجاره دادن یا فروش ملک خود شود؟
این کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی ادامه داد: این موضوع از این جهت اهمیت دارد که ممکن است مالکین حتی حاضر به پرداخت مالیات هم بشوند، اما باز هم انگیزه‌ای برای اجاره دادن یا فروش ملک خود نداشته باشند و به این ترتیب، افزایش عرضه مسکن که هدف اصلی این طرح است، محقق نخواهد شد. فرهادی ادامه داد: این رفتار احتمالی مالکان از همین حالا هم قابل تشخیص است، چرا که مالکان در حال حاضر با قیمت‌هایی املاک خود را در معرض اجاره یا فروش قرار داده اند که دیگر از سوی بخش عمده‌ای از دهک‌های درآمدی قابل پذیرش نیست، اما مالکی که چند سال خانه را خالی نگه داشته، باز هم حاضر نخواهد بود به قیمتی پایین‌تر از نرخ روز بازار، معامله انجام دهد، حتی اگر حاضر به پرداخت مالیات هم باشد. این، در واقع بخشی از روان شناسی بازار است.
کدام خانه‌ها خالی هستند؟
موضوع دیگری که در بحث اخذ مالیات از خانه‌های خالی حائز اهمیت است، متراژ این خانه‌ها و پراکندگی جغرافیایی آن‌ها است. بر این اساس، می‌توان پرسید آیا سیاست اخذ مالیات از خانه‌های خالی، با وجود وضعیت توزیع جغرافیایی و متراژ این خانه‌ها در ایران به همین سادگی قابلیت اجرا دارد؟
بر اساس برخی آمارها، حدود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که تنها حدود ۶۰۰ هزار واحد از آن‌ها در تهران واقع شده است. این در حالی است که بررسی متراژ واحد‌های خرید و فروش شده در چند ماه اخیر در شهر‌هایی مانند تهران نشان می‌دهد که واحد‌های بزرگ متراژ از عمق رکودی بیشتری در قیاس با واحد‌های کوچک متراژ مواجه هستند و اتفاقاً بخش عمده‌ای از واحد‌های مسکونی خالی را واحد‌های بزرگ متراژی تشکیل می‌دهند که به ویژه در شهر‌های بزرگ، متقاضی چندانی ندارند.
فرهادی در این مورد گفت: رونق مسکن در سال‌های پایانی دهه ۱۳۸۰ موجب شد بخش بزرگی از سرمایه ایرانی‌ها به سمت بازار مسکن سوق پیدا کند، اما در نبود اطلاعات دقیق، بخش مسکن با عرضه مازاد رو به رو شد و بیش از نیاز مصرفی شهروندان خانه ساخته شد. جالب اینجا بود که به عنوان نمونه در تهران، بساز بفروش‌ها به انگیزه کسب سود بالا به ساخت خانه‌هایی با متراژ بالا، مثلاً ۱۴۰ متر یا ۱۶۰ متر روی آوردند، در حالی که دیگر تقاضایی برای ملک وجود نداشت و به این ترتیب، بازار مسکن دهه ۱۳۹۰ را با رکود شروع کرد.
این کارشناس مسکن ادامه داد: این خانه‌های بزرگ متراژ حالا روی دست مالکان مانده و سرمایه آن‌ها هم در این حوزه فریز شده است، اما خریدار هم دیگر توانایی خرید این واحد‌ها را ندارد، چرا که به عنوان مثال، قیمت یک خانه ۱۵۰ متری کلید نخورده در تهران، همین حالا دست کم حدود ۴.۵ میلیارد تومان است. این در حالی است که تسهیلات بانکی برای خرید مسکن هم همپای قیمت‌ها رشد نکرده و اکنون در تهران حداکثر ۱۶۰ میلیون تومان تسهیلات مسکن به خانه اولی‌ها داده می‌شود.
این کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی ادامه داد: این موضوع از این جهت اهمیت دارد که ممکن است مالکین حتی حاضر به پرداخت مالیات هم بشوند، اما باز هم انگیزه‌ای برای اجاره دادن یا فروش ملک خود نداشته باشند و به این ترتیب، افزایش عرضه مسکن که هدف اصلی این طرح است، محقق نخواهد شد. فرهادی ادامه داد: این رفتار احتمالی مالکان از همین حالا هم قابل تشخیص است، چرا که مالکان در حال حاضر با قیمت‌هایی املاک خود را در معرض اجاره یا فروش قرار داده اند که دیگر از سوی بخش عمده‌ای از دهک‌های درآمدی قابل پذیرش نیست، اما مالکی که چند سال خانه را خالی نگه داشته، باز هم حاضر نخواهد بود به قیمتی پایین‌تر از نرخ روز بازار، معامله انجام دهد، حتی اگر حاضر به پرداخت مالیات هم باشد. این، در واقع بخشی از روان شناسی بازار است.
