بنگاه‌داری و تملک هزاران واحد مسکونی ریشه اصلی بحران در بازار مسکن است

بازار مسکن طی دهه‌های اخیر به دلیل شانه‌خالی کردن متولیان از انجام وظایف قانونی خود، با بحران‌های متعددی مواجه بوده است؛ بحرانی که در سال‌های اخیر با افزایش مهاجرت معکوس مستأجران از کلان‌شهرها، به دلیل ناتوانی درآمد خانوار در تأمین هزینه‌های سنگین مسکن، رشد افسارگسیخته نرخ اجاره‌بها، ناترازی انرژی و عدم ارائه تسهیلات کارآمد خرید، ابعاد تازه‌ای یافته است.

این بحران اکنون به مرحله‌ای رسیده که نه تنها معیشت میلیون‌ها خانوار ایرانی را به شدت تحت‌تأثیر قرار داده، بلکه به یکی از چالش‌های اصلی اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شده است. رشد بی‌وقفه هزینه‌های تأمین مسکن موجب شده بیش از نیمی از سبد هزینه خانوارها، به‌ویژه در کلان‌شهرها، صرف اجاره یا خرید سرپناه شود. بر اساس تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در تیرماه سال جاری به ۳۲.۴ درصد رسیده است رشد بی‌وقفه هزینه‌های تأمین مسکن موجب شده بیش از نیمی از سبد هزینه خانوارها، به‌ویژه در کلان‌شهرها، صرف اجاره یا خرید سرپناه شود. بر اساس تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در تیرماه سال جاری به ۳۲.۴ درصد رسیده است.

مسکن امروز نه تنها پرهزینه‌ترین بخش از زندگی خانوار ایرانی محسوب می‌شود، بلکه سهم ۶۰ تا ۷۰ درصدی آن از هزینه‌های ماهانه، ضرورت بازنگری جدی در سیاست‌ها و برنامه‌های موجود را یادآور می‌شود. در شرایطی که بازار مسکن همچنان با کمبود عرضه، رشد قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید خانوارها مواجه است، کارشناسان معتقدند یکی از ریشه اصلی نابسامانی این بازار را باید در سیاست‌های کلان مالی و عملکرد نظام بانکی جست‌وجو کرد.

سیاست‌هایی که به جای هدایت منابع به سمت تولید و تأمین مالی بخش مسکن، زمینه ورود بانک‌ها به بنگاه‌داری و فعالیت در بازار املاک را فراهم کرده است. به اعتقاد کارشناسان، تمرکز بر مالکان واحدهای مسکونی یا متراژهای محدود، نمی‌تواند راهکار مؤثری برای کنترل بازار باشد. در بازاری که حجم عرضه مشخص و محدود است، چنین اقداماتی تأثیر قابل توجهی بر تنظیم قیمت‌ها نخواهد داشت و آنچه می‌تواند تعادل را به بازار بازگرداند، اصلاح سیاست‌های مالی و نحوه تخصیص منابع بانکی است.

آدرس اشتباه برای حل بحران مسکن

کارشناسان بر این باورند که گاهی در تحلیل عوامل مؤثر بر افزایش قیمت مسکن، آدرس‌های نادرستی به افکار عمومی داده می‌شود. در حالی که نمی‌توان مالکی را که چند واحد مسکونی یا متراژی محدود در اختیار دارد، عامل اصلی نوسانات بازار دانست. به گفته آنان، تغییر روند قیمت‌ها زمانی امکان‌پذیر خواهد بود که سیاست‌های کلان اقتصادی، مالی و بانکی در مسیر صحیح قرار گیرد و منابع کشور به سمت تولید و افزایش عرضه واقعی مسکن هدایت شود.

وامی که توان خرید ندارد

بر اساس قوانین موجود، شبکه بانکی موظف بوده است ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهد، اما این تکلیف قانونی طی سال‌های گذشته به‌طور کامل اجرا نشده است. کارشناسان درخصوص کاهش شدید قدرت خرید تسهیلات بانکی می‌گویند، اگر میزان وام‌های پرداختی بانک‌ها با قیمت‌های فعلی بازار و همچنین اقساط و هزینه‌های جانبی آن مقایسه شود، مشخص خواهد شد که این تسهیلات تناسبی با واقعیت‌های بازار ندارد.

