هرآنچه باید درباره ملک و مستاجر بدانید
پارسینه: بسیار پیش آمده است که شخصی ملک خود، اعم از خانه، آپارتمان، زمین و از این دست را به اجاره یا رهن داده است، اما مستأجر بد عهدی نموده و در تخلیهی ملک تأخیر کرده و موجب ضرر و آزار مالک میشود. و حتما شنیدهاید که بسیاری، از رهن دادن یا اجاره دادن ملکشان برای مدتی بیش از یک سال میترسند و میگویند:« بعد دیگر نمیشود مستأجر را بلند کرد.
مسئلهی فوق که یکی از مشکلات اساسی در معاملات امروزه است و خود شامل قوانین متعددی است. اگر شما صاحب ملکی هستید و یا مستأجرملکی هستید که با مستأجر پیشین به مشکل خوردهاید، در حالی که شما باید ملک پیشینتان را تخلیه نموده و به ملک جدید بروید، مستاجر حاضر در آن، تخلیه ملک را انجام نمیدهد و موجب دردسر شما شده، به ادامهی این متن توجه کنید که چه باید بکنید؟
دعوای خلع ید دقیقاً به چه معناست؟
در صورت رخ دادن چنین اتفاقاتی چندین راه وجود دارد، برای مثال، صاحب قطعی آن ملک (و یا اگر ملک مشاع میباشد، یکی از صاحبان آن) با در دست داشتن سند رسمی خود و مراجعه به دادگاه عمومی محل وقوع ملک از شخصی که ملک را به تصرف خود در آورده و یا غاصب، شکایت به عمل میآورد. دعوای خلع ید تنها میتواند توسط مالک اصلی ملک صورت پذیرد و باید مالکیت قطعی خود را همراه با سند رسمی ثابت کند.
سپس دادگاه با تعیین وقت رسیدگی و طی تشریفات اداری و اثبات مالکیت و صدور رأی، نهایتاً موعدی را برای تخلیه مقرر نموده (عموما یک هفته مهلت تخلیه داده میشود) و به اطلاع متصرف میرساند و اگر تا آن تاریخ ملک تخلیه شد، که هیچ، در غیر این صورت، مالک میتواند به کلانتری رجوع کرده و با همراه داشتن حکم قطعی برای تخلیهی ملک اقدام نماید.
توجه داشته باشید که حکم دعوای خلع ید تنها بعد از قطعی شدن و صادر شدن آن از دادگاه قابل اجرا است و در طول رسیدگی به پرونده، تخلیه صورت نمیگیرد. همچنین هم مالک و هم مالکین منافع، مانند مستأجر، میتوانند به عنوان قائم مقام برای خلع ید شکایت نمایند. همچنین اگر ملک مورد تصرف مشاع بوده باشد، به شکایت یکی از مالکان، تخلیه صورت میگیرد اما تحویل آن به توافق تمام مالکان وابسته است.
در صورتی که متصرف در ملک اقدام به ایجاد تغییرات یا استفادههای دیگری مانند کشت و کار اقدام کرده باشد. چنانچه مالک راضی نباشد، میتواند تقاضا کند که تمامی آنها به همراه تخلیه ملک نابود شوند.
توجه داشته باشید که دعوای خلع ید تنها برای داراییهای غیرمنقول بوده(مثل زمین و خانه) و داراییهایی منقول باید با دعاوی دیگری مانند استرداد مال مطرح شوند.
تصرف عدوانی چیست و چه تفاوتی با خلع ید دارد؟
چنانچه شخصی ملکی را که میداند مالک دیگری دارد، از عمد غصب نموده و به تصرف خود در آورد، از سوی شخص متخلف، وضعیتی به نام تصرف عدوانی صورت گرفته است. به این صورت که آن شخص از قصد و با نیت و همچنین آگاهی از اینکه خود صاحب آن ملک نیست و مالک آن دیگری است. اقدام به تصرف آن از روی عداوت یا به اصطلاح قانونی تصرف عدوانی نموده است. تصرف عدوانی میتواند در مورد مالک و مستأجر، برای املاک مشاء و یا تصرف ملک توسط کسی که پیشتر صاحب قطعی ملک نبوده اما آن را در تصرف داشته نیز صورت پذیرد. زیرا در تصرف عدوانی برخلاف دعوای خلع ید، مسئله اثبات مالکیت نیست، بلکه اثبات تصرف قانونی فرد مدعی می باشد.
شکایت از تصرف عدوانی و طرح دعوای تصرف عدوانی میتواند هم به صورت حقوقی و هم به صورت کیفری مطرح شود. و پس از طرح شکایت، تا مشخص شدن حکم قطعی، شاکی میتواند تقاضای دستور موقت و خارج نمودن دسترسی به ملک توسط متشکی عنه را نماید. دعوی تصرف عدوانی برخلاف خلع ید که باید بر اساس نوبت اداری به آن رسیدگی شود، پیش از موعد به آن رسیدگی شده و ارجحیت دارد. همچنین دعوای تصرف عدوانی از آنجایی که به اثبات مالکیت ربطی ندارد، از جمله دعاوی مالی نبوده و نیازی به پرداخت هزینه دادرسی دعاوی مالی بر اساس ارزش مال نیست.
دعوای خلع ید و همچنین دعوای تصرف عدوانی اشتراکات بسیاری با یکدیگر دارند، اما از آنجایی که در تعریف اصلی آنها اختلاف یا تفاوت است و به منظورهای مختلفی طرح میشوند، با یکدیگر تفاوتهای جدی ماهوی نیز دارند. لذا برای کسانی که امور حقوقی آشنایی ندارند، توانایی تشخیص تفاوت و تمایز این دو دعوی از یک دیگر گاهی بسیار سخت است. لذا چنانچه میخواهید برای بازپسگیری مالی اقدام کنید و نیاز به حمایت قانون دارید، بهتر است پیش از شروع اقدامات خود، با یک وکیل مجرب مشورت نمایید، زیرا در برخی مواقع، مانند طرح دعوای کیفری تصرف عدوانی، شما تنها یک بار میتوانید از حق خود دفاع کنید و چنانچه حکم قطعی باشد، هیچگونه فرجام خواهیای صورت نخواهد پذیرفت و حتی امکان شکایت دوباره را نیز نخواهید داشت. و یا برای برخی از اموال، پرداخت هزینهی دادرسی دعوی مالی و تعیین اوقات و دادرسی طولانی میتواند بسیار سنگین باشد، لذا مشورت با شخصی که به خوبی با تعاریف و روندهای قانونی آشنا هست، بسیار واجب است.
ارسال نظر