مجلس و دولت سیزدهم می‌توانند جوانان را خانه‌دار کنند؟/ وعده ساخت ۴ میلیون مسکن با جیب خالی!

تحریریه پارسینه - گروه اقتصادی: یکی از مهم‌ترین وعده‌هایی که حجت الاسلام سید ابراهیم رئیسی در جریان رقابت‌های انتخاباتی بر آن تاکید کرد، ساخت مسکن بود. از او نقل شده بود که «از جوان‌ها ازدواج و از ما تامین مسکن». شواهد هم نشان می‌دهند که مجلس و دولت جدید برای این موضوع برنامه دارند. از آن سو، قیمت اوراق تسهیلات مسکن هم در حالی به طور متوسط در مرز ۶۰ هزار تومان نوسان دارد که به نظر نمی‌رسد این اوراق (به عنوان نموداری از تقاضای مصرفی برای ورود به بازار مسکن)، چندان رشد قیمتی را شاهد باشند. به این ترتیب، واضح است که مشکل در جای دیگری است: مردم و از جمله جوانان، قدرت خرید مسکن ندارند.

سید ابراهیم رئیسی که چند روزی است رسماً کار خود را به عنوان رئیس جمهور جدید ایران آغاز کرده است، در دوران رقابت‌های انتخاباتی وعده داده بود که مسکن در اولویت برنامه‌های دولتش خواهد بود. در این میان، جمله‌ای هم از او نقل شد که به این شکل سر زبان‌ها افتاد: «از جوان‌ها ازدواج، از ما تامین مسکن.»

اصل حرف رئیسی در واقع این بود: «من به جوانان گفته ام که آن‌ها ازدواج کنند و ما هم ساخت مسکن برای شان را از همان روز نخست دولت پیگیری می‌کنیم و فکر می‌کنم بشود طی ۴ سال، ۴ میلیون واحد مسکونی ساخت.»

هر چه باشد، فحوای کلام یکی است و البته رئیسی به اشکال دیگری هم از برنامه خود برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در طول ۴ سال آینده رونمایی کرده بود اما آیا این برنامه‌ها اساساً قابل اجرا هستند؟ «پارسینه» این موضوع را بررسی می‌کند.

بعید است مسکن تکان بخورد

هر چه به پایان نیمه نخست سال ۱۴۰۰ نزدیک می‌شویم، شانس عبور بازار مسکن از گردنه رکود هم کاهش می‌یابد، چرا که به صورت سنتی، فصل داغ معاملات مسکن، معمولاً نیمه نخست سال است. این، اما در حالی است که در ماه‌های اخیر، بازار مسکن شاهد سنگین‌تر شدن کفه عرضه در قیاس با کفه تقاضا بوده است و با وجود اینکه افراد زیادی مایل به فروش ملک در همین شرایط رکودی هستند، اما خریدار جدی در بازار بسیار معدود و کم شمار است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که عمده فروشنده‌های حاضر در بازار از جنس افرادی هستند که قصد «تبدیل به احسن» را دارند و به بیان دیگر، این فروشنده‌ها در صورتی که موفق به فروش ملک خود شوند، می‌خواهند آپارتمان بهتری را که به لحاظ متراژ بزرگ‌تر، به لحاظ سن ساختمان کم سن‌تر یا به لحاظ موقعیت مکانی در محله مرغوب‌تر واقع شده باشد خریداری کنند.

اما این دور باطل، در نهایت نمی‌تواند رکود بازار مسکن را بشکند، چرا که در نهایت، این تقاضای مصرفی است که باید شکل بگیرد. شواهد، اما نشان می‌دهند که افت شدید قدرت خرید شهروندان ایران به دلیل وضعیت عمومی اقتصادی در کشور و ناکافی بودن تسهیلات خرید مسکن، موجب شده است تقاضای مصرفی توانایی ورود به بازار را نداشته باشد.

به این ترتیب، ظاهراً فعالان کنونی در بازار مسکن، نه جوانان و مصرف کنندگان واقعی مسکن، که دلالان و واسطه‌هایی هستند که همچنان سایه سنگینی بر بازار مسکن در ایران انداخته اند اما دولت رئیسی چگونه می‌خواهد این قفل را بشکند؟

با این حال، پیش بینی می شود که برنامه ساخت مسکن دولتی در دولت رئیسی، شباهت زیادی به طرح «مسکن» مهر در دولت احمدی نژاد خواهد داشت.

به این ترتیب، می‌توان حدس زد که طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در دولت سیزدهم، شامل تامین زمین ۹۹ ساله توسط دولت، پرداخت وام بانکی با قدرت پوششی بالا برای هزینه ساخت و واگذاری واحد‌ها به افراد فاقد مسکن خواهد بود.

همزمان، به نظر می‌رسد الگویِ توسعه بخش مسکن در اقتصادِ ایران توسط اصولگرایانی که اکنون مجلس، دولت، قوه قضاییه و شورا‌های شهر را در دست دارند، تا حد زیادی شبیه به همان الگویی است که دولت اصولگرایِ محمود احمدی نژاد هم آن را سرلوحه کار خود قرار داده بود: تزریق بسیار سنگین منابع مالی، برای ایجاد شوک در بازار ساخت و خرید مسکن.

مجلس هم برای مسکن نسخه پیچید

این در حالی است که مجلس شورای اسلامی هم مدتی است که به دنبال ارائه بسته‌ای برای تزریق حدود ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت و خرید مسکن، در سال جاری است. این رقم، به تنهایی معادل تمام تسهیلات پرداختی در حوزه مسکن در طول ۶ سال گذشته است و به همین دلیل، به نظر می‌رسد مجلس فعلی و دولت بعدی که همسویی بالایی دارند، آستین‌ها را برای تحریک بازار مسکن بالا زده اند.

