.svg)
قانون آپارتمان نشینی تغییر می‌کند/ لایحه «نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان» روی میز دولتمردان+متن کامل لایحه
پارسینه: لایحه «نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان» در اجراي بند (۲) اصل ۱۵۸ قانون اساسي در دستور کار کمیسیون لوایح دولت سیزدهم قرار گرفت؛ لایحه‌ای که سید ابراهیم رئیسی در دوران ریاست قوه قضائیه، تهیه و به دولت ارائه کرد ولی هیات وزیران دولت دوازدهم، باوجود تصویب این لایجه در کمیسیون لوایح، هیچ‌گاه آن را به تصویب نهایی نرساند.
تحریریه پارسینه - حمیدرضا اسکندری: سید ابراهیم رئیسی در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۸ به عنوان رئیس قوه قضائیه، لایحه «نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان» را جهت سیر مراحل بررسی و تصویب هیات وزیران دولت دوازدهم ارائه کرد ولی هیات وزیران دولت دوازدهم هیچ‌گاه این لایحه را تصویب نکرد و حتی همان زمان معاون امور حقوقی دولت به شدت از این لایحه انتقاد کرده بود.
فریدون نهرینی با بیان اینکه لایحه نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان‌ها ماهیت قضایی ندارد، گفته بود: قوه قضاییه قبل از پیشنهاد این متن، باید از قضات دادگستری نظرسنجی می‌کرد و پیشینه‌ها را مدنظر قرار می‌داد.
در همین حال، از کمیسیون‌های تخصصی دولت خبر می‌رسد لایحه نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان دوباره در دستور کار کمیسیون لوایج دولت سیزدهم قرار گرفته است؛ باوجودی که این لایحه یک بار در نیمه دوم سال گذشته در این کمیسیون نهایی و برای تصویب به هیات وزیران ارسال شد، ولی هیچ‌گاه مورد تصویب نهایی دولت دوازدهم قرار نگرفت.
توضیح آنکه با توجه به افزایش جمعیت کشور، گسترش شهرنشینی و به تناوب آن رشد آپارتمان نشینی، دگرگونی روابط اجتماعی مردم و نیز از آنجایی که از تصویب قانون تملک آپارتمان ها در سال ۱۳۴۳ بیش از ۵۰ سال و از آخرین اصلاحات به عمل آمده در آن قانون، حدود ۲۰ سال سپری شده، پیش‌نویس لایحه «نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمان» از سوی قوه قضائیه با همکاری وزارت راه و شهرسازی، تهیـه و تـدوین و در نهایت در ۵۱ ماده و ۱۶ تبصره به هیات دولت ارائه شد.
لایحه مربوط با طی مراحل بررسی - در پاییز سال ۹۸ - در کمیسیون لوایح و از آنجایی که بنابر دیدگاه اکثریت اعضای کمیسیون، بخش عمده ای از آن ناظر به چگونگی بهره‌برداری از آپارتمان است، واجد جنبه قضایی دانسته نشد و مقرر شد مکاتبه ای از سوی وزیر دادگستری با ریاست قوه قضائیه صورت پذیرد و نتیجه در اسرع وقت به کمیسیون اعلام شود، ضمن اینکه گزارش کمیسیون برای طرح در دولت آماده و نظر هیات وزیران در این زمینه با قید فوریت اخذ شود.
با این حال، از آن زمان تاکنون هیچ خبری از لایحه نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان نشد تا اینکه هم اکنون خبر رسید این لایحه دوباره در دستور کار کمیسیون لوایج دولت قرار گرفته است تا پس از به‌روزرسانی و رفع ایرادات و ابهامات احتمالی آن، برای تصویب نهایی به هیات وزیران ارائه شود.
متن کامل پیش نویس لایحه نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان
در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۸ قوه قضائیه پیش‌نویس لایحه «نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمان » را جهت سیر مراحل بررسی و تصویب هیئت وزیران ارائه کرد.
فصل یکم: تعاریف و قلمرو اجرا
ماده ۱- اصطلاحات مذکور در این قانون در معانی زیر به کار می‌رود:
الف- آپارتمان: عبارت است از واحد مستقلی از یک ساختمان آپارتمانی.
ب- ساختمان آپارتمانی: ساختمانی است که دارای بیش از یک آپارتمان بوده و شامل بخش‌های اختصاصی و مشترک میباشد، مجموعه واحد‌های مستقل غیر آپارتمانی که دارای بخش‌های مشترک از قبیل ورودی یا محوطه و امثال آن میباشد، در حکم آپارتمان است.
پ- مجتمع: مجموعه‌ای از حداقل سه ساختمان آپارتمانی است که دارای بخش‌های مشترک از قبیل ورودی، محوطه و امثال آن میباشد.
ت- ساختمان: عبارت از ساختمان آپارتمانی با مجتمع میباشد.
ث- مدیر: در مورد ساختمان آپارتمانی، مدیر و در مورد مجتمع هیات مدیره.
ج- مالک یا مالکان: شخص یا اشخاصی که مالکیت تمام یا بخشی از عین یک آپارتمان را دارا می‌باشند.
چ- قانون: قانون نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمان؛
در اردیبهشت‌ماه سال ۱۳۹۸ قوه قضائیه پیش‌نویس لایحه «نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمان » را جهت سیر مراحل بررسی و تصویب هیئت وزیران ارائه کرد.
فصل یکم: تعاریف و قلمرو اجرا
ماده ۱- اصطلاحات مذکور در این قانون در معانی زیر به کار می‌رود:
الف- آپارتمان: عبارت است از واحد مستقلی از یک ساختمان آپارتمانی.
ب- ساختمان آپارتمانی: ساختمانی است که دارای بیش از یک آپارتمان بوده و شامل بخش‌های اختصاصی و مشترک میباشد، مجموعه واحد‌های مستقل غیر آپارتمانی که دارای بخش‌های مشترک از قبیل ورودی یا محوطه و امثال آن میباشد، در حکم آپارتمان است.
پ- مجتمع: مجموعه‌ای از حداقل سه ساختمان آپارتمانی است که دارای بخش‌های مشترک از قبیل ورودی، محوطه و امثال آن میباشد.
ت- ساختمان: عبارت از ساختمان آپارتمانی با مجتمع میباشد.
ث- مدیر: در مورد ساختمان آپارتمانی، مدیر و در مورد مجتمع هیات مدیره.
ج- مالک یا مالکان: شخص یا اشخاصی که مالکیت تمام یا بخشی از عین یک آپارتمان را دارا می‌باشند.
چ- قانون: قانون نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمان؛
ح- استفاده کننده با استفاده کنندگان: شخص یا اشخاصی که به موجب عقد اجاره یا هر عنوان دیگر حق استفاده از آپارتمان را داشته و از آن بهره برداری می‌نمایند.
خ- صندوق ذخیره ساختمان: حسایی است که در یکی از بانک‌ها یا مؤسسات مالی و اعتباری مجاز کشور افتتاح میشود تا کلیه مانده اعتبارات و وجوه و جریمه‌ها که بر اساس قانون از مالکان یا استفاده کنندگان حسب مورد اخذ میشود، در آن نگهداری گردد.
ماده ۲- ساختمان که مالک و استفاده کننده آن شخص واحد باشد از شمول قانون خارج است.
فصل دوم: مالکیت و تصرف در آپارتمان
ماده ۳- مالکیت در آپارتمان شامل مالکیت قسمت‌های اختصاصی و قسمت‌های مشترک است.
ماده ۴- قسمت‌های اختصاصی آپارتمان، قسمت‌هایی هستند که مالکیت آن‌ها منحصر به مالک یا مالکانی است که نام آن‌ها در سند مالکیت آپارتمان قید شده است و قسمت‌های مشترک، قسمت‌هایی از آپارتمان است که مالکیت آن منحصر به یک آپارتمان نمی‌باشد و متعلق به تمامی واحد‌ها به نسبت قسمت اختصاصی آنهاست. به طور کلی قسمت‌هایی از ساختمان که در سند مالکیت، ملک اختصاصی یکی از مالکان تلقی نشده باشد، حسب مورد جزء قسمت‌های مشترک ساختمان محسوب میشود.
ماده ۵- حق استفاده از قسمت‌های اختصاصی متعلق به اشخاصی است که نام آن‌ها در سند مالکیت قید شده است. استفاده از قسمت‌های مشترک حق کلیه مالکان است، مگر آن که طبق توافق کلیه مالکان و در صورت نبود توافق، طبق عرف و عادت استفاده از آن به یک واحد اختصاص داده شود.
تبصره: شهرداری‌ها و سایر مراجع ذیربط در هنگام صدور پروانه ساخت و ادارات ثبت اسناد و املاک در هنگام تفکیک آپارتمان‌ها و صدور سند مالکیت، مکلف اند قسمت‌های اختصاصی و مشترک آپارتمان را به طور روشن و صریح مشخص کنند.
ماده ۶- مالکان آپارتمان متناسب با حصه اختصاصی خود به طور مشاع مالک زمین ساختمان خواهند بود. چنانچه مالکیت زمین به علت موقوفه با دولتی بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد، تابع مقررات مربوط میباشد.
ماده ۷- حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیر قابل تفکیک میباشد. انتقال قسمت اختصاصی به هر صورت موجب انتقال قهری قسمت مشترک خواهد بود. مالک آپارتمان نمی‌تواند مستقل از سهم اختصاصی کلا یا جزئأ سهم خود از قسمت‌های مشترک را به دیگری منتقل کند. مالک یا استفاده کننده آپارتمان حسب مورد میتواند حق استفاده خود نسبت به قسمت‌های مشترک را حداکثر به مدت یک سال، که قابل تمدید است و محدود به دوره استفاده خود در ساختمان باشد به دیگر مالکان یا استفاده کنندگان همان ساختمان آپارتمانی واگذار کند. واگذاری حق استفاده از قسمت‌های مشترک ساختمان مانند نما با پشت بام برای غیر ساکنان ساختمان بدون رضایت همه مالکان تحت هر عنوان ممنوع است و در صورت رضایت کلیه مالکان حداکثر برای مدت یک سال که قابل تمدید است، مجاز است.
ماده ۸- هرگونه واگذاری مالکیت یا حق استفاده پارکینگ یا انباری بدون انتقال آپارتمان توسط مالک یا استفاده کننده به غیر از ساکنان ساختمان آپارتمانی ممنوع است.
ماده ۹- نصب تجهیزاتی که برای استفاده ساکنان ساختمان در قسمت مشاعات ضرورت داشته باشد با تصویب مجمع عمومی مجاز است
ماده ۱۰- اقدامات زیر توسط مالک یا استفاده کننده از ساختمان ممنوع است:
الف- تصرف غیر متعارف و موجب اضرار دیگر مالکان با استفاده کنندگان ساختمان در قسمت‌های اختصاصی آپارتمان.
تبصره - تصرف در سقف و کف آپارتمان و دیوار‌های فاصل با آپارتمان‌های دیگر در حدی مجاز خواهد بود که مزاحم حق دیگران نباشد.
ب- استفاده نامتعارف از آپارتمان که موجب ایجاد مزاحمت برای سایر مالکان با استفاده کنندگان باشد.
پ- استفاده اختصاصی یا به منظور خاص از مشاعات یا قسمتی از آن، بدون موافقت تمامی استفاده کنندگان یا مالکان.
ت- مزاحمت یا ممانعت استفاده‌کننده یا مالک از قسمت‌های مشترک.
ث- تصرف در قسمت‌های اختصاصی و مشترک به‌نحوی که موجب اضرار ساختمان‌های مجاور یا ساکنان آن‌ها شود.
ج- هرگونه تغییرات مربوط به سردر یا نمای خارجی و دیگر قسمت‌هایی که در دید عمومی است از قبیل نصب تابلو و مانند آن در نما یا پشت بام ساختمان بدون تصویب مجمع عمومی ساختمان و رعایت مقررات مربوط از جمله مقررات زیباسازی شهری.
