.svg)
جنگ یا مهاجرت؟ کدام عامل بازار اجاره مسکن تهران را به هم ریخت؟
باتوجه به اینکه هنوز نمی‌توان تبعات جنگ بر بازار مسکن را بررسی و تحلیل کرد ولی با این حال بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد متغیرهایی مانند بازگشت افغانستانی‌ها و جنگ ۱۲ روزه روند اجاره‌ها را بعد از سال‌ها نزولی کرده است در این مورد بیشتر می‌خوانید.
به گزارش پارسینه، بازار مسکن در ادوارد اخیر رخ‌دادهای زیادی را تجربه کرده است و از این‌رو رویدادی مانند جنگ با آمریکا و اسراییل آخرین تجربه این حوزه محسوب می‌شود. باتوجه به اینکه مدتی کوتاهی از جنگ 12 روزه می‌گذرد، تحلیل در مورد متغیرها و به‌خصوص تبعات جنگ بر بازار اجاره و فروش مسکن زود است اما در طی همین مدت کوتاه بررسی‌های میدانی انجام شده و نشان از 2 واکنش متفاوت در صاحب‌خانه دارد، در حالی که جنگ باعث شده تا گروهی از صاحب‌خانه‌ها حاضر به ارائه تخفیف و کنار آمدن با مستاجران باشند. به هر ترتیب در این شرایط کمتر موجر و مستاجری به سقف اعلامی از سوی دولت برای رشد اجاره بها توجه دارد و به‌نظر می‌رسد که اثرگذاری این مصوبه قانونی بر بازار تقریبا به صفر رسیده است. در این مورد باید به کوچ افغانستانی‌ها از ایران اشاره کنیم که با رفتنشان آب سردی بر بازار اجاره‌ها ریختند و حالا به‌خصوص در تهران با خانه‌های خالی بسیاری روبه‌رو هستیم. همانطوری که در ادامه هم اشاره خواهیم کرد، بازار اجاره خانه به‌خصوص در تهران شرایط نزولی را در پیش گرفته است و احتمالا با کاهش چشمگیر مبالغ روبه‌رو خواهیم بود. در این مورد بیشتر می‌خوانید.
نشانه‌های جدید بازار مسکن
به تازگی 2 متغیر جدید بهعنوان عوامل رکودزا در بازار ملک بروز یافته است. ریسک‌های سیاسی و منطقه‌ای باعث شده تا تعداد معامله‌ها در بخش خرید و فروش به‌طور محسوسی کاهش پیدا کند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد با آغاز جنگ ۱۲ روزه ایران و اسراییل-آمریکا، تقاضا برای خرید مسکن روند کاهشی داشته و به‌همین دلیل قیمت‌های پیشنهادی در برخی مناطق تهران تا ۸.۵ درصد افت کرده است. از سوی دیگر خروج اتباع بیگانه ظاهرا به افزایش عرضه مسکن استیجاری انجامیده است. بنابه‌گفته نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک گفته با شدت گرفتن خروج اتباع، عرضه مسکن در بخش املاک کلنگی به‌ویژه در مناطق پایین‌شهر افزایش یافته است. در حال حاضر بسیاری از املاکی که پیش‌تر در اختیار اتباع بوده با قیمت‌هایی معادل سال گذشته عرضه می‌شوند که همین امر موجب کاهش نرخ اجاره در این بخش شده است.
خروج افغانستانی‌ها و خانه‌های خالی تهران
بنابر آخرین اطلاعات منتشر شده طی روزهای اخیر حدود ۴۰۰ هزار مهاجر غیرقانونی افغان به کشور افغانستان بازگشت داده شده‌اند. در همین مورد معاون اجتماعی پلیس اطلاعات پایتخت گفته است در ۱۲ تیر ماه امسال طرح سراسری جمع‌آوری اتباع غیرمجاز در تهران و با همکاری دیگر پلیس‌های تخصصی اجرایی شد. در این طرح کلونی‌های تجمع و پاتوق اتباع غیرمجاز در منازل، اشتغال اتباع غیرمجاز در صنوف و ... شناسایی و در نهایت ۱۵۰ نقطه در این خصوص پاکسازی شد. تذکرات جدی به مالکان و متصدیان که از اتباع غیرمجاز استفاده کرده بودند نیز داده و اقدام غیر قانونی آنها در سوابق ثبت شد.
