هرآنچه باید درباره ملک و مستاجر بدانید
پارسینه: بسیار پیش آمده است که شخصی ملک خود، اعم از خانه، آپارتمان، زمین و از این دست را به اجاره یا رهن داده است، اما مستأجر بد عهدی نموده و در تخلیه­ی ملک تأخیر کرده و موجب ضرر و آزار مالک می­شود. و حتما شنیده­اید که بسیاری، از رهن دادن یا اجاره دادن ملکشان برای مدتی بیش از یک سال می­ترسند و می­گویند:« بعد دیگر نمی­شود مستأجر را بلند کرد.
۰۲ آذر ۱۳۹۹ - ۱۲:۲۴
۰

مسئله­ی فوق که یکی از مشکلات اساسی در معاملات امروزه است و خود شامل قوانین متعددی است. اگر شما صاحب ملکی هستید و یا مستأجرملکی هستید که با مستأجر پیشین به مشکل خورده­اید، در حالی که شما باید ملک پیشینتان را تخلیه نموده و به ملک جدید بروید، مستاجر حاضر در آن، تخلیه ملک را انجام نمی­دهد و موجب دردسر شما شده، به ادامه­ی این متن توجه کنید که چه باید بکنید؟

دعوای خلع ید دقیقاً به چه معناست؟

در صورت رخ دادن چنین اتفاقاتی چندین راه وجود دارد، برای مثال، صاحب قطعی آن ملک (و یا اگر ملک مشاع می­باشد، یکی از صاحبان آن) با در دست داشتن سند رسمی خود و مراجعه به دادگاه عمومی محل وقوع ملک از شخصی که ملک را به تصرف خود در آورده و یا غاصب، شکایت به عمل می­آورد. دعوای خلع ید تنها می­تواند توسط مالک اصلی ملک صورت پذیرد و باید مالکیت قطعی خود را همراه با سند رسمی  ثابت کند.

سپس دادگاه با تعیین وقت رسیدگی  و طی تشریفات اداری و اثبات مالکیت و صدور رأی، نهایتاً موعدی را برای تخلیه مقرر نموده (عموما یک هفته مهلت تخلیه داده می­شود) و به اطلاع متصرف می­رساند و اگر تا آن تاریخ ملک تخلیه شد، که هیچ، در غیر این صورت، مالک می­تواند به کلانتری رجوع کرده و با همراه داشتن حکم قطعی برای تخلیه­ی ملک اقدام نماید.

توجه داشته باشید که حکم دعوای خلع ید تنها بعد از قطعی شدن و صادر شدن آن از دادگاه قابل اجرا است و در طول رسیدگی به پرونده، تخلیه صورت نمی­گیرد. همچنین هم مالک و هم مالکین منافع، مانند مستأجر، می­توانند به عنوان قائم مقام برای خلع ید شکایت نمایند. همچنین اگر ملک مورد تصرف مشاع بوده باشد، به شکایت یکی از مالکان، تخلیه صورت می­گیرد اما تحویل آن به توافق تمام مالکان وابسته است.

در صورتی که متصرف در ملک اقدام به ایجاد تغییرات یا استفاده­های دیگری مانند کشت و کار اقدام کرده باشد. چنانچه مالک راضی نباشد، می­تواند تقاضا کند که تمامی آن­ها به همراه تخلیه ملک نابود شوند.

توجه داشته باشید که دعوای خلع ید تنها برای دارایی­های غیرمنقول بوده(مثل زمین و خانه) و دارایی­هایی منقول باید با دعاوی دیگری مانند استرداد مال مطرح شوند.

تصرف عدوانی چیست و چه تفاوتی با خلع ید دارد؟

چنانچه شخصی ملکی را که می­داند مالک دیگری دارد، از عمد غصب نموده و به تصرف خود در آورد، از سوی شخص متخلف، وضعیتی به نام تصرف عدوانی صورت گرفته است. به این صورت که آن شخص از قصد و با نیت و همچنین آگاهی از اینکه خود صاحب آن ملک نیست و مالک آن دیگری است. اقدام به تصرف آن از روی عداوت یا به اصطلاح قانونی تصرف عدوانی نموده است. تصرف عدوانی می­تواند در مورد مالک و مستأجر، برای املاک مشاء و یا تصرف ملک توسط کسی که پیشتر صاحب قطعی ملک نبوده اما آن را در تصرف داشته نیز صورت پذیرد. زیرا در تصرف عدوانی برخلاف دعوای خلع ید، مسئله اثبات مالکیت نیست، بلکه اثبات تصرف قانونی فرد مدعی می باشد.

شکایت از تصرف عدوانی و طرح دعوای تصرف عدوانی می­تواند هم به صورت حقوقی و هم به صورت کیفری مطرح شود. و پس از طرح شکایت، تا مشخص شدن حکم قطعی، شاکی می­تواند تقاضای دستور موقت و خارج نمودن دسترسی به ملک توسط متشکی­ عنه را نماید. دعوی تصرف عدوانی برخلاف خلع ید که باید بر اساس نوبت اداری به آن رسیدگی شود، پیش از موعد به آن رسیدگی شده و ارجحیت دارد. همچنین دعوای تصرف عدوانی از آن­جایی که به اثبات مالکیت ربطی ندارد، از جمله دعاوی مالی نبوده و نیازی به پرداخت هزینه دادرسی دعاوی مالی بر اساس ارزش مال نیست.

 

دعوای خلع ید و همچنین دعوای تصرف عدوانی اشتراکات بسیاری با یکدیگر دارند، اما از آنجایی که در تعریف اصلی آن­ها اختلاف یا تفاوت است و به منظور­های مختلفی طرح می­شوند، با یکدیگر تفاوت­های جدی ماهوی نیز دارند. لذا برای کسانی که  امور حقوقی آشنایی ندارند، توانایی تشخیص تفاوت و تمایز این دو دعوی از یک دیگر گاهی بسیار سخت است. لذا چنانچه می­خواهید برای بازپس­گیری مالی اقدام کنید و نیاز به حمایت قانون دارید، بهتر است پیش از شروع اقدامات خود، با یک وکیل مجرب مشورت نمایید، زیرا در برخی مواقع، مانند طرح دعوای کیفری تصرف عدوانی، شما تنها یک بار می­توانید از حق خود دفاع کنید و چنانچه حکم قطعی باشد، هیچگونه فرجام خواهی­­ای صورت نخواهد پذیرفت و حتی امکان شکایت دوباره را نیز نخواهید داشت. و یا برای برخی از اموال، پرداخت هزینه­ی دادرسی دعوی مالی و تعیین اوقات و دادرسی طولانی می­تواند بسیار سنگین باشد، لذا مشورت با شخصی که به خوبی با تعاریف و روندهای قانونی آشنا هست، بسیار واجب است.

بهترین خرید
ارسال نظر
بهترین خرید
نمای روز
بهترین خرید
بهترین خرید
بهترین خرید
بهترین خرید
بهترین خرید
حواشی پلاس
آخرین اخبار
بهترین خرید
سداد2