بلاتکلیفی در بازار مسکن؛ چالش‌های مستأجران و تاثیر خروج اتباع

تاثیر جنگ بر بازار مسکن

برخی از کارشناسان معتقدند که در پی جنگ اخیر، اقتصاد کشور وارد مرحله‌ای از نوسازی اقتصادی شده که به‌طور طبیعی اثرات خود را بر بازار مسکن و به‌ویژه حوزه اجاره گذاشته است. «کاهش امنیت روانی»، «کاهش تولید و عرضه مسکن»، «تورم عمومی» و «انتقال بار اقتصادی به مستاجران» از جمله پیامدهایی بود که وضعیت را پیچیده‌تر کرد. بسیاری از مناطق شهری، به‌ویژه کلان‌شهرها، با مهاجرت‌های داخلی پس از جنگ مواجه شدند و همین امر به افزایش تقاضا در بازار اجاره دامن زد. علاوه بر آن، کمبود حمایت‌های دولتی و نبود بسته‌های تشویقی برای توسعه مسکن استیجاری، موجب شده تا تقابل نابرابر میان عرضه و تقاضا، به زیان مستأجران تمام شود.

باید اضافه کنیم که در چنین شرایطی، لزوم تدوین و اجرای سیاست‌های حمایتی از طبقات پایینی جامعه بیش از پیش احساس می‌شود. از جمله راهکارهای پیشنهادی می‌توان به «تدوین نظام اجاره‌بهای منصفانه»، «افزایش عرضه مسکن اجتماعی»، «تعیین سقف رشد اجاره با ضمانت اجرایی»، «حمایت از مستاجران در معرض تخلیه اضطراری» و «تسهیل پرداخت ودیعه از طریق منابع بانکی» اشاره کرد. در مجموع حل این ابربحران نیازمند رویکردی خاص و همکاری دستگاه‌های اجرایی، قانون‌گذار و بخش خصوصی است تا ثبات خانوارهای مستأجر، به‌عنوان بخش بزرگی از جامعه شهری، حفظ شود.

بازار مسکن در بی‌خبری

«حسن محتشم»، تحلیلگر حوزه مسکن و عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران در مورد آخرین شرایط این صنف در هفته‌هایی که کشور در شرایط جنگی قرار داشت و با بیان اینکه چالش‌های سیاسی و بین‌المللی کشور بر روی مسکن هم تاثیر گذاشته گفت: «بازار مسکن در حال حاضر و پس از جنگ ۱۲ روزه در رکود به سر می‌برد اما پیش از جنگ هم در رکود قرار داشت. تقاضای موثر وجود داشت، اما توان خرید برای مصرف‌کنندگان واقعی همواره محدود بود. به این ترتیب، سرمایه‌گذاران هم با احتیاط وارد بازار می‌شدند. در طول ۱۲ روز جنگ معاملات در بازار مسکن به شدت کاهش یافت. وضعیت مذاکرات بین‌المللی در ابهام قرار دارد، بنابراین سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن نیز کاهش یافته است. پروژه‌هایی که قبلاً در حال سرمایه‌گذاری بودند باید ادامه یابند، اما مشکلات نقدینگی و بلاتکلیفی وجود دارد. به همین دلیل، شرایط بازار مسکن در این مدت بسیار پیچیده است. تا زمانی که وضعیت تعامل کشور با دنیا مشخص نشود، بلاتکلیفی در بازارها ادامه خواهد داشت. امیدوارم با توجه به این وضعیت، برای آینده بهتر تصمیم‌گیری کنیم. با پایان جنگ و اعلام آتش‌بس، هنوز هم نگرانی‌ها وجود دارد؛ زیرا هیچ تضمینی برای پایدار بودن آتش‌بس وجود ندارد.»