چ- استفاده از آپارتمان که کاربری آن مسکونی است به‌عنوان محل تجاری یا به‌عنوان مطب و دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی، دفتر ازدواج و طلاق؛ دفتر مهندسی و امثال آن.
ح- استفاده از قسمت‌های اختصاصی آپارتمان مانند پارکینگ و انباری در غیر کاربری مصوب و تبدیل آن‌ها به محل سکونت یا محل کار و غیره.
تبصره- در مواردی که به موجب قانون خاص، مانند قانون محل مطب پزشکان مصوب ۱۳۶۶، اجازه استفاده غیر مسکونی از واحد آپارتمانی با کاربری مسکونی داده شده است، حکم بند (چ) این ماده دو سال پس از لازم الاجرا شدن قانون اجرا خواهد شد.
خ- نگهداری هر نوع حیوان اعم از وحشی و اهلی در ساختمان.
تبصره ۱- نگهداری پرندگان اهلی خانگی با ماهی با رعایت مقررات دامپزشکی و بهداشتی در حدودی که مزاحمت برای استفاده کنندگان ایجاد نکند در قسمت اختصاصی آپارتمان، بلامانع است.
تبصره ۲- در صورت وجود اختلاف در مورد وحشی یا اهلی بودن حیوان، تشخیص سازمان حفاظت از محیط زیست ملاک عمل خواهد بود.
د- استعمال هرگونه دخانیات در قسمت‌های مشترک ساختمان.
ماده ۱۱- در خصوص ممنوعیت‌های مقرر در بند‌های ماده (۱۰) به شرح زیر اقدام میشود:
الف- در موارد مذکور در بند‌های (الف) تا (ج) به تقاضای هر ذی نفع مدیر موظف است بلافاصله به شخص متخلف کتبأ إخطار کند نسبت به رفع آن اقدام کند. در صورت عدم اقدام حسب مورد استفاده کننده یا ذینفع میتواند ظرف یک ماه از تاریخ اخطار کتبی مذکور یا عدم اقدام از ناحیه مدیر، رفع آن را از دادستان درخواست کند. مقام مذکور به قید فوریت نسبت به درخواست رسیدگی و در صورت صحت ادعا، حسب مورد دستور رفع آن را صادر می‌کند. این دستور بلافاصله اجرا میشود. متضرر از دستور میتواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، به دستور دادسرا در دادگاه عمومی حقوقی اعتراض کند. رأی دادگاه در این خصوص قطعی است. در صورت طرح شکایت یا دعوا خارج از مهلت یک ماهه فوق، شکایت یا دعوا طبق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی با کیفری رسیدگی میشود.
ب- در موارد مذکور در بند‌های (چ) و (ح)، هر ذینفع میتواند مراتب را حسب مورد به شهرداری یا بخشداری، در مناطقی که فاقد شهرداری است، اعلام کند. مراجع مذکور به محض اطلاع باید اقدامات لازم را برای ممانعت از ادامه استفاده و اعاده وضعیت به سابق انجام دهند.
پ. در مورد مذکور در بند (خ) مدیر ساختمان مکلف است از ورود حیوان ممانعت به عمل آورده و در صورت وارد نمودن حیوان به دارنده آن اخطار می‌کند که بلافاصله نسبت به خارج نمودن حیوان از ساختمان اقدام کند. استفاده کننده میتواند ظرف یک ماه از تاریخ اخطار کتبی مذکور یا عدم اقدام از ناحیه مدیر موضوع را به دادستان اعلام نماید. مقام مذکور پس از احراز صحت موضوع دستور تحویل حیوان وحشی را به سازمان حفاظت از محیط زیست صادر می‌نماید. سازمان مذکور مطابق مقررات مربوط در مورد حیوان مذکور تعیین تکلیف خواهد کرد. در خصوص حیوان اهلی، دادستان با تعهد کتبی مبنی بر عدم نگهداری حیوان در ساختمان، آن را تحویل مالک میدهد و در صورت عدم تعهد و یا تکرار همانند حیوان وحشی تعیین تکلیف میشود.
ت- در مورد مذکور در بند (د) مدیر ساختمان کتبا به شخص اخطار می‌کند که از استعمال دخانیات خودداری کند. در صورت تکرار مدیر موضوع را به دادستان اعلام می‌نماید و در صورت عدم اقدام، دادستان از وی تعهد کتبی مبنی بر عدم استعمال دخانیات خواهد گرفت.
فصل سوم: مجمع عمومی، مدیر و بازرس
ماده ۱۲- تشکیل مجمع عمومی و تعیین مدیر برای ساختمان لازم است. در صورتی که ساختمان دارای بیش از ۴ آپارتمان باشد، تعیین بازرس نیز ضروری است. نحوه تشکیل و اداره مجمع عمومی و هیات مدیره و حدود وظایف و اختیارات و نحوه اتخاذ تصمیم مجمع عمومی، مدیر و بازرس به موجب آیین نامه اجرایی قانون خواهد بود.
فصل چهارم: هزینه‌های ساختمان
ماده ۱۳- هزینه‌های اساسی ساختمان، به عهده مالک و هزینه‌های جاری به عهده استفاده کننده است. تعیین مصادیق هزینه‌های مذکور و معیار تعیین هزینه‌ها و میزان وجه لازم برای صندوق ذخیره ساختمان به موجب آیین‌نامه‌ای اجرایی قانون است.
ماده ۱۴- در صورت عدم پرداخت هزینه‌ها، مدیر ابتدا به طریق مقتضی هزینه‌ها را کتبا از استفاده کننده یا مالک مطالبه می‌کند. در صورت عدم پرداخت بدهی، کل مبلغ بدهی و جریمه متعلقه مذکور در ماده ۱۶ قانون را با ذکر صورت ریز آن با ارسال اظهارنامه، حسب مورد از مالک یا استفاده کننده مطالبه می‌کند. اشخاص مذکور ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه باید بدهی خود را پرداخت کنند. در اظهارنامه ارسالی به استفاده کننده باید قید شود که در صورت عدم پرداخت بدهی، خدمات مشترک قطع خواهد شد.
تبصره- نشانی مالک یا استفاده کننده همان آدرس محل اختصاصی آنهاست، مگر این که آدرس دیگری را جهت ابلاغ اظهارنامه و ... به مدیر ساختمان اعلام کرده باشند.
ماده ۱۵- در صورت عدم پرداخت بدهی ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، مدیر میتواند از ارائه برخی با همه خدمات مشترک از قبیل آب، برق، گاز و تلفن به آپارتمان خودداری کند. در صورتی که ظرف پنج روز از تاریخ قطع خدمات، بدهی پرداخت نشود، مدیر میتواند از اداره ثبت اسناد و املاک محل درخواست صدور اجرائیه کند. اداره ثبت محل برمبنای اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده، اقدام به وصول خواهد کرد. عملیات اجرایی به فوریت و طبق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت. در هر حال، با پرداخت هزینه‌ها (اعم از بدهی، جریمه و هزینه‌های ناشی از وصول بدهی) با صدور دستور موقت از سوی مراجع قضایی، مدیر باید فورا نسبت به برقراری خدمات مشترک اقدام کند.
تبصره ۱- در صورتی که پرداخت بدهی مربوط به مالک باشد، قطع خدمات مشترک استفاده کننده غیر مالک مجاز نخواهد بود.
تبصره ۲- مدارک مثبت سمت مدیر و صورت ریز بدهی مالک یا استفاده کننده حسب مورد و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده باید ضمیمه درخواست صدور اجراییه شود.
فصل پنجم: مقررات کیفری
ماده ۱۶- در صورت تکرار هر یک از موارد مذکور در بند‌های (الف)، (ب) و (پ) ماده (۱۱) قانون، مرتکب به مجازات جزای نقدی درجه ۶ و در مورد بند (ت) ماده مذکور به مجازات جزای نقدی درجه ۷ محکوم میشود.
ماده ۱۷- قطع خدمات مشترک نظیر آب، برق، گاز، تلفن هر آپارتمان توسط مدیر یا مدیران جز در مواردی که در قانون مجاز شمرده شده است، مستوجب محکومیت به جزای نقدی درجه هفت خواهد بود. در خصوص این ماده مقام قضایی با احراز موضوع به طور موقت دستور وصل آن را خواهد داد، هرچند رسیدگی به موضوع هنوز ادامه داشته باشد. در صورتی که پس از پایان رسیدگی به موجب رأی قطعی دادگاه اثبات شود که شاکی قانونا حق استفاده از امکانات فوق را نداشته یا از انشعاب غیرمجاز استفاده کرده علاوه بر تعقیب و محکومیت به مجازات مربوط، با درخواست ذی نفع محکوم به جبران کلیه خسارات وارد شده خواهد شد.
ماده ۱۸- هر مالک یا استفاده کننده که از پرداخت بدهی امتناع نماید و مطابق ماده (۱۵) قانون به صدور اجراییه منجر گردد، برای بار اول معادل بدهی و بار دوم به بعد هر بار به پرداخت یک و نیم برابر بدهی به عنوان جریمه ملزم می‌گردد. مبلغ جریمه و اصل بدهی در اجراییه قید و همزمان وصول میشود. مبلغ مذکور به عنوان درآمد ساختمان تلقی و به صندوق ذخیره ساختمان واریز میشود و طبق نظر مجمع عمومی به مصرف ساختمان می‌رسد..
تبصره- در صورتی که ظرف ده روز از ابلاغ اجراییه، بدهکار اقدام به پرداخت اصل بدهی خود کند، از پرداخت نصف جریمه معاف میشود. مراتب این معافیت در اجراییه قید خواهد شد.
ماده ۱۹- هرگاه مدیر ساختمان اموال و یا وجوهی را که به جهت اداره ساختمان در اختیار وی قرار می‌گیرد، به ضرر مالکان یا استفاده کنندگان، استعمال، تصاحب، تلف یا مفقود نماید به مجازات جرم خیانت در امانت و در صورتی که برخلاف مصوبات مجمع عمومی در امر دیگری برای ساختمان مصرف کند به جزای نقدی درجه هفت محکوم میشود.
ماده ۲۰- جرایم موضوع این قانون به جز جرم موضوع قسمت اول ماده (۱۹) قانون فقط با شکایت شاکی خصوصی قابل تعقیب است و با گذشت او تعقیب، رسیدگی و اجرای حکم متوقف میشود.
فصل ششم: سایر مقررات
ماده ۲۱- مدیر در امور مربوط به ساختمان در چهارچوب قوانین و مقررات و مصوبات مجمع عمومی، نماینده قانونی ساختمان نزد مراجع قانونی از جمله مرجع قضایی تلقی خواهد شد. مدیر پس از انتخاب توسط مجمع عمومی، موظف است مراتب را جهت درج در روزنامه رسمی به روزنامه رسمی کشور اعلام نماید.
ماده ۲۲- دفاتر اسناد رسمی و بنگاه‌های املاک موظف می‌باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره، گواهی مربوط به پرداخت هزینه‌های مشترک را که به تایید مدیر ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر، تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع قانون در سند تنظیمی قید نمایند.
تبصره- دفاتر اسناد و بنگاه‌های املاک در صورت عدم رعایت تکلیف مقرر در این ماده، در پرداخت بدهی‌های مالک نسبت به هزینه‌های موضوع قانون، دارای مسئولیت تضامنی به همراه مالک هستند.
ماده ۲۳- در صورتی که به هر دلیل ساختمان یا قسمتی از آن در معرض خرابی باشد به گونه‌ای که بیم خطر جانی یا مالی برای استفاده کننده، مالک یا غیر آن‌ها برود، هر ذینفع می‌توانند جهت الزام مالکان به رفع خطر به شهرداری یا بخشداری، در مناطقی که فاقد شهرداری است، مراجعه کند. شهرداری یا بخشداری حسب مورد برابر تبصره بند (۱۴) ماده ۵۵ قانون شهرداری اقدام مقتضی را معمول می‌دارد.
