رشد ۲۰۰ درصدی قیمت مسکن در سال ۹۱

حدود دوسالی است که بخش مسکن و ساخت‌وساز در کشور دچار رکود شده است؛ با اینکه رئیس‌جمهور تاکید خاصی به مساله مسکن دارند، اما همچنان مشکلات و کمبودهای زیادی در این بخش مشاهده می‌شود، ارزیابی شما از این وضعیت چیست؟

این رکود به این دلیل است که یک جدول سینوسی در مسکن ایران وجود دارد. یعنی طی بررسی 20 سال گذشته جدول سیسنوسی، حجم معاملات مسکن طی مدت زمانی افزایش و سپس کاهش می‌یابد. برخی اوقات رشد این جدول سینوسی باخط تورم متناسب و سازگار است اما در برخی سال‌ها از خط تورم پایین‌تر و در برخی سال‌ها بالاتر از خط تورم قرار می‌گیرد که می‌توان نمونه آن را در بهمن سال 91 مثال زد که شاهد رشد بیش از 200 درصدی قیمت مسکن در کشور شدیم. طی 20 سال گذشته قیمت مسکن خیلی نامتعارف افزایش پیدا کرده و بین 60 تا 90 برابر شده است . یعنی اگر واحدی در سال 71 یک میلیون تومان قیمت داشت؛ در سال 91 به 60 میلیون تومان رسیده است. می‌توان گفت قیمت مسکن حداقل 60 برابر و حداکثر 90 برابر افزایش داشته است. این نشان‌دهنده این است که قیمت مسکن رشد نامتعارفی داشته است.

این افزایش قیمت را ناشی از چه می‌دانید؟

افزایش قیمت مسکن با افزایش دستمزد مردم متناسب نبوده است. چراکه قدرت خرید مردم کمتر شده‌است و توانایی این که خود را به تورم مسکن برسانند، وجود ندارد. مگر اینکه املاکی داشته باشند و از طریق فروش آن بتوانند جایگزین کنند. به نوعی رشد نامتوازن، عدم توازن تولید و سیاست‌های غلط بانکی باعث شده که قیمت مسکن افزایش پیدا کند، چراکه مردم و مشاوران املاک نمی‌توانند قیمت مسکن را افزایش دهند. پول درشت است که می‌تواند در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار باشد. پول درشت هم در اختیار بانک‌ها و موسسات مالی که دارای هلدینگ‌های ساختمانی هستند، قرار دارد. بزرگ‌ترین مجتمع‌سازی‌های لوکس در تهران مربوط به بانک‌هاست که این برخلاف ماده 4 قانون بانکداری است. ماده 4 قانون بانکداری می‌گوید؛ «فعالیت بانک‌ها و موسسات مالی در حوزه اموال غیر‌منقول و تولید ممنوع است». این حضور بانک‌ها نه‌تنها در تولید مسکن موثر نیست، بلکه به گرانی‌ها دامن زده است. یعنی هم ساختمان‌های کلنگی و زمین‌ها را گران می‌خرند و هم الگوی قیمتی آپارتمان‌ها را افزایش می‌دهند. بنابراین یکی از دغدغه‌های اصلی، کنترل و نظارت بر این حوزه است که می‌تواند عامل مهمی در جلوگیری از افزایش قیمت‌ها باشد و هم اینکه رونق را به بازار مسکن برگرداند.

برخی معتقدند که مشاورین املاک در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذارند.

100 درصد مشاوران املاک کشور کار سوداگرانه انجام نمی‌دهند و کسان دیگری هستند که در حوزه مسکن کارهای سوداگرانه انجام می‌دهند که به نام مشاوران املاک تمام می‌شود‌. رکود تورمی و رشد نامتعارف قیمت مسکن و همچنین کاهش قدرت خرید مردم در بازار مسکن شرایطی را به وجود آورده تا کسب و کار مشاوران املاک کساد شود. این وضعت باعث شده تا تعداد زیادی از مشاوران املاک این حرفه را ترک کنند چراکه درآمدهای آنها در مقایسه با سرمایه‌هایی که در این حرفه آورده‌اند توازن ندارد. در یک اقتصاد پایدار ایجاب می‌کند همه رویکردهایی که در حوزه مشاغل وجود دارد دارای تناسب باشد. به‌عنوان مثال در حوزه امور مالیاتی، مالیات‌های مضاعف بر مشاغل مختلف از جمله مشاوران املاک عواملی است که رونق کسب و کار را می‌گیرد.

