مسکن استیجاری در کشورهای موفق چگونه جواب داد؟ ۴ شرط موفقیت و تجربه متفاوت سنگاپور

به گزارش پارسینه به نقل از اقتصادنیوز، چندی پیش دولت از آغاز مرحله دوم طرح «مسکن استیجاری زوج‌های جوان» در سه استان البرز، گیلان و خراسان جنوبی خبر داد.

بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، این طرح با هدف ساماندهی بازار اجاره و حمایت از زوج‌های جوان اجرا می‌شود و ثبت‌نام آن به‌صورت استان‌به‌استان در حال انجام است؛ به‌گونه‌ای که در هر مرحله، متقاضیان پس از طی فرآیند استعلام، پالایش و اولویت‌بندی، امکان بهره‌مندی از واحدهای استیجاری را خواهند داشت.

شرایط ثبت‌نام در طرح مسکن استیجاری چیست؟

بر اساس ضوابط اعلامی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، متقاضیان طرح مسکن استیجاری زوج‌های جوان باید حداکثر پنج سال از تاریخ ازدواج رسمی آن‌ها گذشته باشد. همچنین متقاضی، همسر و افراد تحت تکفل وی نباید مالک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی باشند.

از دیگر شرایط ثبت‌نام، قرار گرفتن متقاضیان در دهک‌های درآمدی اول تا ششم و داشتن سابقه سکونت در شهر محل تقاضا است. احراز این شرایط از طریق استعلام سامانه‌های مربوط انجام خواهد شد.

این طرح به‌طور ویژه برای حمایت از زوج‌های جوان طراحی شده و تمرکز آن بر خانوارهایی است که در ابتدای مسیر زندگی مشترک با فشار هزینه‌های اجاره مواجه هستند.

استقبال همراه با انتقاد؛ واکنش کاربران به طرح مسکن استیجاری

در کنار اعلام جزئیات این طرح، بازخوردهای منتشرشده از سوی کاربران در فضای مجازی و ذیل اخبار مربوط به «مسکن استیجاری زوج‌های جوان» نشان می‌دهد این سیاست با واکنش‌های متفاوتی روبه‌رو شده است. بخشی از مخاطبان از آغاز اجرای این طرح استقبال کرده و آن را گامی برای کاهش فشار هزینه‌های اجاره بر زوج‌های جوان دانسته‌اند. برخی نیز خواستار تسریع در آغاز ثبت‌نام در سایر استان‌ها و افزایش ظرفیت اجرای طرح شده‌اند.

در مقابل، گروهی از متقاضیان نسبت به شرایط تعیین‌شده برای ثبت‌نام انتقاد دارند. محدود شدن جامعه هدف به زوج‌هایی که کمتر از پنج سال از ازدواج آن‌ها گذشته، شرط پنج سال سابقه سکونت در شهر محل تقاضا و ملاک قرار گرفتن دهک‌های درآمدی، از جمله محورهای اصلی این انتقادها بوده است. شماری از کاربران نیز معتقدند بسیاری از خانوارهای مستأجر با سابقه ازدواج بیشتر یا افرادی که به دلیل اشتغال ناچار به مهاجرت بین شهرها هستند، از دایره مشمولان این طرح خارج می‌شوند.

همچنین برخی متقاضیان نسبت به شیوه دهک‌بندی درآمدی و احتمال خطا در شناسایی افراد واجد شرایط ابراز نگرانی کرده‌اند و خواستار شفاف‌سازی بیشتر درباره فرآیند پالایش، اولویت‌بندی و نحوه تخصیص واحدهای استیجاری شده‌اند. در مجموع، واکنش‌ها نشان می‌دهد اگرچه اصل حمایت از مستأجران مورد استقبال قرار گرفته، اما بخش قابل توجهی از افکار عمومی معتقد است موفقیت این طرح به گسترش دامنه مشمولان، افزایش تعداد واحدهای قابل عرضه و شفافیت در فرآیند تخصیص وابسته خواهد بود.

انتقاد مجلس؛ اولویت با تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام است

در سوی دیگر، برخی نمایندگان مجلس با اشاره به حجم بالای تقاضای انباشته و پروژه‌های نیمه‌تمام مسکن، نسبت به اثرگذاری این سیاست‌ها ابراز تردید کرده‌اند. به گفته عضو کمیسیون عمران مجلس، در شرایطی که حدود ۸۵۰ هزار واحد مسکونی در دست اقدام به دلیل نبود پشتیبانی کافی با تأخیر و افزایش هزینه مواجه شده‌اند، آغاز طرح‌های جدید با مقیاس محدود می‌تواند نه‌تنها گرهی از بازار مسکن باز نکند، بلکه به افزایش نارضایتی متقاضیان منجر شود.

هم‌زمان این پرسش نیز مطرح است که طرحی با ظرفیت چند ده هزار واحدی، چگونه می‌تواند پاسخگوی بازاری باشد که سالانه صدها هزار ازدواج جدید و میلیون‌ها خانوار فاقد مسکن را در خود جای داده است. منتقدان معتقدند در غیاب یک برنامه منسجم برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام و افزایش پایدار عرضه، طرح‌های استیجاری جدید نیز با چالش اثربخشی مواجه خواهند شد.

تجربه جهان از مسکن استیجاری چه می‌گوید؟

بررسی تجربه کشورهای مختلف نشان می‌دهد «مسکن استیجاری اجتماعی» (Social Rental Housing) یکی از مهم‌ترین ابزارهای دولت‌ها برای افزایش دسترسی خانوارها به مسکن مقرون‌به‌صرفه است، اما موفقیت آن بیش از آنکه به اصل سیاست وابسته باشد، به نحوه اجرا، تأمین مالی و تداوم عرضه بستگی دارد.

