.svg)
«شهرکسازی»؛ برنامه جدید دولت برای ساخت مسکن
افزایش نامتقارن جمعیت در ۴ دهه اخیر به ویژه در اطراف شهرهای بزرگ، موجب توسعه سکونتگاههای غیررسمی شده که مشکلات اجتماعی، اقتصادی و امنیتی را در پی داشته است.
به گزارش پارسینه به نقل از اطلاعات - بسیاری از ساکنان این محلات را مهاجرانی از شهرهای کوچک و محروم تشکیل دادهاند که با هدف کسب شغل و دسترسی به امکانات بهداشتی و درمانی به حومه شهرهای بزرگ نقل مکان کردهاند. اینک نه میتوان آنان را به شهرهای خود بازگرداند و نه میتوان وضعیت اسفبار امکانات زیرساختی سکونتگاههای غیررسمی را ساماندهی کرد.
شهرهای جدیدی نظیر هشتگرد، پرند و پردیس در اطراف پایتخت و شهرهای مهاجران، ملاصدرا و گلبهار در دیگر استانها برای همین منظور احداث شدهاند ولی اکنون کمبود منابع مالی به مانع بزرگی برای توسعه همین شهرها مبدل شده و دولت را ناگزیر از طراحی الگوی جدیدی برای اسکان جمعیت سربار شهرها کرده است.
«شهرکسازی» اکنون به عنوان یکی از برنامههای میانمدت و بلندمدت دولت و بخشی از راهبردهای اجرای برنامه هفتم توسعه، با هدف افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور در دستور کار قرار گرفته است. این رویکرد میتواند در تحقق بخشی از سیاستهای دولت برای آمایش سرزمین، توزیع متوازن جمعیت، ثروت و در مفهوم عام آن، ارتقای رفاه اجتماعی نقشآفرین باشد.
در همین راستا، ستاد شهرکسازی با تصویب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران به دنبال افزایش ظرفیت سکونتگاهی در اطراف کلانشهرها و شهرهای بزرگ از طریق احداث شهرک یا شهرهای جدید است و در نخستین گام ایجاد ۶ شهر جدید با ظرفیت جمعیتی حدود یک میلیون نفر در نوار ساحلی شمال و جنوب و همچنین ۱۰ شهرک دولتی در سایر نقاط کشور با بیشاز ۲۶۰ هزار نفر جمعیت مد نظر قرار گرفته است.
شهرام ملکی، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید در تشریح این راهبرد میگوید: ستاد مدیریت شهرکسازی کشور در شرکت عمران شهرهای جدید مستقر شده و دامنه فعالیت آن تمامی شهرکهای مسکونی، تخصصی و صنفی است که ایجاد ظرفیتهای جدید سکونتی را با بهرهگیری از سرمایهگذاری بخش خصوصی در اراضی مناسب دنبال می کند.
وی میافزاید: شهرکسازی رکن سوم نظام سکونتگاهی کشور در کنار روستا و شهر است. شهرکها از نظر ماهیت با شهرها تفاوت دارند؛ چراکه معمولاً جمعیت آنها کمتر از ۳۰ هزار نفر است، محدوده مشخص و مستقلی دارند و الگوی مدیریتی آنها نیز مبتنی بر هیأت امنای مالکان یا انجمن مالکان است.
معاون وزیر راه و شهرسازی میگوید: برخلاف شهرها که مدیریت آنها بر عهده شهرداری است و روستاها که با دهیاری اداره میشوند، در شهرکها مجموعهای از مالکان، مدیریت امور شهرک را پیگیری میکنند.
به گفته وی، برای ایجاد چنین شهرکهایی، ابتدا شرکت عمران شهرهای جدید و سازمان ملی زمین و مسکن نسبت به شناسایی اراضی دولتی مناسب اقدام میکنند و در قالب طرح توجیهی، ضرورت ایجاد شهرک و محل استقرار آن مورد بررسی قرار میگیرد. شهرکها معمولا خارج از محدوده و حریم شهرها ایجاد میشوند و دارای موجودیتی مستقل هستند ولی ایجاد آنها باید بر اساس ضوابط مصوب و سیاستهای کلان شهرسازی باشد.
ایجاد شهرک های جدید
مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید میگوید: از سال ۱۳۹۹ که ستاد مدیریت شهرکسازی بر اساس دستورالعملهای جدید فعالیت خود را آغاز کرد، تاکنون برای ۱۰ شهرک دولتی پروانه تأسیس صادر شده است. این شهرکها شامل پردیس زندگی یک، ۲ و ۳، در میبد، شهید سلیمانی یزد، پرنیان یک، ۲ و ۳ در قم، گهرباران مازندران و جهرم فارس هستند.
به گفته ملکی، برای ایجاد دو شهرک دولتی شامل فاز نخست پردیس زندگی یک یزد و پرنیان یک قم نیز پروانه بهرهبرداری صادر شده که ظرفیت جمعیتپذیری این ۱۰ شهرک دولتی در مجموع ۲۶۱ هزار و ۴۰۰ نفر و ظرفیت احداث واحد مسکونی در آنها ۷۰ هزار و ۵۵۰ واحد است.