ماده ۲۴- در صورتی که اکثریت مالکان قصد تخریب و تجدید بنای ساختمان به جهت به پایان رسیدن عمر مفید یا فرسودگی آن را داشته باشند، اما اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی موافق تخریب و تجدید بنا نباشند، می‌توانند به دادگاه صالح مراجعه و تجویز تجدید بنای ساختمان را به موجب دادخواست درخواست کنند. دادگاه ابتدا نظر سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری را اخذ می‌کند و در صورت تأیید مراتب فوق توسط کارشناسان حکم به تجویز تخریب و تجدید بنای ساختمان را میدهد. اعتراض به نظر کارشناسان فوق الذکر تابع مقررات آیین دادرسی مدنی است. اکثریت مالکان بر اساس این حکم با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای اقلیت مالکان نسبت به تخریب و تجدید بنای ساختمان اقدام و پس از پایان عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از ساختمان و هزینه‌های انجام شده سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری آن‌ها پرداخت شده با احتساب خسارت تاخیر تأدیه بر اساس شاخص بانک مرکزی، از اموال از جمله سهم اختصاصی آنان از ساختمان استیفا می‌کنند.
تبصره- چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری، اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر ساختمان، دادگاه صادر کننده حکم با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد.
ماده ۲۵- آیین نامه اجرایی قانون ظرف شش ماه از تاریخ تصویب آن توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی تهیه میشود و به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
ماده ۲۶- از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون، قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳، قانون مطب پزشکان مصوب ۱۳۶۶ و کلیه مقررات مغایر با این قانون نسخ میشود.
مستندات و سوابق مربوط:
از تصویب قانون تملک آپارتمان‌ها در سال ۱۳۴۳ بیش از ۵۰ سال و از آخرین اصلاحات به عمل آمده در آن قانون، حدود ۲۰ سال سپری شده و در این مدت تحولات زیادی در جامعه به وجود آمده ولـی قانون و مقررات مرتبط با آپارتمان‌ها با تحولات جامعه همگام نشده است.
در یک نگاه کلی، این تحولات را می‌توان در دو بخش عمده تقسیم بندی کرد:
الف- افزایش قابل توجه آپارتمان نشینی با توجه به افزایش جمعیت کشور و نیـز گسترش شهرنشینی نسبت به سال ۱۳۴۳
ب- تغییرات قابل ملاحظه در روابط اجتماعی مردم، به عبارتی در گذشته بسـیاری از مسـائل پـیش آمده در بین ساکنان یک ساختمان از طریق کدخدا منشی و … حل و فصل می‌شد و قانون‌گذار مداخله در روابط همسایگی را ضروری نمی‌دید، اما امروزه به دلیل رنگ باختن برخی از سنت‌های اجتمـاعی در بسیاری از زمینه ها، مداخله قانون‌گذار در این زمینه ضروری است.
همچنین نحوه ساخت بنا‌ها تا حدودی نسـبت به گذشته تغییر کرده و الزامات جدیدی برای سازندگان ساختمان‌ها ایجاد شده ضمن اینکه در کنار به وجود آمدن خـدمات جدیـد، نحوه ارائه خدمات عمومی مانند گاز و … تا حدودی تغییر کرده اسـت و تمـام این تحولات می‌توانند بر مقررات مرتبط با آپارتمان‌ها تأثیر بگذارند. از این رو تصویب مقررات جدیـد در مورد نحوه استفاده از آپارتمان‌ها ضرورت دارد.
در این راستا اولین پیش‌نویس لایحه «نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمان» در اداره کل تدوین لوایح و مقررات معاونت حقوقی قوه قضائیه با همکاری وزارت راه و شهرسازی با مدنظر قرار دادن قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن و بررسی مقررات مربوط به شهرسازی و مقررات ملی ساختمان تهیـه و تـدوین شد. سپس طی جلساتی با حضور کارشناسان و دستگاه‌های مربوط، مورد بازبینی قرار گرفت.
پس از طی مراحل بررسی قوه قضائیه، متن نهایی پیش نویس این لایحه را در ۵۱ ماده و ۱۶ تبصره و به استناد بند (۲) اصل (۱۵۸) قانون اساسی جهت سیر مراحل بررسی و تصویب هیئت دولت ارائه نموده است.
به استناد بند مورد اشاره، تهیه لوایح قضایی متناسب با جمهوری اسلامی، یکی از وظایف ریاست قوه قضائیه به شمار می‌رود.
خ- صندوق ذخیره ساختمان: حسایی است که در یکی از بانک‌ها یا مؤسسات مالی و اعتباری مجاز کشور افتتاح میشود تا کلیه مانده اعتبارات و وجوه و جریمه‌ها که بر اساس قانون از مالکان یا استفاده کنندگان حسب مورد اخذ میشود، در آن نگهداری گردد.
ماده ۲- ساختمان که مالک و استفاده کننده آن شخص واحد باشد از شمول قانون خارج است.
فصل دوم: مالکیت و تصرف در آپارتمان
ماده ۳- مالکیت در آپارتمان شامل مالکیت قسمت‌های اختصاصی و قسمت‌های مشترک است.
ماده ۴- قسمت‌های اختصاصی آپارتمان، قسمت‌هایی هستند که مالکیت آن‌ها منحصر به مالک یا مالکانی است که نام آن‌ها در سند مالکیت آپارتمان قید شده است و قسمت‌های مشترک، قسمت‌هایی از آپارتمان است که مالکیت آن منحصر به یک آپارتمان نمی‌باشد و متعلق به تمامی واحد‌ها به نسبت قسمت اختصاصی آنهاست. به طور کلی قسمت‌هایی از ساختمان که در سند مالکیت، ملک اختصاصی یکی از مالکان تلقی نشده باشد، حسب مورد جزء قسمت‌های مشترک ساختمان محسوب میشود.
ماده ۵- حق استفاده از قسمت‌های اختصاصی متعلق به اشخاصی است که نام آن‌ها در سند مالکیت قید شده است. استفاده از قسمت‌های مشترک حق کلیه مالکان است، مگر آن که طبق توافق کلیه مالکان و در صورت نبود توافق، طبق عرف و عادت استفاده از آن به یک واحد اختصاص داده شود.
تبصره: شهرداری‌ها و سایر مراجع ذیربط در هنگام صدور پروانه ساخت و ادارات ثبت اسناد و املاک در هنگام تفکیک آپارتمان‌ها و صدور سند مالکیت، مکلف اند قسمت‌های اختصاصی و مشترک آپارتمان را به طور روشن و صریح مشخص کنند.
ماده ۶- مالکان آپارتمان متناسب با حصه اختصاصی خود به طور مشاع مالک زمین ساختمان خواهند بود. چنانچه مالکیت زمین به علت موقوفه با دولتی بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد، تابع مقررات مربوط میباشد.
ماده ۷- حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیر قابل تفکیک میباشد. انتقال قسمت اختصاصی به هر صورت موجب انتقال قهری قسمت مشترک خواهد بود. مالک آپارتمان نمی‌تواند مستقل از سهم اختصاصی کلا یا جزئأ سهم خود از قسمت‌های مشترک را به دیگری منتقل کند. مالک یا استفاده کننده آپارتمان حسب مورد میتواند حق استفاده خود نسبت به قسمت‌های مشترک را حداکثر به مدت یک سال، که قابل تمدید است و محدود به دوره استفاده خود در ساختمان باشد به دیگر مالکان یا استفاده کنندگان همان ساختمان آپارتمانی واگذار کند. واگذاری حق استفاده از قسمت‌های مشترک ساختمان مانند نما با پشت بام برای غیر ساکنان ساختمان بدون رضایت همه مالکان تحت هر عنوان ممنوع است و در صورت رضایت کلیه مالکان حداکثر برای مدت یک سال که قابل تمدید است، مجاز است.
ماده ۸- هرگونه واگذاری مالکیت یا حق استفاده پارکینگ یا انباری بدون انتقال آپارتمان توسط مالک یا استفاده کننده به غیر از ساکنان ساختمان آپارتمانی ممنوع است.
ماده ۹- نصب تجهیزاتی که برای استفاده ساکنان ساختمان در قسمت مشاعات ضرورت داشته باشد با تصویب مجمع عمومی مجاز است
ماده ۱۰- اقدامات زیر توسط مالک یا استفاده کننده از ساختمان ممنوع است:
الف- تصرف غیر متعارف و موجب اضرار دیگر مالکان با استفاده کنندگان ساختمان در قسمت‌های اختصاصی آپارتمان.
تبصره - تصرف در سقف و کف آپارتمان و دیوار‌های فاصل با آپارتمان‌های دیگر در حدی مجاز خواهد بود که مزاحم حق دیگران نباشد.
ب- استفاده نامتعارف از آپارتمان که موجب ایجاد مزاحمت برای سایر مالکان با استفاده کنندگان باشد.
پ- استفاده اختصاصی یا به منظور خاص از مشاعات یا قسمتی از آن، بدون موافقت تمامی استفاده کنندگان یا مالکان.
ت- مزاحمت یا ممانعت استفاده‌کننده یا مالک از قسمت‌های مشترک.
ث- تصرف در قسمت‌های اختصاصی و مشترک به‌نحوی که موجب اضرار ساختمان‌های مجاور یا ساکنان آن‌ها شود.
ج- هرگونه تغییرات مربوط به سردر یا نمای خارجی و دیگر قسمت‌هایی که در دید عمومی است از قبیل نصب تابلو و مانند آن در نما یا پشت بام ساختمان بدون تصویب مجمع عمومی ساختمان و رعایت مقررات مربوط از جمله مقررات زیباسازی شهری.
چ- استفاده از آپارتمان که کاربری آن مسکونی است به‌عنوان محل تجاری یا به‌عنوان مطب و دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی، دفتر ازدواج و طلاق؛ دفتر مهندسی و امثال آن.
ح- استفاده از قسمت‌های اختصاصی آپارتمان مانند پارکینگ و انباری در غیر کاربری مصوب و تبدیل آن‌ها به محل سکونت یا محل کار و غیره.
تبصره- در مواردی که به موجب قانون خاص، مانند قانون محل مطب پزشکان مصوب ۱۳۶۶، اجازه استفاده غیر مسکونی از واحد آپارتمانی با کاربری مسکونی داده شده است، حکم بند (چ) این ماده دو سال پس از لازم الاجرا شدن قانون اجرا خواهد شد.
خ- نگهداری هر نوع حیوان اعم از وحشی و اهلی در ساختمان.
تبصره ۱- نگهداری پرندگان اهلی خانگی با ماهی با رعایت مقررات دامپزشکی و بهداشتی در حدودی که مزاحمت برای استفاده کنندگان ایجاد نکند در قسمت اختصاصی آپارتمان، بلامانع است.
تبصره ۲- در صورت وجود اختلاف در مورد وحشی یا اهلی بودن حیوان، تشخیص سازمان حفاظت از محیط زیست ملاک عمل خواهد بود.
د- استعمال هرگونه دخانیات در قسمت‌های مشترک ساختمان.
ماده ۱۱- در خصوص ممنوعیت‌های مقرر در بند‌های ماده (۱۰) به شرح زیر اقدام میشود:
الف- در موارد مذکور در بند‌های (الف) تا (ج) به تقاضای هر ذی نفع مدیر موظف است بلافاصله به شخص متخلف کتبأ إخطار کند نسبت به رفع آن اقدام کند. در صورت عدم اقدام حسب مورد استفاده کننده یا ذینفع میتواند ظرف یک ماه از تاریخ اخطار کتبی مذکور یا عدم اقدام از ناحیه مدیر، رفع آن را از دادستان درخواست کند. مقام مذکور به قید فوریت نسبت به درخواست رسیدگی و در صورت صحت ادعا، حسب مورد دستور رفع آن را صادر می‌کند. این دستور بلافاصله اجرا میشود. متضرر از دستور میتواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، به دستور دادسرا در دادگاه عمومی حقوقی اعتراض کند. رأی دادگاه در این خصوص قطعی است. در صورت طرح شکایت یا دعوا خارج از مهلت یک ماهه فوق، شکایت یا دعوا طبق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی با کیفری رسیدگی میشود.
