تصویب کلیات لایحه ضرایب تعدیلی ارزش معاملاتی املاک

در یکصد و چهل و نهمین جلسه شورا بررسی لایحه ضرایب تعدیلی ارزش معاملاتی هر یک از بلوک های شهر تهران بر اساس آخرین دفترچه ارزش معاملاتی املاک(موضوع ماده 64 قانون مالیات مستقیم ) موضوع تبصره سوم ماده یکم مصوبه عوارض افزایش ارزش قانونی ناشی از طرح های وسعه شهری و ساخت پارکینگ محله ای و اصلاح و الحاق موادی به آن در دستور قرار گرفت.

در ابتدای بررسی این لایحه گلپایگانی معاون شهر سازی و معماری شهرداری تهران در ارتباط با ویژگی های وضع عوارض گفت: توزیع بار عوارض عادلانه و متناسب با چگونگی بهره برداری از منابع و خدمات، عدم ممانعت رای اقتصاد مولد، همراستا با سیاست گذاری های شهر سازی و موجبات ایجاد رونق سرمایه گذاری در اقتصاد شهر، شفاف و روشن باشد و سادگی محاسبه، لزوم پایداری و استمرار از جمله ویژگی های وضع عوارض می باشد.

وی ادامه داد: آسیب شناسی و خطایابی در اجرای فرمول های جدید محاسبه عوارض ، آرام تر نمودن دامنه تغییرات ناشی از اعمال دفترچه ارزش معاملاتی سال 97 به جای سال 96 ، پلکانی نمودن رشد بهای عوارض صدور پروانه تا حد سایر کلانشهر های کشور، توجه به تفاوت فاحش بهای ملک به واسطه برخورداری از منابع زمینه ای و دسترسی بهتر خدمات و رویکرد تبعیض مثبت به مناطق نابرخوردار، توجه به سیاست های طرح تفصیلی، جایگزینی نرخ تورم کلی و رسمی اعلامی از سوی بانک مرکزی ازسال 94 تا 97 به جای تورم ملک و ساختمان نیز از جمله چارچوب های تعدیل عوارض می باشد.

گلپایگانی همچنین افزود: نرخ تورم سال 97 نسبت به سال 94 بر اساس شاخص تورم اعلام شده توسط بانک مرکزی معادل 69.6 درصد جهت املاک با کاربری مسکونی می باشد و این در حالی است که نرخ تورمی سال 97 نسبت به سال 95 برای کاربری تجاری و اداری 51.5 درصد می باشد.

وی ادامه داد: سهم عوارض شهرداری به ازای هر متر مربع در گران ترین نقاط شهر تهران 2.5 درصد و در ارزانترین نقاط 1 درصد بوده است که بر اساس استاندارد جهانی باید 5 درصد باشد در حال حاضر برای تهران به طور میانگین 1.7 درصد می باشد. این در حالی است که اگر این عدد پایین باشد تخلفات شهر سازی تشدید می گردد.

در ادامه این بحث مرتضی الویری رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورا گفت: در اواخر سال گذشته لایحه افزایش عوارض توسعه محله ای و ساخت پارکینگ محله ای صدور پروانه تصویب شد و ما در آن تبصره ای گذاشتیم مبنی بر اینکه شهرداری مکلف است تا پایان خرداد نسبت به تعیین ضرایب تعدیلی هر یک از بلوک های شهر تهران بر اساس آخرین دفترچه ارزش معاملاتی املاک اقدام کند. این در حالی است که در همان زمان دفترچه معاملاتی مورد ملاک مربوط به سال 96 بود که در همان زمان دفترچه معاملاتی سال 97 نیز رسید. لذا بر مبنای قانونی این ضرایب باید بر اساس دفترچه سال 97 تعیین می شد.

وی ادامه داد: در حال حاضر بر اساس ضرایب تعدیل شده متوسط تعدیل برای بلوک های شهر 70 درصد است که با توجه به مناطق مختلف متغیر بین 50 تا 120 درصد می باشد.

الویری افزود: این در حالی است که نرخ تورم در مسکن خیلی بیش از این بوده و ما اگر بر این مبنا می خواستیم پیش برویم این اعداد خیلی بالا تر می رفت.

وی افزود: در سال 94 میزان عوارض صدور پروانه 6.6 درصد قیمت فروش بوده که هم اکنون با این افزایش متوسط می شود 1.7 درصد لذا اگر به صورت مقایسه ای با سایر شهر ها هم در نظر بگیریم این عدد صدور پروانه پایین است.