فرجام تلاش‌های دولت
دراین مورد باید اضافه کنیم که عارضه منفی رکود معاملات آن است که ساخت‌و‌ساز کاهش می‌یابد. در حالی که افزایش قیمت مصالح ساختمانی که معمولا با تورم عمومی رشد می‌کند هزینه ساخت را بالا می‌برد. بازار تا مدتی می‌تواند از طریق عرضه واحدهای موجود در ثبات نسبی قرار بگیرد اما تکمیل ظرفیت عرضه باعث می‌شود تا بازار ملک به واحدهای جدید نیاز پیدا کند. در آن شرایط رکود ساخت و ساز اثر تورمی بر بازار ملک می‌گذارد. دولت در حال حاضر طرح نهضت ملی مسکن را در دستور کار دارد. از ابتدا که این پروژه در دولت قبل آغاز شد قرار بود واحدها برای اقشار پایین ساخته شود اما به تدریج که هزینه ساخت افزایش پیدا کرد عملا اقشار متوسط مشتریان موثر این واحدها شدند. البته کارشناسان طرحهایی مثل تولید مسکن استیجاری، مسکن تدریجی و اجاره به شرط تملیک در کلان‌شهرها را برای کنترل بازار مسکن پیشنهاد می‌دهند اما هنوز این طرح‌ها به اجرای گسترده نرسیده است.
ادامه رکورد در سومین سال
بازار مسکن از نیمه دوم سال ۱۴۰۱ تاکنون در رکود معاملاتی قرار گرفته و از نیمه دوم سال ۱۴۰۳ از نظر قیمت نیز به ثبات نسبی رسیده است. کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی، اصلی‌ترین عامل رکود محسوب می‌شود. عواملی همچون مالیات خانه‌های خالی و کاهش تقاضای سرمایه‌گذاری نیز در ثبات قیمت موثر بوده است. عمده کارشناسان پیش‌بینی دقیقی درباره زمان ایجاد رونق در بازار مسکن ندارند، اما تجربه ادوار گذشته نشان داده اگر قیمت‌ها تقریبا سه تا چهار سال افزایش نیابد، رشد تدریجی توان متقاضیان مصرفی می‌تواند منجر به رونق این بازار شود.
تاثیرات جنگ در بازار مسکن
بررسی‌های میدانی به عمل آمده از بازار اجاره در پایتخت، شهرهای حومه و سایر شهرهای کشور از تغییراتی در بازار حکایت دارد. در حالی که حمله 12 روزه غربی‌ها به کشور تا حدی رفتار موجران و مستاجران در تهران و شهرهای حومه را تغییر داده، اما به‌نظر می‌رسد که بازار اجاره در اغلب دیگر شهرهای کشور عمدتا به روال سابق است.
گفت‌وگو با مشاوران املاک در شهر تهران، شهرهای حومه تهران، تبریز و اصفهان بهعنوان شهرهایی که تجربه حمله هوایی را طی 12 روز جنگ داشتند نشان از آن دارد که بازار اجاره مسکن در سایر شهرهای کشور چندان تحت‌تاثیر جنگ و تبعات آن قرار نگرفته است. این درحالی است که اثر جنگ بر بازار اجاره مسکن در شهر تهران و شهرهای حومه قابل رصد است.
بررسی‌ها نشان می دهد که جنگ 12 روزه باعث شده تا بسیاری از موجران و مستاجران به تمدید اضطراری قرارداد اجاره تیر و مرداد روی آورند. تمدید اضطراری به معنی تمدید موقت برای بازگشت آرامش به بازار و تصمیم گیری در شرایط نرمال برای تمدید سالانه یا اتمام قرارداد قبلی است. این تمدید اضطراری از سویی به علت مدارای موجران با مستاجران در زمان جنگ و از سوی دیگر به علت واهمه موجران از تخلیه واحدهای مسکونی و نیافتن مستاجر مناسب در این زمان رخ داده است.
ارسال نظر