از سوی دیگر، برای شهرکهای خلیج فارس بوشهر، نوین شاهرود و کوثر یزد، سه پروانه تأسیس صادر شده و برای فاز نخست شهرک خلیج فارس بوشهر، فرزادشهر مازندران، فاز نخست نوین شاهرود و فاز نخست کوثر یزد نیز چهار پروانه بهرهبرداری صادر شده است. به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، جمعیتپذیری شهرکهای خصوصی ۲۳ هزار و ۶۹۰ نفر پیشبینی شده و ظرفیت احداث واحد در این شهرکها ۶ هزار و ۴۹۰ واحد است.
تفاوت شهرکهای دولتی و خصوصی
شهرکهای دولتی برای اجرای طرحهای حمایتی مسکن از جمله نهضت ملی مسکن و قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت طراحی شدهاند و متقاضی ایجاد آنها دولت، سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت عمران شهرهای جدید هستند. ولی متقاضی ایجاد شهرکهای خصوصی، بنگاههای بزرگ اقتصادی بخش خصوصی هستند که پس از بررسیهای اقتصادی و اجتماعی نسبت به ساخت آنها اقدام میکنند. با این وجود نظارت بر تمامی شهرکهای دولتی و خصوصی بر عهده دولت و ستاد مدیریت شهرکسازی است و سازندگان موظفند ۹ دستورالعمل و شیوهنامه در این حوزه را کاملاً رعایت کنند.
معاون وزیر راه و شهرسازی می گوید: این دستورالعملها شامل چارچوب مطالعات و شرح خدمات طرح توجیهی، طرح جامع، طرح آمادهسازی و طراحی شهری، چارچوب و فرم پروانه ساختمانی و پایان کار، شیوهنامه نحوه محاسبه بهای خدمات صدور پروانه ساختمان، نحوه وصول و محل هزینهکرد آن در شهرک، بازنگری دستورالعمل ترویج شهرکسازی در کشور، نحوه صدور پروانه تأسیس و پروانه بهرهبرداری، شیوهنامه صدور و تمدید پروانه ساختمانی، گواهی عدم خلاف، پایان کار ساختمان، جلوگیری از تخلفات ساختمانی، نحوه محاسبه و هزینهکرد حقالنظاره، اساسنامه و نحوه تشکیل هیأت امنای شهرک و همچنین تعیین صلاحیت اجرایی و مالی متقاضیان شهرکسازی است.
فرآیند تصویب طرحهای جدید
ملکی در تشریح فرآیند ایجاد شهرکها و تفاوت پروانه تأسیس با پروانه بهرهبرداری می گوید: ایجاد شهرک و طرح جامع آن باید در شورایعالی شهرسازی و معماری ایران به تصویب برسد و پس از تصویب، موضوع برای ادامه فرآیند به ستاد مدیریت شهرکسازی کشور ابلاغ میشود. پس از تصویب طرح جامع، شهرکساز باید طرح طراحی شهری و آمادهسازی را تهیه و به ستاد مدیریت شهرکسازی ارائه کند. این طرح از نظر ویژگیهایی که یک شهرک باید داشته باشد، از جمله نحوه تفکیک، شبکه معابر، شبکه آبرسانی، برقرسانی و سایر زیرساختها بررسی میشود.
وی میافزاید: پس از تأیید این مراحل، پروانه تأسیس صادر میشود و شهرکساز میتواند عملیات اجرایی شهرک را آغاز کند. در این مرحله، شهرکساز موظف است نسبت به آمادهسازی اراضی و ایجاد زیرساختهای مورد نیاز از جمله شبکه معابر و خدمات مورد نیاز اقدام کند. پس از رسیدن شهرک به میانگین پیشرفت مناسب، درخواست پروانه بهرهبرداری به ستاد مدیریت شهرکسازی ارائه میشود.
ملکی گفت: ستاد پس از انجام بازدیدهای میدانی و بررسیهای لازم، در صورت احراز شرایط، پروانه بهرهبرداری را صادر میکند و پس از صدور این پروانه، امکان فروش، واگذاری، اجاره و جذب شریک برای شهرکساز فراهم میشود.
وی میگوید: پیش از صدور پروانه بهرهبرداری، شهرکساز اجازه فروش اراضی را ندارد، اما پس از آمادهسازی زیرساختها و صدور پروانه بهرهبرداری، اراضی قابل قطعهبندی، تفکیک و واگذاری خواهند بود.
اعتبار پنجساله پروانه تأسیس شهرکها
ملکی درباره زمانبندی اجرای شهرکها میگوید: فاصله زمانی میان صدور پروانه تأسیس تا بهرهبرداری و تکمیل شهرکها به عواملی مانند مساحت، میزان جمعیتپذیری و حجم عملیات اجرایی بستگی دارد. در شهرکهای خصوصی، منابع در دسترس سرمایهگذار نقش مهمی در سرعت اجرای پروژه دارد، زیرا بخش خصوصی بر اساس مطالعات اقتصادی، هزینهها، درآمدها و منافع اجرای پروژه وارد فرآیند شهرکسازی میشود.
