ارزانی مسکن در راه است؟

پارسینه: معاملات فصل پاييز در بازار مسكن، موج پنجم «كاهش قيمت» را به آپارتمان‌هاي شهر تهران وارد كرد.

جديدترين آمار دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي از ارزش ريالي مبايعه‌نامه‌هايي كه در اولين ماه از فصل پاييز در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران تنظيم و صادر شده است، نشان مي‌دهد: ميانگين قيمت واحدهاي مسكوني پايتخت در مهرماه 6/2درصد نسبت به شهريور كاهش پيدا كرده و به مترمربعي 4 ميليون و 63 هزار تومان رسيده است.

افت قيمت مسكن در ماه مهر، پنجمين موج كاهشي از ابتداي امسال تاكنون و چهارمين نزول متوالي طي 4 ماه به حساب مي‌آيد كه اين دو اتفاق در نوع خود يك ركورد براي بازار مسكن سال93 مي‌تواند باشد. نوسان مهر در عين حال به لحاظ شيب كاهش، دومين موج بزرگ نزولي در سال جاري است.

در تهران از ابتداي تابستان، نوسان ماهانه قيمت مسكن همواره شيب منفي داشت و در سه ماه تير و مرداد و شهريور به رغم انجام معاملات مصرفي در اين فصل اصلي نقل‌وانتقال، ميانگين قيمت به ترتيب با 1/1درصد، 2 درصد و 6/0 درصد كاهش نسبت به ماه‌هاي قبل مواجه شد.

با اين حال، ادامه روند كاهشي قيمت مسكن براي فصل پاييز چندان مورد انتظار نبود و در برآوردهاي دفتر اقتصاد مسكن براي نيمه‌دوم سال، «ثبات» به عنوان گزينه اول مطرح شده بود.

اما در حال‌حاضر، بازار مسكن شاهد سرايت امواج نزولي نيمه ‌اول سال به نيمه دوم است.

بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» در اين باره نشان مي‌دهد: سريال 4 ماهه كاهش قيمت مسكن، تورمي را كه در ماه‌هاي ارديبهشت و خرداد به بازار تحميل شد تاحدودي خنثي كرده و مترمربعي 280 هزار تومان از ميانگين قيمت كاسته است.

ميانگين قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني در تهران طي ماه‌هاي ارديبهشت و خرداد امسال در مجموع با 8/11 درصد افزايش نسبت به فروردين، از سطح 3 ميليون و 890 هزار تومان به 4 ميليون و 350 هزار تومان در پايان بهار رسيد اما سطح فعلي قيمت، متري 287 هزار تومان نسبت به بالاترين سطح سال جاري -خرداد- ارزان‌تر شده است.

كاهش 6/2 درصدي قيمت مسكن در مهرماه، بعد از افت 7درصدي در فروردين، دومين نزول بزرگ در سال93 محسوب مي‌شود.

نگاه به افت‌وخيزهاي طولاني‌مدت بازار بيانگر آن است كه سطح فعلي قيمت مسكن در تهران به نرخ‌هاي شهريور92 برگشته است. در شهريور پارسال، متوسط قيمت واحدهاي مسكوني پايتخت به مترمربعي 4 ميليون و 89 هزار تومان رسيد. با اين حال چنانچه روند نزولي مسكن در ماه‌هاي آينده باز هم ادامه داشته باشد، لمس قيمت در سطح ابتداي امسال يعني رفتن به زير سطح متري 4 ميليون، بعيد نخواهد بود.

براساس اين گزارش، «رشد ماهانه» قيمت مسكن اگر چه طي ماه‌هاي اخير همواره كاهشي بوده و برآيند نوسانات 7 ماه گذشته از سال93، بازدهي منفي 3 درصد را نسبت به ابتداي سال رقم زده است، اما قيمت‌ها در مقايسه با ماه‌هاي مشابه سال92 -رشد نقطه‌به‌نقطه- بين 1 تا 5/5 درصد افزايش پيدا كرده است.

