گزارش پارسینه از آخرین تحولات و تصمیمات بازار مسکن؛
پارسینه: به نظر می‌رسد اخذ مالیات موجب افزایش خرید و فروش واحد‌های خالی از سکنه شود، اما به دلیل عدم تناسب عرضه و تقاضا به عنوان اصلی‌ترین مشکل در بازار مسکن کشور طی بیش از یک دهه گذشته، احتمالاً دهک‌های درآمدی پایین‌تر همچنان سهمی از این رونق نخواهند داشت.
۲۲ مرداد ۱۳۹۹ - ۲۰:۵۵
۰
تحریریه پارسینه - محمد مهدی حاتمی: اخذ مالیات از خانه‌های خالی حالا بیش از هر زمان دیگری طی چند ماه گذشته به اجرا نزدیک شده و آن طور که از گفته‌های جسته و گریخته متولیان این موضوع به گوش می‌رسد، حتی ساز و کار اجرایی آن هم دقیق‌تر شده است. در میانه هفته گذشته، وزارت راه وشهرسازی از آغاز ارسال پیامک به صاحبان واحد‌های مسکونی خالی طی روز‌های آتی خبر داد.
 
بر این اساس، قرار است داده‌های سامانه املاک و اسکان کشور برای تشخیص مالکان خانه‌های خالی مورد استفاده قرار بگیرد و پیامکی جهت اطلاع به آن‌ها ارسال شود. دریافت کنندگان این پیامک می‌توانند وارد سامانه املاک و اسکان کشور شوند تا اطلاعات ملک خود را مشاهده و تایید و اطلاعات سکونتی را خوداظهاری کنند. در این میان، خانه‌های خالی شناسایی و اطلاعات در اختیار سازمان مالیاتی قرار می‌گیرد.

مالیات در فصل رکود

با این همه، هنوز مشخص نیست بازیگران بازار مسکن در ایران در مقابل پدیده‌ای تا این حد تازه چه واکنشی نشان خواهند داد؟ به عبارت دیگر، آیا آنچنان که سیاستگذار انتظار دارد، سیگنال اخذ مالیات موجب افزایش عرضه در بازار خواهد شد و یا مطابق معمول، راه‌های فرار مالیاتی به اندازه‌ای گسترده اند که تغییر محسوسی در قیمت ملک رخ نخواهد داد؟

نخستین متغیر در پیش بینی وضعیت بازار مسکن پس از اعمال مالیات جدید، وضعیت کنونی این بازار است. بر اساس برخی شواهد، در داغ‌ترین فصل معاملات املاک در کشور، بازار خرید و فروش مسکن در آستانه یک رکود سنگین قرار گرفته است. یکی از شواهد ورود به فاز رکود، افت قیمت اوراق وام خرید مسکن از اوج‌های تاریخی قیمتی طی ماه‌های اخیر است.

بر این اساس، در حالی که میانگین قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن در تیرماه سال جاری تا ۸۰ و حتی ۹۰ هزار تومان هم می‌رسید، طی روز‌های اخیر، قیمت هر برگ اوراق، حتی اوراق تازه منتشر شده، به کانال‌های ۷۰ و حتی ۶۰ هزار تومانی بازگشته است. بر اساس آمار‌های در دسترس، استفاده از تسهیلات مسکن برای خرید واحد‌های مسکونی در بهار سال ۱۳۹۹ در قیاس با بهار سال ۱۳۹۸، افتی ۳۰ درصدی را شاهد بوده که البته می‌تواند نشانه‌ای از بی اثر شدن این اوراق هم باشد.

به این ترتیب، چنانچه مطابق داده‌های رسمی قیمت میانگین هر متر مربع مسکن در تهران را حدود ۲۱ میلیون تومان در نظر بگیریم، وام حداکثر ۲۴۰ میلیون تومانیِ زوجین، تنها ۱۶ درصد از هزینه خرید یک واحد ۷۰ متری در پایتخت را پوشش می‌دهد، عددی که در عمل، هیچ مشوق اضافه‌ای برای خرید ملک در تهران نیست.
 