بر اساس تازه‌ترین داده‌های پایگاه داده مسکن مقرون‌به‌صرفه سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD)، در مجموع ۳۳ کشور عضو این سازمان دارای نوعی نظام مسکن استیجاری اجتماعی هستند. با این حال، سهم این بخش از بازار مسکن در کشورها تفاوت قابل توجهی دارد و از کمتر از ۲ درصد تا بیش از ۳۰ درصد کل موجودی مسکن متغیر است. به طور متوسط، مسکن استیجاری اجتماعی حدود ۶ درصد از کل موجودی مسکن کشورهای عضو OECD را تشکیل می‌دهد.

وین؛ موفق‌ترین الگوی مسکن استیجاری جهان

اتریش، به‌ویژه شهر وین، یکی از موفق‌ترین نمونه‌های اجرای سیاست مسکن استیجاری در جهان به شمار می‌رود. حدود ۴۳ درصد از واحدهای مسکونی شهر وین در قالب مسکن اجتماعی یا یارانه‌ای اداره می‌شوند و نزدیک به ۶۰ درصد جمعیت این شهر در این واحدها سکونت دارند. همچنین اجاره این واحدها به طور متوسط حدود ۳۰ درصد کمتر از اجاره‌بهای بازار آزاد است. کارشناسان، استمرار ساخت‌وساز طی نزدیک به یک قرن، مشارکت گسترده تعاونی‌های غیرانتفاعی و امکان دسترسی طبقه متوسط به این واحدها را از مهم‌ترین دلایل موفقیت مدل وین می‌دانند.

هلند و دانمارک؛ سهم بالا، اما چالش عرضه

هلند نیز یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های مسکن استیجاری اجتماعی جهان را در اختیار دارد؛ به طوری که حدود ۳۰ درصد از کل موجودی مسکن این کشور به واحدهای استیجاری اجتماعی اختصاص یافته است. با وجود این، رشد تقاضا و کمبود عرضه باعث شده صف انتظار دریافت این واحدها در برخی شهرها به بیش از ۱۰ سال برسد. تجربه هلند نشان می‌دهد حتی سهم بالای مسکن اجتماعی نیز بدون افزایش مستمر عرضه نمی‌تواند بحران مسکن را به طور کامل برطرف کند.

در دانمارک نیز حدود ۲۰ درصد از واحدهای مسکونی در قالب مسکن اجتماعی اداره می‌شوند. ویژگی اصلی این مدل، مدیریت بخش عمده‌ای از واحدها توسط تعاونی‌ها و نهادهای غیرانتفاعی است؛ مدلی که OECD آن را از موفق‌ترین نمونه‌های تأمین مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه معرفی کرده است.

سنگاپور؛ حمایت از مالکیت به جای اجاره

در مقابل، تجربه سنگاپور نشان می‌دهد این کشور مسیر متفاوتی را انتخاب کرده است. حدود ۸۰ درصد جمعیت در واحدهای ساخته‌شده توسط دولت (HDB) زندگی می‌کنند، اما بخش عمده این واحدها به شکل مالکیتی واگذار شده‌اند و مسکن استیجاری تنها برای اقشار بسیار کم‌درآمد در نظر گرفته می‌شود. از این رو، سنگاپور بیشتر نمونه موفق «مسکن مالکیتی حمایتی» محسوب می‌شود تا «مسکن استیجاری اجتماعی».

نمونه‌های ناموفق؛ وقتی عرضه متوقف می‌شود

برخی کشورها نیز تجربه‌های کم‌موفق‌تری داشته‌اند. در سوئد، با وجود نظام گسترده اجاره و کنترل قیمت، کمبود عرضه موجب شده زمان انتظار برای دریافت برخی واحدهای اجاره‌ای در استکهلم به ۱۰ تا ۲۰ سال برسد. OECD این کشور را به دلیل نحوه تعیین اجاره‌بها، در تعریف کلاسیک مسکن اجتماعی قرار نمی‌دهد.

در بریتانیا نیز سیاست فروش گسترده خانه‌های دولتی به مستأجران (Right to Buy) از دهه ۱۹۸۰ موجب کاهش شدید موجودی مسکن اجتماعی شد. بسیاری از کارشناسان این سیاست را یکی از عوامل تشدید بحران عرضه و افزایش فشار بر بازار اجاره خصوصی می‌دانند.

ایالات متحده نیز اگرچه تجربه طولانی در ساخت مسکن عمومی دارد، اما تمرکز فقر، فرسودگی ساختمان‌ها و ضعف سرمایه‌گذاری باعث شد از دهه ۱۹۹۰ سیاست این کشور به جای توسعه مسکن عمومی، بیشتر بر پرداخت یارانه اجاره به خانوارها متمرکز شود.

چهار شرط موفقیت مسکن استیجاری از نگاه OECD

بنا بر اعلام سازمان همکاری و توسعه اقتصادی، تجربه کشورهای مختلف نشان می‌دهد موفقیت مسکن استیجاری اجتماعی در گرو چهار عامل اصلی است: تداوم ساخت‌وساز، تأمین مالی پایدار، مشارکت بخش‌های غیرانتفاعی و خصوصی و جلوگیری از محدود شدن این واحدها صرفاً به اقشار بسیار کم‌درآمد.

در مقابل، کشورهایی که عرضه مستمر نداشته یا منابع مالی این بخش را کاهش داده‌اند، با صف‌های طولانی، افت کیفیت واحدها و تشدید بحران مسکن روبه‌رو شده‌اند