ثبات بازار مسکن چرا بانکها را "ورشکسته" می‌کند؟

تحریریه پارسینه- فاطمه گنج کریمی: بازار مسکن چند  سالی است که در رکود به سر می برد و در پی آن قیمت زمین و مسکن کاهش پیدا کرده است به صورتی که بسیاری از افراد در این حوزه متضرر شدند. کارشناسان معتقدند که اگرچه در این دوره بازار مسکن ثبات را تجربه کرده، اما این وضعیت پایدار تورمی در آینده شاید چندان رضایت بخش نباشد.محمد مالکی کارشناس حوزه مسکن در این خصوص می‌گوید: سیاست های دولت در طرح مسکن قابل قبول نیست زیرا بر اساس نیاز سرمایه ای کشور است نه نیاز مصرفی. مشروح این گفتگو را در ادامه میخوانید.

 اگر توازن عرضه و تقاضا را مبنا قرار دهیم از لحاظ عرضه میزان عرضه مسکن جدید  طی چند سال گذشته کاهش پیدا کرده، ضمن اینکه طی ۳ سال اخیر در حوزه صدور پروانه ساختمانی بر مبنای واحد مسکونی شاهد کاهش شدیدی بودیم و این مجوزها تقریبا به نصف رسیده است.

البته مقداری از کاهش عرضه که می تواند فشار تقاضا را تشدید کند و منجر به افزایش قیمت شود، ساخت و ساز شدیدی که اواخر دهه ۸۰ داشتیم (۸۹ و ۹۰) که به بالای یک میلیون واحد در سال رسید (از جمله طرح مسکن مهر) موجب شد که قیمت تاکنون کنترل شود. به طوریکه  کارشناسان دیگر بیان می‌کنند که تا زمانی که پرونده مسکن مهر بسته نشود شاید افزایش شدید قیمت نداشته باشیم.

سیاست‌هایی که در این مدت پیش گرفته شده در راستای دامن زدن به افزایش قیمت مسکن است. به صورتی که از یک سو ما کاهش شدید عرضه را داشتیم و یا عدم حمایت از تولید مسکن و از سوی دیگر تحریک تقاضا را داشتیم با افزایش وام های خرید مسکن که مابه ازایی در تولید مسکن نداشتند و تنها به صورت یک جانبه سعی کردند تقاضا را تحریک کردیم. اینها همه در جهت افزایش قیمت است. 

اینکه چرا تاکنون اتفاق مثبتی رقم نخورده شاید به این دلیل باشد که تقاضای بالقوه توان تبدیل شدن به تقاضای موثر را ندارد. به این معنا که هنوز تعداد بسیاری از افراد و  خانواده ها هستند که قصد خرید مسکن را دارند اما شرایط فرامسکنی و خارج از بخش مسکن (شرایط  معیشتی) باعث شده که این تقاضا تبدیل به تقاضای بالفعل نشود. در نتیجه با سیاست های انبساطی که در بحث نقدینگی وجود دارد، این نقدینگی اگر وارد بازار مسکن شود شرایط برای افزایش قیمت مسکن و زمین مهیا شود. البته در بحث برجام پیش بینی میشد که بحث معیشتی بهبود پیدا کند و این اتفاق رخ بدهد. اما در عمل به علت اینکه نتواسنت تاثیر مستقیمی بر شرایط و معیشت خانواده ها بگذارد.

در دوره قبل عدم تعادل در افزایش عرضه و در تحریک تقاضای یک جانبه وجود داشت که دو نکته منفی بود (منفی در منفی مثبتی شد) و یک اتفاق مثبت را ایجاد کرده و به نوعی موجب تعادل فعلی در بازار شده است. اما اگر نقدینگی  در دست مردم با سیاست‌های پولی و مالی، خارج از بخش مسکن افزایش پیدا کند؛ این شرایط  ممکن است باعث برهم زدن تعادل بازار مسکن شود که فعلا بنده چنین پیش بینی نمی‌کنم. 