از دیگر سو، برخی آمار‌ها هم از افزایش سهم خرید واحد‌های مسکونی به قصد سرمایه گذاری از مجموع خرید‌ها در بازار مسکن در شهر‌هایی مانند تهران حکایت می‌کنند، اتفاقی که نشانه‌ای از ورود قریب الوقوع به فاز رکودی است.

نسخه شفابخش یا داروی مرگ بار؟

مساله دیگری که می‌تواند بر تاثیرگذاری اخذ مالیات از خانه‌های خالی بر وضعیت بازار مسکن کشور تاثیرگذار باشد، چگونگی توزیع این واحد‌ها است. آمار‌های مربوط به سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهند که حدود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که حدود ۱۱ درصد از مجموع تمام واحد‌های مسکونی کشور را شامل می‌شود.

با این همه، یکی از اصلی‌ترین دلایل خالی ماندن این واحدها، بزرگ متراژ بودن آن‌ها است و این موضوعی است که در طرح مالیات جدید به آن توجه چندانی نشده است. بر اساس یکی دیگر از داده‌های آماری منتشر شده در مورد واحد‌های مسکونی خالی از سکنه، حدود ۶۵ درصد از این واحد‌ها بیش از ۱۰۰ متر مربع مساحت دارند و اساساً به همین دلیل خالی مانده اند. به این ترتیب، متناسب نبودن متراژ واحد‌های خالی با تقاضای بازار و ناکارایی نظام تسهیلات دهی برای خرید واحد‌های مسکونی، اصلی‌ترین موانع بر سر راه بازدهی طرح مالیاتی جدید هستند.

اما آیا میزان مالیات اخذ شده از خانه‌های خالی آن اندازه هست که مالکان را به فروش یا اجاره آن‌ها تشویق کند؟ اطلاعات منتشر شده از جزئیات طرح مالیات جدید نشان می‌دهد که خانه‌های خالی در نخستین سال از اجرای طرح، شش برابر اجاره سالیانه، در سال دوم ۱۲ برابر و در سال سوم ۱۸ برابر مبلغ اجاره سالیانه مشمول مالیات می‌شوند.

بر این اساس، به طور مثال چنانچه نرخ رهن کامل یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری نوساز در منطقه‌ای معمولی از شهر تهران حدود ۳ میلیون تومان در هر متر مربع باشد

اجاره بهای ماهانه این واحد در صورت تبدیل کامل به اجاره ماهانه، ۹ میلیون تومان در هر ماه و اجاره هر سال آن ۱۰۸ میلیون تومان خواهد بود. به این ترتیب، مالک واحد مسکونی مذکور به شرط خالی بودن آن باید در سال اول شش برابر این مبلغ یعنی ۶۴۸ میلیون تومان، سال دوم یک میلیارد و ۲۹۶ میلیون تومان و سال سوم یک میلیارد و ۹۴۴ میلیون تومان مالیات بپردازد. این اعداد به اندازه‌ای بالا هستند که تقریباً هر مالکی را-دست کم در جایی مانند تهران- به فروش یا اجاره واحد‌ها تشویق کنند.

از دیگر سو، آن گونه که مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران خبر داده، هر مشاور املاک برای تعداد واحد‌های قابل انتقال سقفی دارد که موجب می‌شود جلوی معاملات صوری برای فرار از مالیات گرفته شود. به این ترتیب، به نظر می‌رسد این مالیات موجب افزایش خرید و فروش واحد‌های خالی از سکنه شود، اما به دلیل عدم تناسب عرضه و تقاضا به عنوان اصلی‌ترین مشکل در بازار مسکن کشور طی بیش از یک دهه گذشته، احتمالاً دهک‌های درآمدی پایین‌تر همچنان سهمی از این رونق نخواهند داشت.
منبع: پارسینه
بهترین خرید
ارسال نظر
بهترین خرید
نمای روز
بهترین خرید
بهترین خرید
بهترین خرید
بهترین خرید
بهترین خرید
آخرین اخبار
بهترین خرید
بهترین خرید