ب- در موارد مذکور در بند‌های (چ) و (ح)، هر ذینفع میتواند مراتب را حسب مورد به شهرداری یا بخشداری، در مناطقی که فاقد شهرداری است، اعلام کند. مراجع مذکور به محض اطلاع باید اقدامات لازم را برای ممانعت از ادامه استفاده و اعاده وضعیت به سابق انجام دهند.
پ. در مورد مذکور در بند (خ) مدیر ساختمان مکلف است از ورود حیوان ممانعت به عمل آورده و در صورت وارد نمودن حیوان به دارنده آن اخطار می‌کند که بلافاصله نسبت به خارج نمودن حیوان از ساختمان اقدام کند. استفاده کننده میتواند ظرف یک ماه از تاریخ اخطار کتبی مذکور یا عدم اقدام از ناحیه مدیر موضوع را به دادستان اعلام نماید. مقام مذکور پس از احراز صحت موضوع دستور تحویل حیوان وحشی را به سازمان حفاظت از محیط زیست صادر می‌نماید. سازمان مذکور مطابق مقررات مربوط در مورد حیوان مذکور تعیین تکلیف خواهد کرد. در خصوص حیوان اهلی، دادستان با تعهد کتبی مبنی بر عدم نگهداری حیوان در ساختمان، آن را تحویل مالک میدهد و در صورت عدم تعهد و یا تکرار همانند حیوان وحشی تعیین تکلیف میشود.
ت- در مورد مذکور در بند (د) مدیر ساختمان کتبا به شخص اخطار می‌کند که از استعمال دخانیات خودداری کند. در صورت تکرار مدیر موضوع را به دادستان اعلام می‌نماید و در صورت عدم اقدام، دادستان از وی تعهد کتبی مبنی بر عدم استعمال دخانیات خواهد گرفت.
فصل سوم: مجمع عمومی، مدیر و بازرس
ماده ۱۲- تشکیل مجمع عمومی و تعیین مدیر برای ساختمان لازم است. در صورتی که ساختمان دارای بیش از ۴ آپارتمان باشد، تعیین بازرس نیز ضروری است. نحوه تشکیل و اداره مجمع عمومی و هیات مدیره و حدود وظایف و اختیارات و نحوه اتخاذ تصمیم مجمع عمومی، مدیر و بازرس به موجب آیین نامه اجرایی قانون خواهد بود.
فصل چهارم: هزینه‌های ساختمان
ماده ۱۳- هزینه‌های اساسی ساختمان، به عهده مالک و هزینه‌های جاری به عهده استفاده کننده است. تعیین مصادیق هزینه‌های مذکور و معیار تعیین هزینه‌ها و میزان وجه لازم برای صندوق ذخیره ساختمان به موجب آیین‌نامه‌ای اجرایی قانون است.
ماده ۱۴- در صورت عدم پرداخت هزینه‌ها، مدیر ابتدا به طریق مقتضی هزینه‌ها را کتبا از استفاده کننده یا مالک مطالبه می‌کند. در صورت عدم پرداخت بدهی، کل مبلغ بدهی و جریمه متعلقه مذکور در ماده ۱۶ قانون را با ذکر صورت ریز آن با ارسال اظهارنامه، حسب مورد از مالک یا استفاده کننده مطالبه می‌کند. اشخاص مذکور ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه باید بدهی خود را پرداخت کنند. در اظهارنامه ارسالی به استفاده کننده باید قید شود که در صورت عدم پرداخت بدهی، خدمات مشترک قطع خواهد شد.
تبصره- نشانی مالک یا استفاده کننده همان آدرس محل اختصاصی آنهاست، مگر این که آدرس دیگری را جهت ابلاغ اظهارنامه و ... به مدیر ساختمان اعلام کرده باشند.
ماده ۱۵- در صورت عدم پرداخت بدهی ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، مدیر میتواند از ارائه برخی با همه خدمات مشترک از قبیل آب، برق، گاز و تلفن به آپارتمان خودداری کند. در صورتی که ظرف پنج روز از تاریخ قطع خدمات، بدهی پرداخت نشود، مدیر میتواند از اداره ثبت اسناد و املاک محل درخواست صدور اجرائیه کند. اداره ثبت محل برمبنای اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده، اقدام به وصول خواهد کرد. عملیات اجرایی به فوریت و طبق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت. در هر حال، با پرداخت هزینه‌ها (اعم از بدهی، جریمه و هزینه‌های ناشی از وصول بدهی) با صدور دستور موقت از سوی مراجع قضایی، مدیر باید فورا نسبت به برقراری خدمات مشترک اقدام کند.
تبصره ۱- در صورتی که پرداخت بدهی مربوط به مالک باشد، قطع خدمات مشترک استفاده کننده غیر مالک مجاز نخواهد بود.
تبصره ۲- مدارک مثبت سمت مدیر و صورت ریز بدهی مالک یا استفاده کننده حسب مورد و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده باید ضمیمه درخواست صدور اجراییه شود.
فصل پنجم: مقررات کیفری
ماده ۱۶- در صورت تکرار هر یک از موارد مذکور در بند‌های (الف)، (ب) و (پ) ماده (۱۱) قانون، مرتکب به مجازات جزای نقدی درجه ۶ و در مورد بند (ت) ماده مذکور به مجازات جزای نقدی درجه ۷ محکوم میشود.
ماده ۱۷- قطع خدمات مشترک نظیر آب، برق، گاز، تلفن هر آپارتمان توسط مدیر یا مدیران جز در مواردی که در قانون مجاز شمرده شده است، مستوجب محکومیت به جزای نقدی درجه هفت خواهد بود. در خصوص این ماده مقام قضایی با احراز موضوع به طور موقت دستور وصل آن را خواهد داد، هرچند رسیدگی به موضوع هنوز ادامه داشته باشد. در صورتی که پس از پایان رسیدگی به موجب رأی قطعی دادگاه اثبات شود که شاکی قانونا حق استفاده از امکانات فوق را نداشته یا از انشعاب غیرمجاز استفاده کرده علاوه بر تعقیب و محکومیت به مجازات مربوط، با درخواست ذی نفع محکوم به جبران کلیه خسارات وارد شده خواهد شد.
ماده ۱۸- هر مالک یا استفاده کننده که از پرداخت بدهی امتناع نماید و مطابق ماده (۱۵) قانون به صدور اجراییه منجر گردد، برای بار اول معادل بدهی و بار دوم به بعد هر بار به پرداخت یک و نیم برابر بدهی به عنوان جریمه ملزم می‌گردد. مبلغ جریمه و اصل بدهی در اجراییه قید و همزمان وصول میشود. مبلغ مذکور به عنوان درآمد ساختمان تلقی و به صندوق ذخیره ساختمان واریز میشود و طبق نظر مجمع عمومی به مصرف ساختمان می‌رسد..
تبصره- در صورتی که ظرف ده روز از ابلاغ اجراییه، بدهکار اقدام به پرداخت اصل بدهی خود کند، از پرداخت نصف جریمه معاف میشود. مراتب این معافیت در اجراییه قید خواهد شد.
ماده ۱۹- هرگاه مدیر ساختمان اموال و یا وجوهی را که به جهت اداره ساختمان در اختیار وی قرار می‌گیرد، به ضرر مالکان یا استفاده کنندگان، استعمال، تصاحب، تلف یا مفقود نماید به مجازات جرم خیانت در امانت و در صورتی که برخلاف مصوبات مجمع عمومی در امر دیگری برای ساختمان مصرف کند به جزای نقدی درجه هفت محکوم میشود.
ماده ۲۰- جرایم موضوع این قانون به جز جرم موضوع قسمت اول ماده (۱۹) قانون فقط با شکایت شاکی خصوصی قابل تعقیب است و با گذشت او تعقیب، رسیدگی و اجرای حکم متوقف میشود.
فصل ششم: سایر مقررات
ماده ۲۱- مدیر در امور مربوط به ساختمان در چهارچوب قوانین و مقررات و مصوبات مجمع عمومی، نماینده قانونی ساختمان نزد مراجع قانونی از جمله مرجع قضایی تلقی خواهد شد. مدیر پس از انتخاب توسط مجمع عمومی، موظف است مراتب را جهت درج در روزنامه رسمی به روزنامه رسمی کشور اعلام نماید.
ماده ۲۲- دفاتر اسناد رسمی و بنگاه‌های املاک موظف می‌باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره، گواهی مربوط به پرداخت هزینه‌های مشترک را که به تایید مدیر ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر، تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع قانون در سند تنظیمی قید نمایند.
تبصره- دفاتر اسناد و بنگاه‌های املاک در صورت عدم رعایت تکلیف مقرر در این ماده، در پرداخت بدهی‌های مالک نسبت به هزینه‌های موضوع قانون، دارای مسئولیت تضامنی به همراه مالک هستند.
ماده ۲۳- در صورتی که به هر دلیل ساختمان یا قسمتی از آن در معرض خرابی باشد به گونه‌ای که بیم خطر جانی یا مالی برای استفاده کننده، مالک یا غیر آن‌ها برود، هر ذینفع می‌توانند جهت الزام مالکان به رفع خطر به شهرداری یا بخشداری، در مناطقی که فاقد شهرداری است، مراجعه کند. شهرداری یا بخشداری حسب مورد برابر تبصره بند (۱۴) ماده ۵۵ قانون شهرداری اقدام مقتضی را معمول می‌دارد.
ماده ۲۴- در صورتی که اکثریت مالکان قصد تخریب و تجدید بنای ساختمان به جهت به پایان رسیدن عمر مفید یا فرسودگی آن را داشته باشند، اما اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی موافق تخریب و تجدید بنا نباشند، می‌توانند به دادگاه صالح مراجعه و تجویز تجدید بنای ساختمان را به موجب دادخواست درخواست کنند. دادگاه ابتدا نظر سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری را اخذ می‌کند و در صورت تأیید مراتب فوق توسط کارشناسان حکم به تجویز تخریب و تجدید بنای ساختمان را میدهد. اعتراض به نظر کارشناسان فوق الذکر تابع مقررات آیین دادرسی مدنی است. اکثریت مالکان بر اساس این حکم با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای اقلیت مالکان نسبت به تخریب و تجدید بنای ساختمان اقدام و پس از پایان عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از ساختمان و هزینه‌های انجام شده سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری آن‌ها پرداخت شده با احتساب خسارت تاخیر تأدیه بر اساس شاخص بانک مرکزی، از اموال از جمله سهم اختصاصی آنان از ساختمان استیفا می‌کنند.
تبصره- چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری، اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر ساختمان، دادگاه صادر کننده حکم با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد.
ماده ۲۵- آیین نامه اجرایی قانون ظرف شش ماه از تاریخ تصویب آن توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی تهیه میشود و به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
ماده ۲۶- از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون، قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳، قانون مطب پزشکان مصوب ۱۳۶۶ و کلیه مقررات مغایر با این قانون نسخ میشود.
مستندات و سوابق مربوط:
از تصویب قانون تملک آپارتمان‌ها در سال ۱۳۴۳ بیش از ۵۰ سال و از آخرین اصلاحات به عمل آمده در آن قانون، حدود ۲۰ سال سپری شده و در این مدت تحولات زیادی در جامعه به وجود آمده ولـی قانون و مقررات مرتبط با آپارتمان‌ها با تحولات جامعه همگام نشده است.
در یک نگاه کلی، این تحولات را می‌توان در دو بخش عمده تقسیم بندی کرد:
الف- افزایش قابل توجه آپارتمان نشینی با توجه به افزایش جمعیت کشور و نیـز گسترش شهرنشینی نسبت به سال ۱۳۴۳
ب- تغییرات قابل ملاحظه در روابط اجتماعی مردم، به عبارتی در گذشته بسـیاری از مسـائل پـیش آمده در بین ساکنان یک ساختمان از طریق کدخدا منشی و … حل و فصل می‌شد و قانون‌گذار مداخله در روابط همسایگی را ضروری نمی‌دید، اما امروزه به دلیل رنگ باختن برخی از سنت‌های اجتمـاعی در بسیاری از زمینه ها، مداخله قانون‌گذار در این زمینه ضروری است.