الویری گفت: ذکر این نکته لازم است که ما در مقام اصلاح و ارائه عوارض جدید نیستیم و فقط در قالب تبصره 3 این تعدیل ها را انجام می دهیم که بلافاصله ملاک عمل قرار گیرد.

در ادامه بهاره آروین در مخالفت با این امر گفت: ما امروز در حال تصمیم گیری مهمی هستیم نه فقط به دلیل محتوای لایحه بلکه به دلیل رویکردی که شورا از خود در افکار عمومی انعکاس داده است.

وی افزود: من به سه دلیل با این لایحه مخالف هستم ؛ نخست آنکه چطور می توانیم بعد از موعد قانونی 15 بهمن عوارض تعیین کنیم چرا که این امر تضییع حقوق مردم است، برخی از آنان در سه ماهه اول سال عوارض پرداخت کردند و حال ما داریم این عوارض را کاهش می دهیم! آنهایی که پرداخت کردند تکلیفشان چیست؟

وی ادامه داد: ما در واقع سیاست گذاری را متزلزل می کنیم چرا که چند ماه بعد تبصره ضرایب دوباره تغییر کند که قاعدتا باید از سال 99 قابل اجرا باشد. این در حالی است که اجرایی شدن تبصره 3 هیچ ربطی در تجدید نظر در مصوبه ندارد.

آروین افزود: دلیل دوم این که این امر خلاف منطق سیاست گذاری است چرا که اگر سیاست گذار بر تصمیمش مصر نباشد و تحت تاثیر گروه های ذینفع قرار گیرد نمی توان امیدی به اجرای سیاست های اصلاحی داشت.

وی اظهار داشت: مصوبه ای که ذینفعان آن 10 تا 12هزار نفر هستند که درخواست صدور پروانه می دهند چطور این گروه کوچک چنین لابی گسترده ای را انجام می دهد که مصوبه ی عوارضی شورا به این مرحله برساند که تجدید نظر شود. این تبصره دستاویز گروه های ذینفع برای کاهش عوارض شده است. حال آنکه این لایحه منطبق بر هدف تبصره هم نیست.

آروین گفت: ما نباید شورای پنجم را متزلزل و کوتاه آمده در مقابل ذینفعان جلوه دهیم.

در ادامه علی اعطا ، مجید فراهانی و سید حسن رسولی نیز موافقت خود با این لایحه را ابراز داشتند.

سید محمود میرلوحی اما در مخالفت با این لایحه گفت: ضرایب سال 93 مشکل داشته و در حالی که اعلام شد بر اساس نرم جهانی سهم عوارض از قیمت تمام شده 5 درصد است ما داریم 1.7 درصد می گیرم. این در حالی است که شیوه پرداخت عوارض در بسیاری از کشور ها با ما متفاوت است به طوری که در عوارض سالانه سالی یک درصد قیمت واقعی ملک را به عنوان عوارض سالانه می دهند.

میر لوحی ادامه داد: از سال گذشته 112 درصد بر قیمت ملک افزوده شده ولی در همان سال 93 سهم عوارض پروانه از قیمت تمام شده 6.6 درصد بوده است. در راستای همین سیاست ها شما مشاهده می کنید در سال 95 بالغ بر 5 هزار میلیارد تومان نیز استقراض می کنند که امروز ما باید این پول را پرداخت کنیم.

وی افزود: حال آن دوستانی که می گویند نباید باغات را از بین برد و یا تراکم فروشی کرد بگویند با این اصلاح رویکرد چگونه باید درآمد زایی کرد.

میر لوحی گفت: دوستان توجه کنید در سال 93 یک تن آسفالت 80 هزار تومان بوده و امسال شده 500 هزار تومان حال آنکه امسال باید یک میلیون تن آسفالت در تهران ریخته شود این هزینه از کجا تامین خواهد شد؟!

وی ادامه داد: سال 93 و 94 قیمت تمام شده بلیت مترو 2 تا 3 هزار تومان بوده و امروز قیمت تمام شده 11 هزار تومان است و ما باید روزانه 25 میلیارد تومان سوبسید بلیت مترو بدهیم.