همیشه زمین و مسکن در یک سبد دیده می شود اما از بین رفتن رکود مسکن در حالت فعلی دیده نمی شود. از بین رفتن رکودی که توزیع آن به صورتی باشد که درآمد خانوار را افزایش دهد و وجود آن در عموم خانوارها و نیاز مصرفی دیده شود، مستلزم اقداماتی است.

تقاضای سرمایه‌ای همیشه به طبع تقاضای مصرفی مطرح می شود. تقاضای مصرفی باید تحریک شود. در حال حاضر تقاضای مصرفی دیده نمی‌شود تا بتواند تبدیل به تقاضای موثر شده و توانمندی خرید مسکن خانواده‌ها را طی ۶ ماه آتی متحول کند و بهبود بسیاری به آن ببخشد. 

مدل تعاونی‌ها مدل درستی نبود و کنار گذاشته شد. سرچشمه اتفاقاتی که در حواشی مسکن مهر اتفاق افتاد مربوط به بحث‌های حاکمیتی، تخفیف اعتبار از سوی بانک مسکن،  بلاتکلیفی در قیمت تمام شده و نهایی مسکن مهر از سوی دولت می‌شود.

دو مدل رونق  در مسکن به وقوع می‌پیوندد. یک الگوی رکود و رونق تورمی داریم که به صورت سینوسی تکرار می شود. به صورتی که یک دوره رونق داریم همراه با افزایش شدید مسکن و در این دوره معاملات مسکن رشد پیدا می کند و همزمان  افزایش قیمت مسکن را خواهیم داشت. بعد از آن دوره خواب و رکود است که قیمت ثابت می ماند و معامله ای هم صورت نمی‌گیرد. مانند همین دوره ای که در آن هستیم. به طور کلی بازار مسکن در ایران در چند دهه اخیر حالت سینوسی داشته است. رونق تورمی و رکود و تکرار آن در بازه های ۴ تا ۵ ساله بوده است.

می توان مدلی را تعریف کرد که این مدل به جای اینکه مبنای خودش را تقاضای سرمایه‌ای بداند، هدفش را بر پایه  نیاز مصرفی مردم قرار دهد. در این مدل رونق پایدار غیرتورمی را خواهیم داشت. رونقی که شدت آن از رونق تورمی کمتر است اما دیگرتورمی و سینوسی نیست. همچنین، منجر به دوره رکود نمی‌شود و همیشه پایدار است. 

 مسئله  اینجاست که در طرح جامع مسکن (طرحی که سند بالادستی مسکن در چشم انداز ۱۰ ساله است) محرک رونق مسکن را افزایش سود سرمایه گذاری در مسکن دانستند تا اگر سود این بخش افزایش یابد سرمایه گذاران در آن حوزه سرمایه گذاری می‌کنند و مسکن رونق پیدا می کند. این اتفاق مستلزم آن است که همیشه قیمت مسکن رو به افزایش باشد تا سرمایه گذار ترغیب شود، اما اگر پایه را تامین نیاز مصرفی مردم قرار بدهیم، به این معنا که مدل‌هایی را طراحی کنیم تا به جای تضمین سود سرمایه ، نیاز مصرفی مردم را تامین کند. زیرا این نیاز مصرفی هر سال وجود دارد ( سالانه چند صد سال هزار ازدواج و نیاز جدید به وجود می‌آید) و هر سال یک میلیون واحد مسکونی به  نیاز کشور اضافه می شود. به همین خاطر بازار مسکن دیگر دچار رکود و ناپایداری نخواهد شد.

 بحث اقتصاد سیاسی پیش می آید. داستان از این قراراست که بخش عمده ای از بانک های کشوردر بازار مسکن منافع زیادی دارند و از سوی دیگر در زمینه سیاست گذاری نیز به شکل غیر رسمی در این بخش نفوذهایی دیده می‌شود. ضمن اینکه در حال حاضر اگر قیمت مسکن همچنان حفظ شود و پایدار بماند، سیل عظیمی از بانک‌های کشور ورشکست می شوند زیرا بخش زیادی از سرمایه خود را در این بخش هزینه کردند.