برآیند آمارها، تکالیف قانونی اجرا نشده و اظهارات کارشناسان نشان می‌دهد بحران امروز بازار مسکن صرفاً نتیجه کمبود عرضه یا فعالیت برخی مالکان نیست، بلکه ریشه آن را باید در ضعف سیاست‌گذاری، اجرا نشدن قوانین و انحراف منابع مالی از بخش تولید مسکن جست‌وجو کرد

به گفته آنان، در شرایط فعلی حتی در مناطق جنوبی تهران نیز مانده این تسهیلات تنها امکان خرید حدود ۱۰ تا ۱۲ مترمربع واحد مسکونی را فراهم می‌کند؛ موضوعی که نشان می‌دهد وام‌های موجود عملاً کارایی خود را برای خانه‌دار شدن متقاضیان از دست داده‌اند.

بنگاه‌داری بانک‌ها؛ عامل تشدید بحران

کارشناسان یکی از مهم‌ترین چالش‌های بازار مسکن را ورود بانک‌ها به فعالیت‌های بنگاه‌داری عنوان می‌کنند. به اعتقاد آنان، بانک‌ها به جای ایفای نقش حمایتی و هدایت منابع حاصل از سپرده‌های مردم به بخش‌های مولد اقتصاد و تأمین مالی ساخت مسکن، بخش قابل توجهی از سرمایه‌های خود را به بازار املاک و مستغلات منتقل کرده‌اند.

این رویکرد، علاوه بر کاهش منابع در دسترس بخش تولید مسکن، موجب شده است خود بانک‌ها به یکی از بازیگران اصلی بازار ملک تبدیل شوند؛ موضوعی که از نگاه کارشناسان، آثار قابل توجهی بر افزایش قیمت‌ها و تشدید تورم در بازار مسکن داشته است.

کاهش دسترسی خانوارها به مسکن

کارشناسان معتقدند تداوم این روند، ضمن کاهش عرضه مؤثر مسکن، فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت واحدهای مسکونی را بیش از گذشته افزایش داده است. در نتیجه، اقشار متوسط و کم‌درآمد بیشترین آسیب را از این شرایط متحمل شده‌اند و دسترسی آنان به مسکن مناسب روزبه‌روز دشوارتر شده است؛ به باور آنان، تا زمانی که نظام بانکی به تکالیف قانونی خود در حوزه تأمین مالی بخش مسکن عمل نکند و منابع بانکی به جای فعالیت‌های سوداگرانه در خدمت تولید و عرضه مسکن قرار نگیرد، نمی‌توان انتظار ایجاد تعادل پایدار و کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن را داشت.

کارشناسان معتقدند تداوم بنگاه‌داری بانک‌ها، ضمن کاهش عرضه مؤثر مسکن، فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت واحدهای مسکونی را بیش از گذشته افزایش داده است. در نتیجه، اقشار متوسط و کم‌درآمد بیشترین آسیب را از این شرایط متحمل شده‌اند و دسترسی آنان به مسکن مناسب روزبه‌روز دشوارتر شده استانتقاد صریح رهبرشهید از بنگاه‌داری بانک‌ها

موضوع بنگاه‌داری بانک‌ها طی سال‌های گذشته بارها مورد انتقاد رهبر معظم انقلاب نیز قرار گرفته است. ایشان در شهریورماه سال ۱۳۹۷ با انتقاد از ادامه فعالیت بانک‌ها در حوزه بنگاه‌داری و انجام هزینه‌های غیرضروری، از جمله گسترش شعب بانکی، بر لزوم نظارت جدی بانک مرکزی بر عملکرد شبکه بانکی تأکید کردند.

رهبر شهید انقلاب در این‌باره فرمودند: «بانک مرکزی باید با نظارت کامل و دقیق مانع بروز مشکلاتی نظیر مسائل سپرده‌گذاران برخی بانک‌ها و مؤسسات مالی شود.»

ایشان همچنین با تأکید بر ضرورت نظارت مستمر بانک مرکزی بر بانک‌ها افزودند: «نظارت بانک مرکزی بر بانک‌ها موجب می‌شود بانک‌ها به این وضع نرسند. وقتی هم که به این وضع رسید بالاخره باید برخورد کرد.»