همچنین نحوه ساخت بنا‌ها تا حدودی نسـبت به گذشته تغییر کرده و الزامات جدیدی برای سازندگان ساختمان‌ها ایجاد شده ضمن اینکه در کنار به وجود آمدن خـدمات جدیـد، نحوه ارائه خدمات عمومی مانند گاز و … تا حدودی تغییر کرده اسـت و تمـام این تحولات می‌توانند بر مقررات مرتبط با آپارتمان‌ها تأثیر بگذارند. از این رو تصویب مقررات جدیـد در مورد نحوه استفاده از آپارتمان‌ها ضرورت دارد.
در این راستا اولین پیش‌نویس لایحه «نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمان» در اداره کل تدوین لوایح و مقررات معاونت حقوقی قوه قضائیه با همکاری وزارت راه و شهرسازی با مدنظر قرار دادن قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن و بررسی مقررات مربوط به شهرسازی و مقررات ملی ساختمان تهیـه و تـدوین شد. سپس طی جلساتی با حضور کارشناسان و دستگاه‌های مربوط، مورد بازبینی قرار گرفت.
پس از طی مراحل بررسی قوه قضائیه، متن نهایی پیش نویس این لایحه را در ۵۱ ماده و ۱۶ تبصره و به استناد بند (۲) اصل (۱۵۸) قانون اساسی جهت سیر مراحل بررسی و تصویب هیئت دولت ارائه نموده است.
به استناد بند مورد اشاره، تهیه لوایح قضایی متناسب با جمهوری اسلامی، یکی از وظایف ریاست قوه قضائیه به شمار می‌رود.
لایحه نحوه اداره و بهره‌برداری آپارتمان‌ها؛ متن مصوب کمیته فرعی
اسفند ۱۳۹۹
فصل اول - تعاریف و قلمرو اجرا
ماده ۱- اصطلاحات مذکور در این قانون در معانی زیر به کار می‌رود:
الف- آپارتمان: یک واحد مستقل از یک ساختمان آپارتمانی است.
ب- ساختمان: مشتمل بر ساختمان آپارتمانی یا مجتمع میباشد.
پ- ساختمان آپارتمانی: ساختمانی است که دارای بیش از یک آپارتمان بوده و شامل قسمت‌های اختصاصی و مشترک میباشد. مجموعه واحد‌های مستقل غیر آپارتمانی که دارای قسمت‌های مشترک از قبیل ورودی یا محوطه و امثال آن میباشد، در حکم ساختمان آپارتمانی است.
ت- مجتمع: مجموعه‌ای از حداقل دو ساختمان آپارتمانی است که دارای قسمت‌های مشترک از قبیل ورودی محوطه و امثال آن میباشد.
ث- مالک: شخصی که مالکیت تمام یا بخشی از عین یک آپارتمان را دارا میباشد.
ج- استفاده‌کننده: شخصی که به‌واسطه مالک بودن یا به‌موجب عقد اجاره یا هر عنوان دیگر حق استفاده از آپارتمان را داشته باشد.
چ- قسمت‌های اختصاصی: قسمت‌هایی از ساختمان است که مالکیت آن‌ها منحصر به شخصی است که نام وی در سند مالکیت آپارتمان قید شده است.
ح- قسمت‌های مشترک: قسمت‌هایی از ساختمان است که مالکیت آن‌ها منحصر به یک آپارتمان نمی‌باشد و متعلق به تمامی آپارتمان‌ها به سمت قسمت اختصاصی آنهاست و به‌طورکلی، قسمت‌هایی از ساختمان که در سند مالکیت، ملک اختصاصی یکی از مالکان تلقی نشده باشد.
خ- مدیر: شخصی است که در چارچوب مقررات این قانون انتخاب و صلاحیت امور اجرایی ساختمان را بر عهده داشته و حسب مورد در خصوص ساختمان آپارتمانی با حداکثر ۲۰ آپارتمان، «مدیر» و در مورد ساختمان آپارتمانی بیش از ۲۰ آپارتمان و همچنین مجتمع، «هیئت‌مدیره» نامیده میشود.
د- مجمع عمومی: اجتماع مالکان ساختمان یا نماینده قانونی آنان که در چارچوب مقررات این قانون تشکیل می‌گردد.
ذ- حساب مالی ساختمان: حسابی است که به‌منظور تمرکز وجوه دریافت و پرداخت هزینه‌های ساختمان و ایجاد اندوخته برای اداره امور ساختمان در چارچوب این قانون در یکی از بانک‌ها یا مؤسسات مالی و اعتباری مجاز افتتاح میشود.
ماده ۲- ساختمانی که استفاده‌کننده آن شخص واحد است از شمول این قانون خارج میباشد.
فصل دوم - تشکیلات و نحوه اداره ساختمان
ماده ۳- ساختمان دارای شخصیت حقوقی بوده و حقوق مالکان ساختمان از طریق مجامع عمومی اعمال می‌گردد.
ماده ۴- تشکیل مجمع عمومی و تعیین مدیر برای ساختمان الزامی است. درصورتی‌که ساختمان دارای بیش از ۲۰ آپارتمان باشد، تعیین بازرس نیز ضروری میباشد.
تبصره - چگونگی تشکیل و اداره مجمع عمومی، زمان‌بندی تشکیل جلسات آن، نصاب لازم برای رسمیت جلسات، چگونگی اتخاذ تصمیم مجمع عمومی، اساسنامه الگوی مجامع، نحوه انتخاب مدیر و بازرس و همچنین سایر وظایف و اختیارات آنان که در این قانون بیان نشده است، به‌موجب آیین‌نامه اجرایی این قانون تعیین می‌گردد.
ماده ۵- مجمع عمومی دارای وظایف و اختیارات زیر میباشد:
الف- تهیه و تصویب اساسنامه در چارچوب اساسنامه الگو.
ب- انتخاب و عزل مدیر.
پ- رسیدگی و اتخاذ تصمیم نسبت به عملکرد مدیر و بازرس.
ت- رسیدگی و اتخاذ تصمیم نسبت به گزارش درآمد‌ها و هزینه‌های سالانه ساختمان.
ث- اتخاذ تصمیم نسبت به نحوه اداره امور ساختمان و نگهداری و تعمیر آن در چارچوب این قانون.
ج- اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به نگهداری و تعمیر ساختمان.
چ انتخاب و عزل بازرس.
ح- استماع گزارش بازرس و اتخاذ تصمیم نسبت به آن.
تبصره ۱- در مواردی که مالک ساختمان، شخص واحد و استفاده‌کنندگان آن اشخاص متعدد باشد، وظایف و اختیارات مجمع عمومی به عهده مالک است.
تبصره ۲- اساسنامه مجمع عمومی برای ساختمان آپارتمانی با بیش از ۲۰ آپارتمان و همچنین مجتمع‌ها باید در مرجع قانونی مربوط در پایگاه ثبت اشخاص حقوقی ثبت گردد.
ماده ۶- مدیر، مسئول اجرای تصمیمات مجمع عمومی در چارچوب مقررات این قانون میباشد. تصمیمات اتخاذ شده از سوی مجمع عمومی نسبت به تمامی مالکان و استفاده‌کنندگان الزام‌آور میباشد.
ماده ۷- مدیر مکلف است هر شش ماه یک‌بار و یا حسب درخواست هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان نسبت به ارائه گزارش و ریز عملکرد مالی ساختمان اقدام نماید.
فصل سوم - نحوه بهره‌برداری از ساختمان
ماده ۸- مالکیت در ساختمان شامل مالکیت قسمت‌های اختصاصی و قسمت‌های مشترک است.
تبصره - شهرداری‌ها و سایر مراجع ذیربط، هنگام صدور پروانه و گواهی پایان کار ساختمان و همچنین ادارات ثبت‌اسناد و املاک به هنگام تفکیک آپارتمان‌ها و صدور سند مالکیت، مکلفند قسمت‌های اختصاصی و مشترک ساختمان را به‌طور صریح مشخص کنند.
ماده ۹- مالکان آپارتمان متناسب با قسمت اختصاصی خود به‌طور مشاع مالک زمین ساختمان خواهند بود. چنانچه زمین ساختمان موقوفه باشد یا مالکیت آن متعلق به دولت یا غیر باشد، تابع مقررات مربوط میباشد.
ماده ۱۰- حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حقوق او در قسمت‌های مشترک غیرقابل‌تفکیک میباشد. انتقال قسمت اختصاصی به هر صورت موجب انتقال قهری قسمت مشترک خواهد بود. مالک آپارتمان نمی‌توانند سهام خود از قسمت‌های مشترک را به‌طورکلی یا جزئی، مستقل از سهم اختصاصی به دیگری منتقل کند.
ماده ۱۱- حق استفاده از قسمت‌های اختصاصی متعلق به شخصی است که نام وی در سند مالکیت قید شده است یا به‌موجب عقد اجاره یا هر عنوان دیگر حق استفاده از آن را داشته باشد. استفاده از قسمت‌های مشترک حق کلیه استفاده‌کنندگان است؛ مگر آنکه طبق مصوبه مجمع عمومی و با رعایت ضوابط و مقررات ملی ساختمان و در صورت نبود مصوبه مذکور، طبق عرف و عادت، استفاده از آن به یک یا چند آپارتمان اختصاص داده شود.
تبصره ۱- در مواردی که حق استفاده از قسمت مشترک بر مبنای مصوبه مجمع عمومی باشد، در صورت تغییر مالکیت تداوم مصوبه قبلی پیرامون استفاده از آن منوط به موافقت مالک جدید خواهد بود. در غیر این صورت، انتقال هرگونه حقوق مربوط به این‌گونه قسمت‌های مشترک معتبر نیست.
تبصره ۲- استفاده‌کننده آپارتمان میتواند، حق استفاده خود نسبت به قسمت‌های مشترک را حداکثر به مدت یک سال که قابل تمدید است و محدود به دوره استفاده خود در ساختمان باشد، به دیگر استفاده‌کنندگان همان ساختمان واگذار کند، واگذاری حق استفاده از قسمت‌های مشترک مانند نما یا پشت‌بام به غیر ساکنان ساختمان تحت هر عنوان؛ بدون تصویب مجمع عمومی ممنوع است. مواردی که پیش از لازم‌الاجرا شدن این قانون واگذار شده است باید ظرف حداکثر پنج سال تعیین تکلیف گردد.
ماده ۱۲- هرگونه واگذاری مالکیت یا حق استفاده پارکینگ یا انباری بدون انتقال آپارتمان، توسط مالک یا استفاده‌کننده به غیر ساکنان ساختمان ممنوع است.
ماده ۱۳- نصب تجهیزاتی که برای استفاده کلیه ساکنان ساختمان در قسمت‌های مشترک ضرورت داشته باشد با رعایت سایر ضوابط و مقررات، با تصویب مجمع عمومی مجاز است.
ماده ۱۴- اقدامات زیر توسط استفاده‌کننده از ساختمان ممنوع است:
الف- تصرف غیرمتعارف در قسمت‌های اختصاصی به‌نحوی‌که موجب اضرار به دیگر استفاده‌کنندگان شود.
ب- تصرف غیرمتعارف در قسمت‌های اختصاصی یا مشترک به‌نحوی‌که موجب اضرار به ساختمان‌های مجاور یا ساکنان آن‌ها شود.
پ- استفاده غیرمتعارف از آپارتمان از قبیل ایجاد آلودگی‌های صوتی که موجب ایجاد مزاحمت برای دیگر استفاده‌کنندگان باشد.
ت- استفاده اختصاصی یا به‌منظور خاصی از قسمت‌های مشترک یا بخشی از آن، بدون موافقت مجمع عمومی.
ث- مزاحمت یا ممانعت استفاده‌کننده از قسمت‌های مشترک.