این تحلیل‌گر درباره اثر خروج اتباع بر بازار مسکن ادامه داد: «با توجه به اینکه کارگران افغان نقش بسزایی در ساخت و ساز داشتند، خروج آن‌ها تاثیرات زیادی بر این بازار خواهد گذاشت. این نیازی به تامین نیروی کار جایگزین دارد و به طور قطع، این امر با افزایش قیمت ساخت همراه خواهد بود. دستمزد کارگران افغان روزانه ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار تومان و دستمزد کارگران ایرانی حدود دو میلیون تومان است. البته این تنها مولفه افزایش قیمت مسکن نیست اما به نظرم می‌تواند حدود ۱۵ درصد قیمت تمام شده ساخت را بالا ببرد. با این حال معتقدم آثار مثبت خروج کارگران افغان بیشتر از تبعات منفی آن است. ما یک کشور ۹۰ میلیونی هستیم با امکانات و نیروهای کار در تمام زمینه‌ها که به دلیل وجود اتباع، بخشی از نیروی کار ایرانی به مشاغل کاذب رو آورده و با خروج اتباع این نیروها به کارهای اصلی خود باز خواهند گشت.»

قانون چه می‌گوید؟

در شرایط جنگی، ممکن است برخی قوانین مربوط به اجاره خانه به صورت موقت تغییر کند تا از مستاجران حمایت شود.  با این حال، به طور کلی در قانون اساسی به طور دقیق به مقوله تمدید اجاره خانه در شرایط جنگی اشاره نشده است، اما با توجه به شرایط کشور و ادامه جنگ، احتمال تمدید موقت اجاره‌نامه‌ها وجود دارد.  مستاجران باید توجه داشته باشند که در صورت بروز شرایط خاص مانند ناامنی شدید یا تخریب خانه، ممکن است بتوانند قرارداد اجاره را فسخ کنند یا اجاره‌بها را کاهش دهند.

مستاجران باید در این شرایط، به‌ویژه در صورت تمدید موقت قرارداد، از شرایط و تعهدات خود آگاه باشند و با موجر خود به توافق برسند. همچنین، بررسی دقیق قوانین و مقررات مربوط به اجاره در شرایط جنگی، برای هر دو طرف (موجر و مستاجر) ضروری است.  باید به این مورد هم توجه داشت که تعامل و همکاری موجران و مستاجران در این شرایط می‌تواند به کاهش مشکلات و ایجاد ثبات در بازار اجاره کمک کند.

پیش‌بینی کوتاه مدت بازار مسکن

با‌توجه به‌شرایط فعلی، پیش‌بینی دقیق وضعیت اجاره خانه بعد از جنگ دشوار است، اما احتمال افزایش محدود و کنترل‌شده قیمت اجاره‌بها وجود دارد. همچنین، ممکن است در برخی مناطق شاهد افزایش قیمت بیشتری نسبت به سایر مناطق باشیم. مهاجرت از مناطق جنگ‌زده و تخلیه ملک نیز می‌تواند بر بازار اجاره تاثیر بگذارد.

متغیرهای جدید بازار مسکن

کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی، اصلی‌ترین عامل رکود محسوب می‌شود. عواملی همچون مالیات خانه‌های خالی و کاهش تقاضای سرمایه‌گذاری نیز در ثبات قیمت موثر بوده است. عمده کارشناسان پیش‌بینی دقیقی درباره زمان ایجاد رونق در بازار مسکن ندارند، اما تجربه ادوار گذشته نشان داده اگر قیمت‌ها تقریبا سه تا چهار سال افزایش نیابد، رشد تدریجی توان متقاضیان مصرفی می‌تواند منجر به رونق این بازار شود. به تازگی دو متغیر جدید به عنوان عوامل رکودزا در بازار ملک بروز یافته است. ریسک‌های سیاسی و منطقه‌ای باعث شده تا تعداد معاملات در بخش خرید و فروش به طور محسوسی کاهش پیدا کند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد با آغاز جنگ ۱۲ روزه ایران و رژیم صهیونیستی، تقاضا برای خرید مسکن روند کاهشی داشته و به همین دلیل قیمت‌های پیشنهادی در برخی مناطق تهران تا ۸.۵ درصد افت کرده است.