ميانگين قيمت در مهر امسال، 5/5 درصد نسبت به مهر پارسال افزايش يافته است. تفاوت بين رشد منفي ماهانه و رشد مثبت نقطه‌به‌نقطه ناشي از تاثير تاخيري كاهش‌ كوتاه‌مدت بر نوسانات بلندمدت قيمت‌ها است به طوري كه نزول ماه‌ به ماه قيمت مسكن كه از اواسط سال گذشته شروع شد، به تدريج اثر خود را بر كاهش رشد نقطه‌به‌نقطه مي‌گذارد.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» ميانگين قيمت مسكن در 7 ماه اول امسال معادل 4 ميليون و 158 هزار تومان شده كه در مقايسه با ميانگين نيمه اول كه متري 4 ميليون و 174 هزار تومان بود، اندكي كاهش پيدا كرده است.

انتظار ثبات مي‌رود
علي چگيني مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي روز گذشته با ارائه تحليل جامعي از تحولات اخير در بازار مسكن، به «دنياي‌اقتصاد» اعلام كرد: ثبت نرخ كاهشي جديد در قيمت مسكن در مهرماه، پاسخي از ناحيه بازار به برخي پيش‌بيني‌هاي غيركارشناسي در خصوص جهش قريب‌الوقوع است.

چگيني تصريح كرد: با ادامه افت قيمت مسكن در اولين ماه فصل پاييز و همچنين انقباض طبيعي معاملات در نيمه سرد سال، هيچ زمينه‌اي از فرضيه جهش يا صعود ناگهاني قيمت مسكن در بازار وجود ندارد و در بدترين شرايط احتمالي، قيمت با كمي نوسان پايين‌تر از سطح تورم عمومي، حالت ثبات را تجربه خواهد كرد.

مديركل دفتر اقتصاد مسكن افزود: در ماه‌هاي اخير نرخ رشد ماهانه و رشد نقطه‌به‌نقطه قيمت مسكن در تهران با فاصله زيادي از تورم، نوسان كرد طوري كه ارزش واقعي املاك مسكوني با «رشد منفي» مواجه شد. در اين شرايط چنانچه سرعت كاهش نرخ تورم در ماه‌هاي آتي كند شود، احتمال مي‌رود شتاب افت قيمت مسكن نيز كمتر شود اما چون زمينه افزايش وجود ندارد، وضعيت تثبيت برقرار خواهد شد.

فاصله 25درصدي نوسازها و سالخورده‌ها
دفتر اقتصاد مسكن براي اولين‌بار متوسط قيمت واحدهاي مسكوني در تهران را به تفكيك سن آپارتمان‌ها محاسبه كرده است.

بر این اساس در حالي كه متوسط قيمت مسكن در كل شهر تهران شامل همه نوع آپارتمان با هر ميزان سن ‌بنا در مهرماه امسال سطح متري 4 ميليون و 63هزار تومان را ثبت كرد، ميانگين قيمت واحدهاي نوساز حداكثر 10درصد بالاتر از اين رقم ايستاد و به حدود 4ميليون و 400 هزار تومان رسيد.

در اين ماه همچنين واحدهاي قدیمی - بين 11 تا 20 سال عمربنا- با ميانگين قيمت مترمربعي در حدود 3 ميليون و 500 هزار تومان معامله شد.

به اين ترتيب متوسط ارزش آپارتمان‌هاي نوساز حدود 25 درصد گران‌تر از متوسط ارزش آپارتمان‌هاي قدیمی است يا به عبارتي فاصله متري 900 هزار توماني بين ميانگين قيمتي اين دو گروه سني در بازار مسكن وجود دارد.

اين در حالي است كه بين حداكثر قيمت نوسازها و حداقل قيمت قدیمی‌ها، فاصله متري چند ميليون توماني حاكم است.

گزارش دفتر اقتصاد مسكن از بازار آپارتمان‌هاي بالاي 25 سال نيز نشان مي‌دهد: متوسط قيمت اين املاك مترمربعي حدود 4 ميليون و 400 هزار تومان است كه با توجه به ارزش زمين اين واحدها، قيمت آنها با نرخ نوسازها تقريبا برابري مي‌كند.

اين گزارش حاكي است: در مهرماه 11 هزار و 380 فقره مبايعه‌نامه در بنگاه‌هاي تهران براي خريد و فروش آپارتمان صادر شده است كه 37درصد اين معاملات به نوسازها اختصاص داشته است.
علي چگيني علت گرايش متقاضيان به خريد واحدهاي نوساز را فراواني اين نوع واحدها در بازار و همچنين كم‌شدن فاصله بين متوسط قيمت در كل شهر و متوسط قيمت نوسازها عنوان مي‌كند. اين گرايش از سال91 شروع شد.