ج- استفاده از قسمت‌های اختصاصی آپارتمان مانند پارکینگ و انباری در غیر کاربری مصوب، از قبیل تبدیل آن‌ها به محل سکونت یا محل کار.
چ- هرگونه تغییر مربوط به سر در یا نمای خارجی ساختمان و دیگر قسمت‌هایی که در دید عموم است از قبیل نصب تابلو و مانند آن در نما یا پشت‌بام ساختمان و همچنین انجام هرگونه تعمیر در قسمت‌های مشترک ساختمان و همچنین تغییر در فضای سبز ساختمان و اشجار، بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوط ازجمله مقررات شهرداری‌ها و مقررات ملی ساختمان و بدون تصویب مجمع عمومی؛ مگر مواردی که برای حفظ امنیت ساختمان ضروری باشد که با تصویب مدیر و با رعایت ضوابط و مقررات مذکور و حفظ هماهنگی با نمای ساختمان مجاز خواهد بود.
ح- نگهداری هر نوع حیوان اعم از وحشی و اهلی در ساختمان.
خ- استعمال هرگونه دخانیات در قسمت‌های مشترک سرپوشیده ساختمان.
تبصره ۱- تصرف در سقف و کف آپارتمان و دیوار‌های فاصل با آپارتمان‌های دیگر در حدی مجاز خواهد بود که مزاحم حق دیگران نباشد.
تبصره ۲- نگهداری حیوانات خانگی در قسمت اختصاصی آپارتمان به‌استثنای پارکینگ و انباری، با رعایت مقررات دامپزشکی و بهداشتی و در حدودی که مزاحمت برای دیگر استفاده‌کنندگان ایجاد نکند، بلامانع است.
تبصره ۳- فهرست حیوانات مجاز برای نگهداری و الزامات حفاظت و نگهداری آن‌ها و ضوابط بهداشتی مربوط و سایر مقررات مربوط با رعایت حقوق اساسی حیوانات، به‌موجب دستورالعملی است که توسط سازمان حفاظت محیط‌زیست با همکاری سازمان دامپزشکی کشور تهیه و اعلام می‌گردد.
ماده ۱۵- هر نوع استفاده غیرمسکونی اعم از تجاری، اداری، خدماتی، بهداشتی - درمانی از آپارتمان با کاربری مصوب مسکونی، به‌جز در موارد موضوع ماده (۱۶) ممنوع است. [۱]در مواردی که به‌موجب قانون خاص مانند فراز پایانی تبصره الحاقی به بند (۲۴) ماده (۵۵) قانون شهرداری - مصوب ۱۳۵۲ -، قانون محل دفاتر روزنامه و مجله - مصوب ۱۳۷۷ -، قانون محل مطب پزشکان - مصوب ۱۳۶۶ - و ماده (۳۴) قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری - مصوب ۱۳۸۱ -، اجازه استفاده غیرمسکونی از آپارتمان مسکونی داده شده است، حسب مورد طبق تبصره‌های (۲) و (۳) این ماده و همچنین تبصره‌های (۱) و (۲) ماده (۱۶) تعیین تکلیف می‌گردد.
تبصره ۱- مشاغل موضوع قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی - مصوب ۱۳۸۹، با رعایت مفاد بند (۲۰) ماده (۵۵) قانون شهرداری - مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات بعدی -، برای دارندگان مجوز این‌گونه مشاغل از شمول ممنوعیت، مندرج در این ماده خارج می‌باشند.
تبصره ۲- چنانچه از تمام یا دوسوم آپارتمان‌های موجود در ساختمان آپارتمانی به‌صورت غیرمسکونی استفاده میشود، ادامه فعالیت آن‌ها با همان وضعیت و با رعایت ضوابط و مقررات مربوط به هر حوزه فعالیتی و همچنین مقررات ملی ساختمان بلامانع است، در صورت تغییر ترکیب نوع استفاده آپارتمان‌های مذکور به‌گونه‌ای که کمتر از دوسوم آن‌ها مورداستفاده غیرمسکونی قرار گیرد، مشمول حکم تبصره (۳) این ماده خواهند شد.
تبصره ۳- در مواردی که کمتر از دوسوم آپارتمان‌های موجود در ساختمان آپارتمانی به‌صورت غیرمسکونی استفاده میشود، ممنوعیت موضوع این حکم پنج سال پس از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون، اعمال خواهد شد و مالکان آن‌ها مکلفند ظرف مدت یادشده، آپارتمان‌های مذکور را برای استفاده مسکونی اختصاص دهند. دولت مکلف است تسهیلات لازم اعم از مالی و اداری برای خروج فعالیت‌های موجود در این آپارتمان‌های مسکونی و استقرار آن‌ها در مکان‌های مجاز را در آیین‌نامه اجرایی این قانون پیش‌بینی کند. سقف عوارض قابل دریافت از آپارتمان‌های جدید محل استقرار این فعالیت‌ها نباید بیشتر از عوارض آپارتمان دارای کاربری مسکونی در همان منطقه باشد.
ماده ۱۶- از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، دایر کردن هرگونه مطب یا مؤسسه پزشکی در ساختمان آپارتمانی منوط به داشتن کاربرد بهداشتی - درمانی و رعایت استاندارد‌های وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی و ضوابط و مقررات شهرسازی در مورد طراحی و ساخت ساختمان و سطح‌بندی خدمات و پهنه‌بندی شهری و همچنین مقررات ملی ساختمان و اینکه تمام آپارتمان‌های آن مورد بهره‌برداری بهداشتی و درمانی باشد، مجاز است. سقف عوارض قابل دریافت از آپارتمان‌های این ساختمان‌ها نباید بیشتر از عوارض واحد‌های دارای کاربری مسکونی در همان منطقه باشد.
تبصره ۱- مطب‌ها و مؤسسات پزشکی موجود در ساختمان آپارتمانی با کاربری مسکونی که در تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون تمام آپارتمان‌های آن ساختمان مورد بهره‌برداری بهداشتی - درمانی است با رعایت استاندارد‌های وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی و ضوابط و مقررات شهرسازی و مقررات ملی ساختمان و همچنین در ساختمان آپارتمانی که تمام آپارتمان‌های آن مورداستفاده غیرمسکونی باشند، می‌توانند ادامه فعالیت دهند.
تبصره ۲- در مورد مطب‌ها یا مؤسسات پزشکی موجود در ساختمان آپارتمانی که در تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، بعضی از آپارتمان‌های آن مورد بهره‌برداری بهداشتی - درمانی هستند، مالکان مکلفند ظرف پنج سال از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون وضعیت خود را با مفاد این ماده منطبق کنند.
تبصره ۳- آیین‌نامه اجرایی این ماده ظرف سه ماه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون از سوی وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی با همکاری وزارتخانه‌های کشور، دادگستری و راه و شهرسازی و شهرداری پایتخت تهیه و برای تصویب و باید به هیئت‌وزیران ارائه میشود.
فصل چهارم - هزینه‌های ساختمان
ماده ۱۷- هزینه‌های اساسی (سرمایه‌ای) ساختمان، به عهده مالک و هزینه‌های جاری (مصرفی) به عهده استفاده کننده است.
تبصره - مصادیق هزینه‌های اساسی و جاری و همچنین هزینه‌های مشترک ساختمان به‌موجب آیین‌نامه اجرایی این قانون تعیین خواهی شد.
ماده ۱۸- پرداخت هزینه‌های مشترک الزامی است، هرچند آپارتمان مورد استفاده قرار نگیرد.
تبصره - سهم هر مالک یا استفاده کننده از هزینه‌های مشترک متناسب با مساحت قسمت اختصاصی او نسبت به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان خواهد بود؛ مگر اینکه مجمع عمومی ساختمان با توجه به شرایطی از قبیل تعداد استفاده‌کنندگان و میزان استفاده به نحو دیگری تصمیم بگیرد.
ماده ۱۹- مدیر ابتدا هزینه‌های مشترک را به روش قابل اثباتی از قبیل داده پیام یا به‌صورت کتبی حسب مورد از استفاده کننده یا مالک مطالبه می‌کند و در صورت امتناع آنان از پرداخت بدهی، کل مبلغ بدهی و خسارت تأخیر تأدیه مذکور در تبصره (۲) ماده (۳۱) را از طریق اظهارنامه و با ذکر موارد آن، حسب مورد از آنان مطالبه می‌کند. اشخاص مذکور مکلفند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، بدهی خود و خسارت تأخیر تأدیه آن را پرداخت کنند.
تبصره - نشانی مالک یا استفاده کننده همان نشانی محل اختصاصی آنهاست، مگر اینکه نشانی دیگری را جهت ابلاغ اظهارنامه و ... به مدیر اعلام کرده باشند.
ماده ۲۰- هنگام تنظیم هر نوع سند اعم از انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره، مالک یا قائم‌مقام او یا استفاده کننده، مفاصاحساب مربوط به پرداخت هزینه‌های مشترک را که به تأیید مدیر رسیده به استفاده کننده بعدی یا منتقل الیه ارائه میدهد و یا با موافقت مدیر، تعهد منتقل الیه به پرداخت بدهی‌های معوق مالک یا استفاده کننده سابق نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون، در سند تنظیمی قید می‌گردد.
فصل پنجم - نگهداشت ساختمان
ماده ۲۱- مجمع عمومی ساختمان نمی‌تواند تصمیماتی اتخاذ کند که مغایر با الزامات قانونی، ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان باشد.
ماده ۲۲- مدیر مسئول اداره ساختمان، نگهداری و تعمیر آن میباشد و در ساختمان آپارتمانی با بیش از ۲۰ آپارتمان باید از خدمات و توان تخصصی بازرس فنی در چارچوب مقررات ملی ساختمان استفاده کند.
ماده ۲۳- مدیر مکلف است تمام ساختمان را هرساله در مقابل زلزله و خطرات ناشی از آتش‌سوزی بیمه کند.
ماده ۲۴- در تمام ساختمان‌های آپارتمانی با بیش از ۲۰ آپارتمان و همچنین مجتمع‌ها، مدیر مکلف است برای حفظ و نگهداری ساختمان از خدمات سرایدار (نگهبان) استفاده کند.
ماده ۲۵- مدیر مکلف است، حساب مالی ساختمان را در یکی از بانک‌ها یا مؤسسات مالی و اعتباری مجاز کشور به نام ساختمان (با شماره پلاک تبتی) افتتاح کند تا کلیه مانده اعتبارات و وجوه و خسارت‌ها و جریمه‌هایی که بر اساس این قانون و سایر قوانین و مقررات مربوط حسب مورد از مالک یا استفاده کننده اخذ میشود، در آن نگهداری و برای اداره امور ساختمان و حفظ و نگهداری و تعمیر آن هزینه گردد.
تبصره ۱- بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران مکلف است به تمامی بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری مجاز تکلیف کند حساب مالی مذکور را بر اساس پلاک ثبتی ساختمان، به نام ساختمان افتتاح کنند.
تبصره ۲- میزان وجه لازم برای افتتاح حساب مالی ساختمان به‌موجب آیین‌نامه اجرایی این قانون تعیین خواهد شد.
ماده ۲۶- در صورت فرسودگی کلی ساختمان یا به پایان رسیدن عمر مفید آن، سکونت در ساختمان یادشده نباید ادامه پیدا کند. در این صورت، نخست نسبت به مقاوم‌سازی ساختمان مذکور اقدام می‌گردد و چنانچه بر اساس نظریه کارشناس، امکان مقاوم‌سازی آن وجود نداشته باشه و مجمع عمومی ساختمان قصد تخریب و بازسازی آن را داشته باشد یا در مواردی که عدم بازسازی ساختمان موجب ضرر قطعی مالکان شود، اما اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی موافق تخریب و بازسازی ساختان نباشند، می‌توان به مرجع قضایی صالح مراجعه و تجویز بازسازی ساختمان را به‌موجب دادخواست درخواست کرد. مرجع یاد شده ابتدا نظر سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری را اخذ می‌کند و در صورت تأیید مراتب فوق توسط کارشناسان مذکور، حکم تجویز تخریب و بازسازی ساختمان را میدهد. اکثریت مالکان بر اساس حکم مرجع قضایی با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای اقلیت مالکان نسبت به تخریب و بازسازی ساختمان اقدام و پس از پایان عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از ساختمان و هزینه‌های انجام شده سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری آن‌ها پرداخت شده با احتساب خسارت تأخیر تأدیه بر اساس شاخص بانک مرکزی، از اموال ازجمله سهم اختصاصی آنان از ساختمان استیفاء می‌کنند.