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به فرآیند بررسی طرحهای شهرکسازی میافزاید: مطابق دستورالعملهای موجود، طرحهای شهرکسازی در استانها خارج از نوبت و با قید فوریت بررسی میشوند. پس از تصویب طرح جامع در شورایعالی شهرسازی و معماری، شهرکساز باید نسبت به تهیه طرحهای طراحی شهری و آمادهسازی اقدام کند که این فرآیند معمولاً بیش از چهار تا شش ماه زمان نمیبرد.
به گفته ملکی، پس از ارائه طرح به ستاد مدیریت شهرکسازی، در صورت تکمیل مدارک و تأیید الزامات، پروانه تأسیس طی یک تا دو هفته صادر میشود و پس از آن عملیات اجرایی شهرک آغاز خواهد شد.
ملکی با بیان اینکه اعتبار پروانه تأسیس پنج سال است، گفت: شهرکساز باید در این مدت تعهدات خود را برای ایجاد شهرک انجام دهد. با تصویب ستاد مدیریت شهرکسازی، این پروانه برای یک دوره و حداکثر تا پنج سال دیگر قابل تمدید خواهد بود.
وی درباره صدور پروانههای ساختمانی در شهرکها نیز میگوید: دو پروانه اصلی برای کل شهرک شامل پروانه تأسیس و پروانه بهرهبرداری توسط ستاد مدیریت شهرکسازی صادر میشود، اما برای احداث ساختمانها در داخل شهرک، مالکان باید پروانه ساختمانی را از ادارات کل راه و شهرسازی استانها دریافت کنند.
مشکل الگوی سابق شهرهای جدید
طی سه دهه اخیر دهها شهرجدید در اطراف کلانشهرها ایجاد شدهاند و اگرچه جمعیتی زیادی را به خود جذب کردهاند ولی پاسخگوی همه نیازهای ساکنان خود نبودهاند. برخی کارشناسان به نحوه اداره این شهرها انتقاد دارند و معتقدند شهرهای جدید بهدلیل فقدان امکانات زیستی مناسب، صرفاً به خوابگاهی برای ساکنان تبدیل شدهاند. یعنی جمعیت اسکان یافته در این شهرها همچنان ناچارند اغلب نیازهای خود را از کلانشهرهای اطراف تأمین کنند.
رسول عباسی یکی از ساکنان شهر جدید پرند در جنوب غربی پایتخت که ۲۲ سال قبل از کامیاران استان کردستان به این منطقه مهاجرت کرده است، می گوید: هنوز برای خدمات درمانی باید به تهران و یا رباط کریم عزیمت کنیم. فاصله دور تا دسترسی به بیمارستان مناسب و امکانات درمانی گاهی به قیمت جان ساکنین تمام میشود.
علیار جانبابایی هم که از روستاهای اطراف ساری به شهر جدید پردیس در شمال شرقی تهران مهاجرت کرده است، از نبود امکانات تحصیلی و درمانی مناسب در این منطقه گلایه دارد و می گوید: برای استفاده از این امکانات در شهرهای اطراف باید دهها کیلومتر مسیر طی کنیم.
وی میگوید: برای کار هم ناچاریم هر روز مسافت ۴۰ کیلومتری میان تهران و پردیس را با دشواریهای فراوان طی کنیم. محل اشتغال بسیاری از مردم این شهر در کارگاههای صنعتی و اداراتی است که کیلومترها با محل سکونت آنها فاصله دارد. کارشناسان میگویند برای رفع این مشکل باید از الگوی جدید «شهرک سازی» پیروی کرد که بر اساس آمایش سرزمین ایجاد میشوند.
رویکرد آمایشی
مهاون وزیر راه و شهرسازی با تائید مشکلات الگوهای قبلی اسکان جمعیت میگوید: شهرکهای جدید باید براساس آمایش سرزمین و استعدادهای پیرامون طراحی و ایجاد شوند تا ساکنان را از دستیابی به نیازهای اساسی بینیاز کنند. در واقع، تجربه احداث شهرهای جدید و انتقادهایی که درباره فاصله این سکونتگاهها با مراکز اشتغال و خدمات مطرح شده، اهمیت کیفیت برنامهریزی، تأمین زیرساختها و ایجاد پیوند میان محل سکونت و فعالیتهای اقتصادی را در «شهرکسازی» دوچندان میکند.
با این توضیح میتوان دریافت، موفقیت سیاست شهرکسازی علاوه بر افزایش ظرفیت سکونتی، به میزان تحقق هدف اصلی آن یعنی ایجاد سکونتگاههای پایدار، برخوردار از خدمات و متناسب با ظرفیتهای سرزمینی کشور وابسته خواهد بود.
در مجموع، برنامه «شهرک سازی» برای جبران نواقص اسکان جمعیت در سیاستهای قبلی طراحی شده است و مقیاس کوچک و تعداد زیاد آنها با اتکای به سرمایه بخش خصوصی میتواند مشکلات الگوهای پیشین را برطرف کند.
ارسال نظر