رهبر شهید انقلاب یکی از دلایل بروز مشکلات نقدینگی در بانک‌ها را توسعه بی‌ضابطه شعب و ورود به فعالیت‌های خارج از مأموریت اصلی شبکه بانکی عنوان کرده و تصریح کردند: «نظارت بانک مرکزی بر بانک‌ها موجب می‌شود بانک‌ها به این وضع نرسند. وقتی هم که به این وضع رسید بالاخره باید برخورد کرد. چرا بانک‌ها مشکل نقدینگی پیدا می‌کنند برای اینکه شعبه زیاد می‌کنند. برای اینکه آسایشگاه برای افراد خودشان می‌سازند. بنده یک وقتی در تهران از جایی عبور می‌کردم، دیواری طولانی بود که هرچی می‌رفتیم ادامه داشت! پرسیدم این تشکیلات عظیم برای کیست؟ گفتند مال فلان بانک است، بانک غلط می‌کند که چنین کاری کند. حالا اینکه تشکیلاتی است که لابد برای تفریح و این حرف‌ها است. بانک‌ها بنگاه‌داری می‌کنند. جلوی بنگاه‌داری بانک‌ها را بگیرید. بانک برای بنگاه‌داری نیست.»

ایشان در ادامه با تأکید بر ضرورت پیشگیری از بروز مشکلات در نظام بانکی خاطرنشان کردند: «البته باید از اول جلوی مشکلات گرفته شود، اما می‌توان با روش‌های مؤثر، با آن دسته از مراکز مالی که برای مردم مشکل به وجود می‌آورند، برخورد کرد.»

بیش از ۶۷۰۰ واحد مسکونی در تملک بانک‌ها

آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد شبکه بانکی کشور در مجموع مالک بیش از ۶ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی است که بخشی از این املاک به‌عنوان منازل سازمانی مورد استفاده قرار می‌گیرد. این آمار تنها مربوط به واحدهای مسکونی بوده و ساختمان‌های اداری، تجاری، باغ‌ها و زمین‌های تحت تملک بانک‌ها را دربر نمی‌گیرد.

بررسی این آمارها نشان می‌دهد بخش قابل توجهی از املاک مسکونی در اختیار تعداد محدودی از بانک‌ها قرار دارد. در این میان، بانک‌های سپه، تجارت، رفاه، ملی و اقتصاد نوین بیشترین میزان تملک واحدهای مسکونی را به خود اختصاص داده‌اند؛ این پنج بانک در مجموع مالک ۵ هزار و ۳۵ واحد مسکونی هستند.

برآیند آمارها، تکالیف قانونی اجرا نشده و اظهارات کارشناسان نشان می‌دهد بحران امروز بازار مسکن صرفاً نتیجه کمبود عرضه یا فعالیت برخی مالکان نیست، بلکه ریشه آن را باید در ضعف سیاست‌گذاری، اجرا نشدن قوانین و انحراف منابع مالی از بخش تولید مسکن جست‌وجو کرد. در شرایطی که شبکه بانکی مطابق قانون موظف به تأمین مالی بخش مسکن بوده، بخش قابل توجهی از منابع به جای ساخت و عرضه واحدهای مسکونی، صرف بنگاه‌داری و تملک املاک شده است؛ موضوعی که نه‌تنها مورد انتقاد کارشناسان، بلکه سال‌ها پیش از سوی رهبر معظم انقلاب نیز به صراحت مورد هشدار قرار گرفته بود.

اکنون که آمارهای رسمی از تملک هزاران واحد مسکونی توسط بانک‌ها حکایت دارد و از سوی دیگر، وام‌های خرید مسکن توان تأمین حتی بخش کوچکی از قیمت یک واحد مسکونی را ندارند، بیش از هر زمان دیگری ضرورت بازنگری در عملکرد نظام بانکی و اجرای کامل قوانین حوزه مسکن احساس می‌شود. به باور کارشناسان، تا زمانی که منابع بانکی به جای حضور در بازار ملک، در مسیر تولید، افزایش عرضه و حمایت از متقاضیان واقعی مسکن هدایت نشود، نمی‌توان انتظار داشت بحران مسکن کاهش یابد و رؤیای خانه‌دار شدن برای بخش قابل توجهی از خانوارهای ایرانی به واقعیت تبدیل شود.