تبصره ۱- مصادیق فرسودگی کلی و پایان عمر مفید ساختمان به‌موجب آیین‌نامه اجرایی این قانون تعیین میشود.
تبصره ۲- اعتراض به نظر کارشناسان فوق‌الذکر تابع مقررات آیین دادرسی مدنی است.
تبصره ۳- چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری، اقدام به تخلیه آپارتمان متعلق به خود به‌منظور مقاوم‌سازی یا بازسازی ساختمان نکند، مرجع قضایی صادرکننده حکم با جلب نظر کارشناس نسبت به تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.
فصل ششم - مقررات کیفری
ماده ۲۷- در موارد مذکور در بند‌های (الف) تا (ث) ماده (۱۴) مدیر مکلف است در صورت مشاهده تخلف یا به تقاضای متضرر، بلافاصله و به‌طور کتبی به شخص متخلف اخطار کند تا نسبت به رفع آن اقدام کند. در صورت امتناع مدیر از ارسال اخطار یا عدم رفع تخلف، متضرر میتواند ظرف یک ماه از تاریخ امتناع مدیر یا اخطار کتبی مذکور، رفع آن را از مرجع قضایی صالح درخواست کند. مرجع مذکور به قید فوریت نسبت به درخواست، رسیدگی و در صورت صحت ادعا حسب مورد دستور رفع تخلف را صادر می‌کند که این دستور بلافاصله اجرا میشود. اعتراض نسبت به این دستور تابع قوانین مربوط خواهد بود.
تبصره - پس از طی فرایند مقرر در این ماده، در صورت تکرار هر یک از موارد مذکور در بند‌های (الف) تا (ث) ماده (۱۴)، مرتکب به مجازات جزای نقدی درجه شش مندرج در ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی - مصوب ۱۳۹۲، معلوم میشود.
ماده ۲۸- در موارد مذکور در بند‌های (ج) و (چ) ماده (۱۴) و همچنین در مورد تخلفات موضوع مواد (۱۵) و (۱۶) هر ذینفع میتواند مراتب را حسب مورد به شهرداری یا دهیاری و در مواردی که خارج از محدوده فعالیتی شهرداری و دهیاری میباشد، به بخشداری مربوط اعلام کند، مراجع مذکور به‌محض اطلاع باید اقدامات قانونی لازم را برای ممانعت از ادامه استفاده و اعاده وضعیت به سابق انجام دهند.
ماده ۲۹- در مورد مذکور در بند (ح) ماده (۱۴) و تبصره (۲) آن، مدیر مکلف است از ورود حیوان ممانعت به عمل آورده و در صورت وارد نمودن حیوان، به طور کتبی به مالک یا نگه‌دارنده آن اخطار کند تا بلافاصله نسبت به خارج کردن حیوان از ساختمان اقدام نماید، در صورت امتناع مدیر از ارسال اخطار یا عدم رفع تخلف، هر یک از استفاده‌کنندگان می‌توانند ظرف یک ماه از تاریخ امتناع مدیر یا اخطار کتبی مذکور، موضوع را به دادستان اعلام نمایند. مقام مذکور پس از احراز صحت موضوع، در مورد حیوان وحشی دستور تحویل آن به سازمان حفاظت محیط‌زیست را صادر می‌کند و سازمان مذکور نیز مطابق مقررات مربوط در مورد آن حیوان تعیین تکلیف خواهد کرد. در مورد حیوان اهلی نیز دادستان از مالک یا نگه‌دارنده حیوان تعهد کتبی مبنی بر عدم نگهداری آن حیوان در ساختمان را خواهد گرفت و در صورت عدم انجام تعهد و یا تکرار تخلف دستور تحویل آن به سازمان دامپزشکی کشور را صادر می‌کند.
ماده ۳۰- در مورد مذکور در بند (خ) ماده (۱۴) مدیر به طور کتبی به شخص اخطار می‌کند که از استعمال دخانیات خودداری کند. در صورت تکرار، مدیر موضوع را به دادستان اعلام می‌نماید و دادستان از وی تعهد کتبی مبنی بر عدم استعمال دخانیات در ساختمان خواهند گرفت.
ماده ۳۱- هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را نپردازد، مدیر میتواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات و امکانات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز به آپارتمان مربوط خودداری کند. درصورتی‌که ظرف پنج روز از تاریخ قطع خدمات و امکانات مشترک، بدهی مذکور پرداخته نشود، مدیر میتواند از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع آپارتمان د خواست صدور اجراییه کند. اداره ثبت یاد شده به درخواست مدیر برای وصول وجه مزبور و خسارت تأخیر تأدیه به میزان مقرر در تبصره (۲) این ماده، بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی به فوریت و طبق مقررات اجرای استاد رسمی صورت خواهد گرفت.
تبصره ۱- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر و موارد بدهی مالک یا استفاده کننده از هزینه‌های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه درخواست صدور اجرائیه گردد.
تبصره ۲- در صورت صدور اجراییه مطابق این ماده، حسب مورد مالک یا استفاده کننده برای بار اول علاوه بر اصل بدهی، معادل پنجاه درصد آن و برای بار دوم به بعد هر بار علاوه بر اصل بدهی، معادل دوسوم آن به‌عنوان خسارت تأخیر تأدیه بدهی ملزم می‌گردند. مبلغ خسارت یاد شده و اصل بدهی در اجراییه قید و همزمان وصول میشود.
تبصره ۳- درصورتی‌که ظرف ده روز از ابلاغ اجراییه، بدهکار اقدام به پرداخت اصل بدهی خود کند، از پرداخت نصف جریمه معاف میشود، مراتب این معافیت در اجراییه قید خواهد شد.
تبصره ۴- مدیر مکلف است، به‌محض وصول وجوه مورد مطالبه یا صدور دستور موقت از سوی مرجع قضایی، فوراً نسبت به برقراری مجدد خدمات و امکانات مشترک اقدام نماید.
ماده ۳۲- درصورتی‌که قطع خدمات و امکانات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر میتواند حسب مورد از طریق اجرای ثبت به شرح مقرر در ماده (۳۱) یا طرح دعوا در مرجع قضایی صالح نسبت به دریافت بدهی اقدام کند.
تبصره ۱- مرجع قضایی مذکور مکلف است این‌گونه دعاوی را خارج از نوبت رسیدگی و بدهکار را از دریافت خدمات عمومی ساختمان محروم و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع ساختمان جریمه نماید.
تبصره ۲- استفاده مجدد از خدمات مذکور موکول به پرداخت هزینه‌های معوق آپارتمان مربوط با گواهی مدیر و یا به حکم مرجع قضایی و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.
ماده ۳۳- در صورت قطع خدمات یا امکانات مشترک، ذینفع میتواند از مرجع قضایی صالح درخواست رسیدگی کند مرجع مذکور خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی نموده و اگر دلایل وی را قوی تشخیص دهد، به طور موقت دستور وصل آن را خواهد داد؛ هرچند رسیدگی به موضوع هنوز ادامه داشته باشد. درصورتی‌که پس از پایان رسیدگی به‌موجب رأى قطعی دادگاه اثبات شود که شاکی قانوناً حق استفاده از خدمات یا امکانات مذکور را نداشته یا از انشعاب غیرمجاز استفاده کرده است، علاوه بر تعقیب و محکومیت به مجازات مربوط، با درخواست ذینفع، محکوم به جبران کلیه خسارات وارده خواهد شد.
ماده ۳۴- درصورتی‌که مالک یا استفاده کننده مکرراً در مرجع قضایی محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترک گردد، علاوه بر سایر پرداختی‌ها، به جزای نقدی معادل مبلغ محکوم‌به محکوم خواهد شد.
ماده ۳۵- هرگاه مدیر اموال و یا وجوهی را که به جهت اداره ساختمان در اختیار وی قرار می‌گیرد به ضرر مالکان یا استفاده‌کنندگان، استعمال، تصاحب، تلف یا مفقود نماید. به جزای نقدی درجه شش و درصورتی‌که بر خلاف مصوبات مجمع عمومی در امر دیگری برای ساختمان مصرف کند به جزای نقدی درجه هفت یا هشت محکوم میشود.
ماده ۳۶- جرائم موضوع این قانون به‌جز جرم موضوع قسمت اخیر ماده (۳۵)، فقط با شکایت شاکی خصوصی قابل تعقیب است و با گذشت او تعقیب، رسیدگی و اجرای حکم متوقف میشود. شاکی خصوصی در خصوص قسمت اخیر ماده (۳۵)، مجمع عمومی بوده که میتواند با انتخاب نماینده نسبت به طرح شکایت یا گذشت اقدام کند.
ماده ۳۷- مدیر در امور مربوط به ساختمان در چارچوب قوانین و مقررات و مصوبات مجمع عمومی، نماینده قانونی ساختمان نزد مراجع قانونی ازجمله مراجع قضایی میباشد و میتواند نماینده حقوقی یا وکیل دادگستری انتخاب کند.
تبصره - نماینده حقوقی باید فارغ‌التحصیل رشته حقوق یا فقه و حقوق باشد.
ماده ۳۸- آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف شش ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن آن توسط وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارتخانه‌های دادگستری و کشور تهیه و برای تصویب به هیئت‌وزیران ارائه میشود.
ماده ۳۹- از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، قانون تملک آپارتمان‌ها - مصوب ۱۳۴۳- نسخ می‌گردد و فراز پایانی تبصره الحاقی به بند (۲۴) ماده (۵۵) قانون شهرداری - مصوب ۱۳۵۲-، ماده (۳۴) قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری - مصوب ۱۳۸۱ و قانون محل مطب پزشکان - مصوب ۱۳۶۶ با اصلاحات بعدی آن - صرفاً در خصوص ساختمان‌های غیر آپارتمانی قابلیت اجرا خواهد داشت.
[۱]ممنوعیت هر نوع استفاده مسکونی از آپارتمان با کاربری مصوب غیرمسکونی بررسی شود.
فصل اول - تعاریف و قلمرو اجرا
ماده ۱- اصطلاحات مذکور در این قانون در معانی زیر به کار می‌رود:
الف- آپارتمان: یک واحد مستقل از یک ساختمان آپارتمانی است.
ب- ساختمان: مشتمل بر ساختمان آپارتمانی یا مجتمع میباشد.
پ- ساختمان آپارتمانی: ساختمانی است که دارای بیش از یک آپارتمان بوده و شامل قسمت‌های اختصاصی و مشترک میباشد. مجموعه واحد‌های مستقل غیر آپارتمانی که دارای قسمت‌های مشترک از قبیل ورودی یا محوطه و امثال آن میباشد، در حکم ساختمان آپارتمانی است.
ت- مجتمع: مجموعه‌ای از حداقل دو ساختمان آپارتمانی است که دارای قسمت‌های مشترک از قبیل ورودی محوطه و امثال آن میباشد.
ث- مالک: شخصی که مالکیت تمام یا بخشی از عین یک آپارتمان را دارا میباشد.
ج- استفاده‌کننده: شخصی که به‌واسطه مالک بودن یا به‌موجب عقد اجاره یا هر عنوان دیگر حق استفاده از آپارتمان را داشته باشد.
چ- قسمت‌های اختصاصی: قسمت‌هایی از ساختمان است که مالکیت آن‌ها منحصر به شخصی است که نام وی در سند مالکیت آپارتمان قید شده است.
