وضعیت مسکن ایران از زبان یک تحلیلگر ارشد

بهروز ملکی پنجشنبه در اجلاس سراسری انبوه سازان کشور در شیراز، به تحلیل داده‌های آماری پیرامون مسکن در تهران و کشور پرداخت و تاکید کرد که خوشبختانه ۹۸ درصد از سرمایه گذاری بخش مسکن در ایران توسط بخش خصوصی انجام شده است.

وی گفت: ۳۵ درصد هزینه خانواده‌ها در ایران صرف مسکن شده و ۸۰ درصد ثروت خانوار‌ها و حدود ۱۴ درصد از اشتغال مربوط به حوزه املاک و مسکن و ساختمان است.

این استاددانشگاه با بیان اینکه مسکن در ایران کالایی با ارزش ۱۵ میلیون میلیارد تومان است، گفت: در یکسال گذشته سکه ۱۵۰ درصد رشد داشته و زمین، مسکن، بورس و ارز در رتبه‌های بعدی قرار دارد.

ملکی با یادآوری اینکه ایرانی‌ها ۳۵ درصد از درآمد خود را به شکل میانگین صرف مسکن کرده و ۲۳ درصد درآمدشان صرف خوراک و ۱۰ درصد از درآمد‌های ایرانیان در حوزه حمل و نقل هزینه می‌شود، گفت: این ارقام در سال‌های مختلف متفاوت بوده، اما از دهه هفتاد تاکنون هرسال هزینه مسکن در میان هزینه‌های ایرانیان بیشتر شده است.

او نرخ رشد هزینه‌های مسکن طی ۲۷ سال گذشته را بین ۲۶ تا ۲۷ درصد دانست و گفت: طی سه دهه گذشته مسکن بیشترین هزینه و بار را بر دوش خانواده‌های ایرانی تحمیل کرده است.

این تحلیلگر بازار مسکن با بیان اینکه در سال ۹۵ بالغ بر ۴۷ درصد هزینه‌های خانواده‌های تهرانی به مسکن اختصاص یافته است، گفت: بعد از تهران استان‌های البرز و فارس بیشترین سهم هزینه خانوار به مسکن اختصاص یافته، به طوری‌که در فارس ۳۹ درصد از هزینه‌ها مربوط به مسکن است.

ملکی با بیان اینکه در میزان هزینه مسکن، ساکنان استان‌های خراسان جنوبی و ایلام، کمترین میزان را به خود اختصاص داده اند، گفت: براساس آمار بانک مرکزی، از سال ۹۱ تا ۹۵ میزان اشتغال در بخش مسکن سیری نزولی داشته و از سال ۹۶ روند سیری افزایشی داشته است و ۱۴ درصد را رد کرده است.

او همچنین گفت: به لحاظ تصرف خانوار، سال ۶۵ بالغ بر ۸۷ درصد خانواده‌ها در ایران مالک بودند، اما بعد از آن با یک سر نزولی مواجه بوده ایم به طوریکه در سال ۹۵ این عدد به ۶۱ درصد رسیده است؛ البته این عدد مربوط به مجموع مالکیت خانوار‌های روستایی و شهری است و باید پذیرفت که در شهر‌ها سیر نزولی تندتر بوده است.

ملکی ادامه داد: در سال ۶۵ حدود ۱۸ درصد از خانوار‌های ایرانی مستاجر بودند، اما این عدد در سال ۹۵ به ۳۱ درصد رسیده است و ۱۰ درصد مردم هم جزو بخش سایر قرار می‌گیرند که شامل واحد‌های سازمانی یا سایر اشکال می‌شود.

او در خصوص هرم سنی جمعیتی نیز گفت: در سال ۹۵ جمعیت ایران ۸۰ میلیون نفر بود و گروه سنی ۲۵ تا ۳۵ ساله‌ها در این هرم متورم بود؛ طی یک دهه گذشته شاهد ازدواج متولدین دهه ۶۰ و ورود آن‌ها به بازار مسکن بوده ایم.

ملکی گفت: ازدواج‌ها از سال ۷۰ با ۴۰۰ تا ۵۰۰ مورد آغاز شد و طی یک دهه روند افزایشی داشت و به ۹۰۰ هزار مورد در پایان دهه ۸۰ رسید و بعد از سال ۸۹ روند کاهشی را آغاز کرد.