میر لوحی با بیان اینکه ما باید شفاف به مردم تهران بگوییم شورای پنجم اهل استقراض نیست و این بدنامی را برای خود به جان نمی خرد ادامه داد: گرچه به ما اجازه استقراض به شیوه های قبل هم نمی دهند ولی ما نمی خواهیم سالی 5 هزار میلیارد تومان استقراض کنیم لذا باید به منابع پایدار اتکا کنیم. مهمترین منابع پایدار هم این عوارض هستند که اگر مخدوش شود معلوم نیست مدیریت شهری به چه وضعیتی دچار شود.

وی اظهار داشت: این درست است که ما منابع درآمدی جدید تعریف کردیم مانند پارک حاشیه ای ولی اگر این مهم محقق شود که تا امروز نشده تنها هزار میلیارد تومان عاید مدیریت شهری می شود. شما این را هم در نظر بگیرید که اگر لایحه مالیات ارزش افزوده از سوی دولت رای بیاورد و مالیات به نفع تولید بخشیده شود شهرداری ها هیچ منبع درامدی نخواهند داشت جز این عوارض . خب در چنین شرایطی تنها همین حقوق کارکنان چطور می خواهد پرداخت شود.

میر لوحی گفت : در حال حاضر در قیمت تمام شده مسکن اگر قیمت یک متر را یک میلیون تومان در نظر بگیریم فقط 17 هزار تومان به جیب شهرداری می رود که اگر 170 هزار تومان هم برود حق مردم است.

این در حالی است که بر اساس گزارشات کارشناسی 25 درصد قیمت تمام شده ملک مربوط به عوارض است و حال این تبصره محملی شده که ما 2 درصد را بکنیم 1.7 درصد در حالی که سیاست ما باید این باشد که به 20 درصد برسیم.

میرلوحی گفت: ما در مصوبه شورا رویکرد به بافت مسکونی و بافت فرسوده، عدم تجاری سازی توجه کردیم، 10 سال پیش به بانک ها اخطار داده شده بود که مال سازی راه درستی نیست و امروز شما ببینید مال سازی چه بلایی بر سر سیستم بانکی و شهر آورده است.

میر لوحی اذعان داشت: ما دو راه داریم یا باید به منابع پایدار اتکا کنیم یا همان سیاست های غلط گذشته نظیر استقراض و نابودی باغات و تراکم فروشی را از سر گیریم. در حالی که مردم از ما اصلاح رویکرد را مطالبه کردند.

وی افزود: ما باید مسئولان و نهاد ها را متقاعد کنیم . سیاست شورا مسئولانه و بر اساس وجدان و مسئولیت شناسی صحیح بوده تا شهر به صورت مسئولانه اداره شود.

بر همین اساس کلیات این لایحه به رای گذاشته شد که با موافقت اعضای شورا به تصویب رسید.

در ادامه جلسه پیشنهادات اعضا نیز در ارتباط با مواد لایحه مورد بررسی قرار گرفت.

محمد سالاری پیشنهاد حذف ماده سوم این لایحه در خصوص پارکینگ محله ای را ارائه داد.

وی گفت: عوارض پارکینگ محله ای ربطی به ضرایب تعدیل ندارد.

وی ادامه داد: اگر این ماده حذف نشود بدین معنا است که ما تخلفات ساخحتمانی را به رسمیت می شناسیم حال آنکه تخلفات ساختمانی تنها از کمیسیون ماده 100 باید رسیدگی شود و اینکه عوارضی برای کسری پارکینگ در نظر گرفته شود یعنی رسمیت شناختن و مجوزی برای تخلفات ساختمانی .

مرتضی الویری نیز گفت: اگر بخواهیم وارد اصلاح مصوبه ی سال گذشته شویم بهانه ای می شود برای فرمانداری که بگوید ضرایب تعدیلی برای سال بعد قابل اجرا باشد.

در ادامه این پیشنهاد به رای گذاشته شد و مورد موافقت اعضا قرار گرفت و بدین ترتیب ماده 3 حذف شد.

همچنين پيشنهادی مبنی بر اینکه ضرايب تعديلي شامل كاربري هاي تجاري نيز بشود مطرح شد كه ميانگين ضرايب آن بالغ بر 51 درصد بود كه اين پيشنهاد مورد موافقت اعضاي شورا قرار نگرفت.

از سوی دیگر پیشنهاد حذف تبصره يك ماده يك مبني بر اينكه در صورت ابلاغ دفترچه ارزش معاملاتي املاك جديد ، شهرداري تهران مي تواند نسبت به اصلاح مجدد ضرايب تعديل مطابق با نرخ تورم ساليانه بانك مركزي اقدام نمايد راي آورد و اين تبصره نيز حذف شد .