کدام خانه‌ها خالی هستند؟
موضوع دیگری که در بحث اخذ مالیات از خانه‌های خالی حائز اهمیت است، متراژ این خانه‌ها و پراکندگی جغرافیایی آن‌ها است. بر این اساس، می‌توان پرسید آیا سیاست اخذ مالیات از خانه‌های خالی، با وجود وضعیت توزیع جغرافیایی و متراژ این خانه‌ها در ایران به همین سادگی قابلیت اجرا دارد؟
بر اساس برخی آمارها، حدود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که تنها حدود ۶۰۰ هزار واحد از آن‌ها در تهران واقع شده است. این در حالی است که بررسی متراژ واحد‌های خرید و فروش شده در چند ماه اخیر در شهر‌هایی مانند تهران نشان می‌دهد که واحد‌های بزرگ متراژ از عمق رکودی بیشتری در قیاس با واحد‌های کوچک متراژ مواجه هستند و اتفاقاً بخش عمده‌ای از واحد‌های مسکونی خالی را واحد‌های بزرگ متراژی تشکیل می‌دهند که به ویژه در شهر‌های بزرگ، متقاضی چندانی ندارند.
فرهادی در این مورد گفت: رونق مسکن در سال‌های پایانی دهه ۱۳۸۰ موجب شد بخش بزرگی از سرمایه ایرانی‌ها به سمت بازار مسکن سوق پیدا کند، اما در نبود اطلاعات دقیق، بخش مسکن با عرضه مازاد رو به رو شد و بیش از نیاز مصرفی شهروندان خانه ساخته شد. جالب اینجا بود که به عنوان نمونه در تهران، بساز بفروش‌ها به انگیزه کسب سود بالا به ساخت خانه‌هایی با متراژ بالا، مثلاً ۱۴۰ متر یا ۱۶۰ متر روی آوردند، در حالی که دیگر تقاضایی برای ملک وجود نداشت و به این ترتیب، بازار مسکن دهه ۱۳۹۰ را با رکود شروع کرد.
این کارشناس مسکن ادامه داد: این خانه‌های بزرگ متراژ حالا روی دست مالکان مانده و سرمایه آن‌ها هم در این حوزه فریز شده است، اما خریدار هم دیگر توانایی خرید این واحد‌ها را ندارد، چرا که به عنوان مثال، قیمت یک خانه ۱۵۰ متری کلید نخورده در تهران، همین حالا دست کم حدود ۴.۵ میلیارد تومان است. این در حالی است که تسهیلات بانکی برای خرید مسکن هم همپای قیمت‌ها رشد نکرده و اکنون در تهران حداکثر ۱۶۰ میلیون تومان تسهیلات مسکن به خانه اولی‌ها داده می‌شود.
منبع:
پارسینه
دولت هیچ نظارتی بر زمین و مسکن نهایت ندارد . چرا در یک شهرستان کوچک در جنوب کشور قیمت زمین باید حداقل ۱۰۰ میلیون به بالا باشد؟! چرا خانه ای با حداقل ۵۰ سال ساخت در محله های قدیم شهر حداقل ۲۰۰ میلیون به بالا باید باشد . چرا سیستم اداری ما به گونه ای که قیمت ها و نرخ ها را دلال هاتعیین می کنند ؟ باید سیستمی طراحی شود که افراد با خانه های مسکونی و یا اجاره ایشان ثبت باشد . اولویت خانه های اجتماعی دولتی به کسانی باشد که فاقد هر گونه خانه مسکونی باشند ،همچنان دولت زمینهایی به قیمت دولتی در اختیار مردم قرار دهد و همچنان نرخ اجاربها و قیمت خانه ها را در مناطق مختلف شهر را دولت کند .
جناب سایت پارسینه ؛ چرا مالک حاضر به اجاره دادن نیست و مالیات را می پردازد ؟ چرا به این سوال جواب داده نمی شود . چرا قوه قضائیه به درستی در روابط موجر و مستأجر وارد نمی شود ؟ وقتی مالک مشاهده می کند که مستاجر واحد مورد اجاره را تخریب می کند حاضر به اجاره دادن نیست . تخریب می بایست فوراً در قوه قضائیه مورد بحث قرا گیرد ولی قوه قضائیه آنقدر لفت می دهد و کش می دهد که مالک از شکایت خود پیشمان می شود . نصوص قانونی حاکم بر این است که قوه قضائیه مکلف است در شکایات از مستاجران بدون تشریفات وارد صحنه شود ولی تشریفات پیش آمده آنهم توسط اول حل اختلاف و بعداً قوه قضائیه ؛ آنقدر بازی در می آورد که مالک از شکایت خود پشیمان می شود .
آقایان محترم ، قوه قضائیه در انجام وظایف خویش در دعاوی بین مالک و مستأجر به حقایق موجود توجه نمی کند . این سبب می شود که مالک حاضر است ملک خویش را تخلیه نگاه دارد و مالیات هم بدهد و به دست مستأجر ندهد .
این واقعیت تابحال مطرح نشده است و می بایست به این جنبه توجه کامل صورت گیرد .
یکی از علتهای اساسی بی میلی مالکان به اجاره دادن ؛ همین قوه قضائیه است .