بهارستان نشینان معتقدند با اجرای طرح «جهش تولید و تامین مسکن» شوکی به هر دو سمتِ عرضه و تقاضا در بازار مسکن وارد می‌شود که علاوه بر حل و فصل مشکل تورم افسارگسیخته در این حوزه، با تقویت صنایع وابسته به حوزه مسکن (از جمله صنایع فولاد، آلومینیوم و غیره) به رشد اقتصادی در کشور منجر شود.

کلیات این طرح، مهرماه سال ۱۳۹۹ در مجلس به تصویب رسید و براساس آن، قرار بود دولت برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در طی ۴ سال، آستین بالا بزند و همزمان، بانک‌ها موظف به پرداخت تسهیلاتی در حد ۳۶۰ هزار میلیارد تومان به ساخت و خرید مسکن شوند.

این، اما در حالی است که پس از طرح مسکن مهر که در زمان ریاست جمهوری محمود احمدی نژاد اجرا شده بود، حوزه مسکن تاکنون رقمی به این اندازه بزرگ در تزریق تسهیلات بانکی را شاهد نبوده است.

بر این اساس، در ۶ سال گذشته، میانگین تسهیلاتی که شبکه بانکی کشور برای خرید و ساخت مسکن اختصاص داده، سالانه تنها حدود ۶۰ هزار میلیارد تومان بوده و این در حالی است که حالا بهارستان نشینان می‌خواهند دولت را به پرداخت ۶ برابر این مبلغ، تنها در طول یک سال مکلف کنند.

وعده ساخت مسکن با جیب خالی

اما آیا این وعده‌ها اجرایی هستند؟ پاسخ منفی به نظر می‌رسد. وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در طول ۴ سال در حالی صورت می‌گیرد که ساخت حدود ۲.۳ میلیون واحد مسکن مهر، حدود ۱۳ سال طول کشیده و اکنون، هنوز هم بیش از ۱۰۰ هزار واحد مسکن مهر تحویل داده نشده است.

اما برای راستی آزمایی از وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در طول ۴ سال (یا ساخت یک میلیون واحد مسکونی در طول هر سال)، می‌توان یک محاسبه سرانگشتی انجام داد. یک ضرب و تقسیم ساده نشان می‌دهد که اجرای وعده ردیس جمهورِ منتخب، به معنی ساخت روزانه حدود ۱۱ هزار واحد مسکونی از هم اکنون تا سال ۱۴۰۴ خواهد بود.

اما چنین طرحی چقدر منابع مالی نیاز دارد؟ اگر متوسط متراژ واحدهایِ مسکونی که قرار است ساخته شوند را ۷۰ مترمربع فرض کنیم، باید ۲۸۰ میلیون مترمربع مسکن در طول ۴ سال در کشور ساخته شود. متوسط ساخت هر مترمربع مسکن در شهر‌های مختلف ایران هم حالا کمتر از ۵ تا ۶ میلیون تومان نیست و به این ترتیب، برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در ایران، منابعی در حدود ۱۵۰۰ «هزار میلیارد تومان» یا «۱۵۰۰ تریلیون تومان» مورد نیاز خواهد بود.

بازار مسکن، تقاضا ندارد!

این در حالی است که مشخص نیست تسهیلات مورد نظر مجلس و یا برنامه ریزی برای هزینه کردن حدود ۱۵۰۰ تریلیون تومان در بخش مسکن، اساساً قرار است سازنده مسکن را هدف بگیرد یا خریدار مسکن را و این همان پرسشی است که ما را به موضوع «ازدواج جوانان» هم بر می‌گرداند.

طی روز‌های اخیر، قیمت اوراق تسهیلات بانک مسکن که می‌توان تغییرات قیمت آن را به عنوان ملاکی از تقاضا برای خرید مسکن تلقی کرد، به طور متوسط در مرز ۶۰ هزار تومان نوسان داشته است. متوسط قیمت این اوراق، سال گذشته ارقامی همچون ۸۵ هزار تومان و ۹۰ هزار تومان را هم تجربه کرده بود و نزول متوسط قیمت این اوراق، نشانه‌ای از کاهش تقاضای مصرفی برای ورود به بازار مسکن است.

از آن سو، از آنجا که بانک مسکن مبلغ این تسهیلات را برای مجردین ۱۴۰ میلیون تومان و برای متاهلین ۲۴۰ میلیون تومان اعلام کرده است، مجرد‌ها نیازمند خرید ۲۸۰ ورق و متاهلین نیازمند ۴۸۰ ورق خواهند بود. به این ترتیب، هزینه کل خرید اوراق موسوم به «تسه» (تسهیلات مسکن) به منظور اخذ وام مسکن در طول هفته گذشته برای مجرد‌ها در مرز ۱۶ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و برای متاهلین ۲۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان نوسان داشته است.

اما عدم رشد قیمت این اوراق را می‌تواند به معنی نبود تقاضا برای خرید مسکن از سوی مصرف کننده واقعی که عمدتاً همان جوانان هستند، در نظر گرفت. به این ترتیب، فارغ از اینکه چند تریلیون تومان تامین مالی برای طرح‌های مسکن از سوی مجلس و دولت قرار است به کدام بخش تزریق شوند، به نظر می‌رسد خریدار مسکن اساساً فاقد قدرت خرید است و باید نخست به حال این بخش فکری کرد.