با توجه به اینکه ده‌ها صنعت به بخش ساخت‌وساز و مسکن مرتبط است، برای خروج بازار مسکن از رکود و ایجاد تحرک در این بخش چه اقداماتی باید صورت گیرد؟

صنعت ساختمان با 1200 شغل و 300 صنعت ارتباط دارد و خروجی این صنعت مشاوران املاک هستند و رویکرد ما این است که با نهادهای مرتبط مانند شهرداری‌ها تعاملی داشته باشیم که نگاه مثبتی به شغل مشاوران املاک داشته باشند. بخشی از این به کنترل تورم برمی‌گردد که خوشبختانه دولت تدبیر و امید دراین زمینه عملکرد موفقی داشته است. به‌گونه‌ای که تورم بالای 45 درصد به پایین‌تر از 25 درصد رسیده است. نکته دیگر این است که باید قدرت خرید مردم افزایش یابد. برای افزایش قدرت خرید مردم باید طرح‌های تشویقی ایجاد کرد؛ به‌طور مثال می‌توان با تولید مسکن بیشتر، مسکن را دراختیار این افراد قرار داد یا از طریق تسهیلات بانکی دیربازده با نرخ سود پایین و مبالغ اثرگذار در خرید قیمت مسکن، قدرت خرید مردم را افزایش داد. اینها می‌تواند محرک بازار مسکن باشد.

یکی از سیاست‌های دولت جدید و وزیر راه ‌و شهرسازی تدوین طرح جامع مسکن است، فکر می‌کنید این طرح تا چه اندازه می‌تواند مشکلات بخش مسکن را حل کند؟

آقایان آخوندی و مظاهری افرادی فنی و متخصص در حوزه مسکن هستند. البته نکته قابل تامل در این طرح این است که نباید شتابزده عمل کرد. چراکه ممکن است خروجی آن‌ مانند مسکن مهر باشد. بلکه باید با اندیشه و برنامه کار کرد. این یک سال زمان مناسبی بود برای اینکه دولت اندیشه و طرح‌های خود را عملیاتی کند. لذا باید در چنین شرایطی این طرح رونمایی شود. البته توقع ما این بود که شهریورماه این طرح رونمایی شود. در جریان مشکلاتی که در مجلس و کمیسیون عمران بر سر راه این طرح وجود دارد، هستیم ولی درمجموع انتظار ما این است که طرح جامع مسکن تا آذرماه در وزارت راه و شهرسازی رونمایی شود. درمجموع راهی جز این نیست و ایراداتی هم که بر این طرح وارد هست، باید درنهایت به یک طرح جامع برسیم و آن را عملیاتی کنیم تا در یک پروسه زمانی 5 تا 10 ساله تا 1404 ایرادات طرح رفع شود.

چه ایراداتی به این طرح وارد است؟

در طرح جامع مسکن توجه کمی به اقشار آسیب‌پذیر شده است که باید توجه به این قشر پررنگ‌تر شود. همچنین بحث بانک‌ها، بخش خصوصی و اصل 44 قانون اساسی نیز دیده شود.

آیا نیاز به حضور و فعالیت انبوه‌سازان در این مدل پیشنهادی هست یا خیر؟

قطعا انبوه‌سازان باید در حوزه مسکن حضور داشته باشند و راهی جز این نیست. در تمامی کشورهایی که عبور از رکود مسکن و تامین مسکن را داشته‌اند؛ مثل مالزی و ترکیه، اقدام به ساخت مسکن صنعتی کردند. درست مثل کشاورزی صنعتی. در یک زمین که کشاورزی به شکل صنعتی انجام می‌شود، قاعدتا برداشت آن نسبت به زمین سنتی بیشتر است. اگر صنعتی‌سازی مسکن را با محوریت تولیدکنندگان بخش خصوصی اعم انبوه‌سازان و تولیدگنندگان افزایش دهیم، مطمئنا می‌توان گام موثرتری را در راستای برداشتن موانع در بخش مسکن برداشت. دولت هم باید نقش ناظر را داشته باشد. اما90 درصد اقتصاد جمهوری اسلامی دولتی است. تا زمانی که اقتصاد به بخش خصوصی واگذار نشود و اقتصاد از حاکمیت و دولت جدا نشود، این مشکلات را خواهیم داشت. چنانچه دولت به‌عنوان ناظر و پشتیبان می‌تواند از عوامل مهم پویایی اقتصاد باشد.