او با بیان اینکه یکی از شاخص‌های مهم در بحث مسکن، بعد خانوار است، این شاخص را در متراژ واحد‌های مسکونی موثر دانست و گفت: سال ۶۵ بالغ بر ۱۵ درصد جامعه یک یا دو نفره، ۲۹ درصد ۳ یا چهار نفره و ۵۶ درصد خانوار‌ها ۵ نفر یا بیشتر بودند، البته در شهر‌ها بعد خانوار کوچکتر از روستا‌ها بوده است.

ملکی ادامه داد: اکنون حدود ۲۹ درصد از خانوار‌ها یک یا دو نفره، ۵۶ درصد ۳ یا چهارنفره و ۱۵ درصد ۵ نفره یا بیشتر هستند؛ البته در کلانشهر‌هایی نظیر تهران، شیراز، اصفهان و تبریز تعداد خانوار‌های یک یا دو نفره سهم بیشتری دیده می‌شود.

او در خصوص شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، به معنای تعداد واحد‌های مسکونی به ازای خانوار، گفت: امروز به طور میانگین در کشور به ازای هر ۱۰۰ واحد مسکونی ۱۰۶ خانوار وجود دارد؛ البته در سیستان و بلوچستان اختلاف در این شاخص بسیار زیاد است.

ملکی گفت: این شاخص در تهران و یزد تقریبا برابر و در فارس با ۱۰۰ خانه در ازای ۱۰۷ خانوار، اختلاف بیش از میانگین کشوری است. این نشان می‌دهد که ساخت واحد‌های مسکونی در استان فارس توجیه دارد.

این استاد دانشگاه با تصریح اینکه در این شاخص و در هیچ یک از شهر‌ها به تقابل یک به یک نرسیده ایم، گفت: این شاخص براساس تعداد واحد‌های مسکونی دارای سکنه بوده و واحد‌های خالی از سکنه را شامل نمی‌شود.

او همچنین با ارائه تحلیلی در خصوص زیربنای واحد مسکونی در نقاط مختلف کشور پرداخت و گفت: ۱۴ درصد واحد‌های مسکونی تهران زیر ۵۰ متر و ۳۶ درصد آن بین ۵۱ تا ۷۰ متر است؛ به معنای دیگر بالغ بر ۵۰ درصد واحد‌های مسکونی تهران کمتر از ۷۱ متر مربع زیربنا دارد.

ملکی با یادآوری اینکه زیربنای واحد مسکونی در کشور براساس اقلیم، فرهنگ و دیگر شاخص‌ها متفاوت است، گفت: در استان‌های فارس، کرمان و یزد، واحد‌های مسکونی بیشترین میزان زیربنا را دارد.

این استاد دانشگاه همچنین به سیر نزولی صدور پروانه ساخت از سال ۹۱ تا ۹۵ اشاره و خاطرنشان کرد که این شاخص در سال ۹۶ روند رو به رشدی را تجربه کرد.

ملکی با تصریح اینکه آمار‌های این بخش نشان می‌دهد که در مجموع وضعیت ایران در چهاردهه گذشته قابل قبول نبوده است، گفت: بهترین دوره اقتصادی ایران طی ۴ دهه گذشته مربوط به اواخر دهه ۷۰ تا اواسط دهه ۸۰ بوده است؛ تنها در این دوران شاهد رشد اقتصادی بالا و تورم پایین بودیم.

این استاد دانشگاه همچنین گفت: وضعیت نقدینگی یکی از شاخص‌های مهم تاثیرگذار بر تورم هر جامعه‌ای است، اواخر سال ۹۶ حجم نقدینگی نزدیک به ۱۶۰۰ هزار میلیارد تومان بود و امسال نیز انتظار داریم حدود ۳۰۰ هزار میلیارد تومان رشد را شاهد باشیم.

ملکی تصریح کرد: با چنین شرایطی نمی‌توان انتظار داشت که تورم در کشور سیر نزولی داشته باشد.

او با بیان اینکه قیمت هر مترمربع آپارتمان در کشور، طی سال‌های ۷۰ تا ۹۶ روندی صعودی را داشته و به طور میانگین بیش از ۲۵ درصد افزایش یافته است، گفت: قیمت در اراک، اصفهان و اردبیل طی این سال‌ها ۱۱۰ برابر، در تهران ۱۰۰ برابر و در شیراز ۸۵ برابر شده و در قزوین و کرج کمترین رشد را داشته است.