برای صنعتی‌سازی در بخش مسکن چه تدابیری باید اندیشیده شود؟

آمار صنعتی‌سازی در سال 2014 در بخش مسکن در ایران کمتر 10 درصد است و این یعنی فاجعه. به نظرم دولت، شهرداری‌ها، سازمان نظام مهندسی ارگان‌ها ونهادهای مختلف که در ارتباط با مسکن هستند باید گام جدی در این زمینه بردارند.

پیش‌بینی شما از بازار مسکن تا پایان سال 93 چیست؟

با توجه به کاهش قدرت خرید مردم تا پایان سال بازار مسکن با وجود آنکه افزایش معاملات را تجربه خواهد کرد، اما قیمت‌ها افزایش نمی‌یابد. سال آینده نیز این وضعیت ادامه خواهد داشت، اگرچه با کشورهای 1+5 نیز به توافق برسیم.

اگر ممکن است درخصوص ضرورت صدور کدرهگیری برای معاملات خرید و فروش مسکن توضیحاتی بفرمایید.

صدور کد رهگیری و ساماندهی معاملات در سامانه مدیریت املاک درحال حاضر مهم‌ترین مرجع اطلاعاتی در حوزه املاک محسوب می‌شود. مرکز آمار ایران، وزارت راه و شهرسازی، مجلس و سایر دستگاه‌ها و نهادهای آماری و تصمیم‌ساز کشور در حوزه مسکن از اطلاعات این سامانه به‌عنوان مرجع اصلی اطلاعاتی در زمینه حجم معاملات مسكن، نوسانات قیمت مسكن و همچنین تشخیص دوره‌های ركود و رونق مسكن استفاده می‌کنند. از زمان راه‌اندازی سامانه مدیریت املاک و صدور کد رهگیری برای معاملات مسکن مهم‌ترین خواسته دولت و سایر مراجع مرتبط با حوزه مسکن یعنی شفاف سازی اطلاعات املاک و همچنین ساماندهی فعالیت مشاوران املاک محقق شده و سامانه کد رهگیری به‌عنوان بهترین ابزار کنترل حجم و قیمت معاملات و همچنین ساماندهی فعالیت مشاوران املاک به مهم‌ترین مرجع اطلاعاتی حوزه مسکن تبدیل شده است. سامانه کد رهگیری در راستای افزایش ضریب اطمینان و کاهش تخلف در حوزه مسکن و همچنین فراهم‌آوری بانک اطلاعاتی جامع در حوزه معاملات املاک، مرجعی جامع و قابل استناد برای همه افراد، سازمان‌ها، وزارتخانه‌ها و مراجعی است که به نحوی با حوزه مسکن و معاملات املاک مرتبط هستند. اتصال شهرداری به سامانه کد رهگیری از دیگر اقدامات مهم در حوزه معاملات املاک است. اتصال شهرداری به سامانه کد رهگیری با توجه به حساسیت‌های موجود درخصوص تغییر کاربری‌ها می‌تواند اطلاعات مهم و شفافی را درمورد کاربری املاک در اختیار متعاملین قرار دهد و از این نظر نیز برای کاهش تخلفات در این حوزه، موثر واقع شود. همچنین اتصال سیستم بانکی کشور به سامانه کد رهگیری از دیگر الزامات موجود در این زمینه است. بانک‌ها با اتصال به سامانه مدیریت املاک می‌توانند از صحت و سقم وثیقه‌های ملكی و همچنین دارایی‌های تضمینی وام‌گیرنده‌ها به‌راحتی اطلاع پیدا كرده و همچنین آخرین وضعیت بدهی‌های ملکی مالكان را از بابت تسهیلاتی كه دریافت كرده و به‌جای آن، ملك خود را در رهن گذاشته‌اند، به منظور افزایش ضریب صحت وامنیت معاملات برای مشاوران املاک و مردم قابل استعلام کنند.
*آرمان