ح- قسمت‌های مشترک: قسمت‌هایی از ساختمان است که مالکیت آن‌ها منحصر به یک آپارتمان نمی‌باشد و متعلق به تمامی آپارتمان‌ها به سمت قسمت اختصاصی آنهاست و به‌طورکلی، قسمت‌هایی از ساختمان که در سند مالکیت، ملک اختصاصی یکی از مالکان تلقی نشده باشد.
خ- مدیر: شخصی است که در چارچوب مقررات این قانون انتخاب و صلاحیت امور اجرایی ساختمان را بر عهده داشته و حسب مورد در خصوص ساختمان آپارتمانی با حداکثر ۲۰ آپارتمان، «مدیر» و در مورد ساختمان آپارتمانی بیش از ۲۰ آپارتمان و همچنین مجتمع، «هیئت‌مدیره» نامیده میشود.
د- مجمع عمومی: اجتماع مالکان ساختمان یا نماینده قانونی آنان که در چارچوب مقررات این قانون تشکیل می‌گردد.
ذ- حساب مالی ساختمان: حسابی است که به‌منظور تمرکز وجوه دریافت و پرداخت هزینه‌های ساختمان و ایجاد اندوخته برای اداره امور ساختمان در چارچوب این قانون در یکی از بانک‌ها یا مؤسسات مالی و اعتباری مجاز افتتاح میشود.
ماده ۲- ساختمانی که استفاده‌کننده آن شخص واحد است از شمول این قانون خارج میباشد.
فصل دوم - تشکیلات و نحوه اداره ساختمان
ماده ۳- ساختمان دارای شخصیت حقوقی بوده و حقوق مالکان ساختمان از طریق مجامع عمومی اعمال می‌گردد.
ماده ۴- تشکیل مجمع عمومی و تعیین مدیر برای ساختمان الزامی است. درصورتی‌که ساختمان دارای بیش از ۲۰ آپارتمان باشد، تعیین بازرس نیز ضروری میباشد.
تبصره - چگونگی تشکیل و اداره مجمع عمومی، زمان‌بندی تشکیل جلسات آن، نصاب لازم برای رسمیت جلسات، چگونگی اتخاذ تصمیم مجمع عمومی، اساسنامه الگوی مجامع، نحوه انتخاب مدیر و بازرس و همچنین سایر وظایف و اختیارات آنان که در این قانون بیان نشده است، به‌موجب آیین‌نامه اجرایی این قانون تعیین می‌گردد.
ماده ۵- مجمع عمومی دارای وظایف و اختیارات زیر میباشد:
الف- تهیه و تصویب اساسنامه در چارچوب اساسنامه الگو.
ب- انتخاب و عزل مدیر.
پ- رسیدگی و اتخاذ تصمیم نسبت به عملکرد مدیر و بازرس.
ت- رسیدگی و اتخاذ تصمیم نسبت به گزارش درآمد‌ها و هزینه‌های سالانه ساختمان.
ث- اتخاذ تصمیم نسبت به نحوه اداره امور ساختمان و نگهداری و تعمیر آن در چارچوب این قانون.
ج- اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به نگهداری و تعمیر ساختمان.
چ انتخاب و عزل بازرس.
ح- استماع گزارش بازرس و اتخاذ تصمیم نسبت به آن.
تبصره ۱- در مواردی که مالک ساختمان، شخص واحد و استفاده‌کنندگان آن اشخاص متعدد باشد، وظایف و اختیارات مجمع عمومی به عهده مالک است.
تبصره ۲- اساسنامه مجمع عمومی برای ساختمان آپارتمانی با بیش از ۲۰ آپارتمان و همچنین مجتمع‌ها باید در مرجع قانونی مربوط در پایگاه ثبت اشخاص حقوقی ثبت گردد.
ماده ۶- مدیر، مسئول اجرای تصمیمات مجمع عمومی در چارچوب مقررات این قانون میباشد. تصمیمات اتخاذ شده از سوی مجمع عمومی نسبت به تمامی مالکان و استفاده‌کنندگان الزام‌آور میباشد.
ماده ۷- مدیر مکلف است هر شش ماه یک‌بار و یا حسب درخواست هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان نسبت به ارائه گزارش و ریز عملکرد مالی ساختمان اقدام نماید.
فصل سوم - نحوه بهره‌برداری از ساختمان
ماده ۸- مالکیت در ساختمان شامل مالکیت قسمت‌های اختصاصی و قسمت‌های مشترک است.
تبصره - شهرداری‌ها و سایر مراجع ذیربط، هنگام صدور پروانه و گواهی پایان کار ساختمان و همچنین ادارات ثبت‌اسناد و املاک به هنگام تفکیک آپارتمان‌ها و صدور سند مالکیت، مکلفند قسمت‌های اختصاصی و مشترک ساختمان را به‌طور صریح مشخص کنند.
ماده ۹- مالکان آپارتمان متناسب با قسمت اختصاصی خود به‌طور مشاع مالک زمین ساختمان خواهند بود. چنانچه زمین ساختمان موقوفه باشد یا مالکیت آن متعلق به دولت یا غیر باشد، تابع مقررات مربوط میباشد.
ماده ۱۰- حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حقوق او در قسمت‌های مشترک غیرقابل‌تفکیک میباشد. انتقال قسمت اختصاصی به هر صورت موجب انتقال قهری قسمت مشترک خواهد بود. مالک آپارتمان نمی‌توانند سهام خود از قسمت‌های مشترک را به‌طورکلی یا جزئی، مستقل از سهم اختصاصی به دیگری منتقل کند.
ماده ۱۱- حق استفاده از قسمت‌های اختصاصی متعلق به شخصی است که نام وی در سند مالکیت قید شده است یا به‌موجب عقد اجاره یا هر عنوان دیگر حق استفاده از آن را داشته باشد. استفاده از قسمت‌های مشترک حق کلیه استفاده‌کنندگان است؛ مگر آنکه طبق مصوبه مجمع عمومی و با رعایت ضوابط و مقررات ملی ساختمان و در صورت نبود مصوبه مذکور، طبق عرف و عادت، استفاده از آن به یک یا چند آپارتمان اختصاص داده شود.
تبصره ۱- در مواردی که حق استفاده از قسمت مشترک بر مبنای مصوبه مجمع عمومی باشد، در صورت تغییر مالکیت تداوم مصوبه قبلی پیرامون استفاده از آن منوط به موافقت مالک جدید خواهد بود. در غیر این صورت، انتقال هرگونه حقوق مربوط به این‌گونه قسمت‌های مشترک معتبر نیست.
تبصره ۲- استفاده‌کننده آپارتمان میتواند، حق استفاده خود نسبت به قسمت‌های مشترک را حداکثر به مدت یک سال که قابل تمدید است و محدود به دوره استفاده خود در ساختمان باشد، به دیگر استفاده‌کنندگان همان ساختمان واگذار کند، واگذاری حق استفاده از قسمت‌های مشترک مانند نما یا پشت‌بام به غیر ساکنان ساختمان تحت هر عنوان؛ بدون تصویب مجمع عمومی ممنوع است. مواردی که پیش از لازم‌الاجرا شدن این قانون واگذار شده است باید ظرف حداکثر پنج سال تعیین تکلیف گردد.
ماده ۱۲- هرگونه واگذاری مالکیت یا حق استفاده پارکینگ یا انباری بدون انتقال آپارتمان، توسط مالک یا استفاده‌کننده به غیر ساکنان ساختمان ممنوع است.
ماده ۱۳- نصب تجهیزاتی که برای استفاده کلیه ساکنان ساختمان در قسمت‌های مشترک ضرورت داشته باشد با رعایت سایر ضوابط و مقررات، با تصویب مجمع عمومی مجاز است.
ماده ۱۴- اقدامات زیر توسط استفاده‌کننده از ساختمان ممنوع است:
الف- تصرف غیرمتعارف در قسمت‌های اختصاصی به‌نحوی‌که موجب اضرار به دیگر استفاده‌کنندگان شود.
ب- تصرف غیرمتعارف در قسمت‌های اختصاصی یا مشترک به‌نحوی‌که موجب اضرار به ساختمان‌های مجاور یا ساکنان آن‌ها شود.
پ- استفاده غیرمتعارف از آپارتمان از قبیل ایجاد آلودگی‌های صوتی که موجب ایجاد مزاحمت برای دیگر استفاده‌کنندگان باشد.
ت- استفاده اختصاصی یا به‌منظور خاصی از قسمت‌های مشترک یا بخشی از آن، بدون موافقت مجمع عمومی.
ث- مزاحمت یا ممانعت استفاده‌کننده از قسمت‌های مشترک.
ج- استفاده از قسمت‌های اختصاصی آپارتمان مانند پارکینگ و انباری در غیر کاربری مصوب، از قبیل تبدیل آن‌ها به محل سکونت یا محل کار.
چ- هرگونه تغییر مربوط به سر در یا نمای خارجی ساختمان و دیگر قسمت‌هایی که در دید عموم است از قبیل نصب تابلو و مانند آن در نما یا پشت‌بام ساختمان و همچنین انجام هرگونه تعمیر در قسمت‌های مشترک ساختمان و همچنین تغییر در فضای سبز ساختمان و اشجار، بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوط ازجمله مقررات شهرداری‌ها و مقررات ملی ساختمان و بدون تصویب مجمع عمومی؛ مگر مواردی که برای حفظ امنیت ساختمان ضروری باشد که با تصویب مدیر و با رعایت ضوابط و مقررات مذکور و حفظ هماهنگی با نمای ساختمان مجاز خواهد بود.
ح- نگهداری هر نوع حیوان اعم از وحشی و اهلی در ساختمان.
خ- استعمال هرگونه دخانیات در قسمت‌های مشترک سرپوشیده ساختمان.
تبصره ۱- تصرف در سقف و کف آپارتمان و دیوار‌های فاصل با آپارتمان‌های دیگر در حدی مجاز خواهد بود که مزاحم حق دیگران نباشد.
تبصره ۲- نگهداری حیوانات خانگی در قسمت اختصاصی آپارتمان به‌استثنای پارکینگ و انباری، با رعایت مقررات دامپزشکی و بهداشتی و در حدودی که مزاحمت برای دیگر استفاده‌کنندگان ایجاد نکند، بلامانع است.
تبصره ۳- فهرست حیوانات مجاز برای نگهداری و الزامات حفاظت و نگهداری آن‌ها و ضوابط بهداشتی مربوط و سایر مقررات مربوط با رعایت حقوق اساسی حیوانات، به‌موجب دستورالعملی است که توسط سازمان حفاظت محیط‌زیست با همکاری سازمان دامپزشکی کشور تهیه و اعلام می‌گردد.
ماده ۱۵- هر نوع استفاده غیرمسکونی اعم از تجاری، اداری، خدماتی، بهداشتی - درمانی از آپارتمان با کاربری مصوب مسکونی، به‌جز در موارد موضوع ماده (۱۶) ممنوع است. [۱]در مواردی که به‌موجب قانون خاص مانند فراز پایانی تبصره الحاقی به بند (۲۴) ماده (۵۵) قانون شهرداری - مصوب ۱۳۵۲ -، قانون محل دفاتر روزنامه و مجله - مصوب ۱۳۷۷ -، قانون محل مطب پزشکان - مصوب ۱۳۶۶ - و ماده (۳۴) قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری - مصوب ۱۳۸۱ -، اجازه استفاده غیرمسکونی از آپارتمان مسکونی داده شده است، حسب مورد طبق تبصره‌های (۲) و (۳) این ماده و همچنین تبصره‌های (۱) و (۲) ماده (۱۶) تعیین تکلیف می‌گردد.
تبصره ۱- مشاغل موضوع قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی - مصوب ۱۳۸۹، با رعایت مفاد بند (۲۰) ماده (۵۵) قانون شهرداری - مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات بعدی -، برای دارندگان مجوز این‌گونه مشاغل از شمول ممنوعیت، مندرج در این ماده خارج می‌باشند.
تبصره ۲- چنانچه از تمام یا دوسوم آپارتمان‌های موجود در ساختمان آپارتمانی به‌صورت غیرمسکونی استفاده میشود، ادامه فعالیت آن‌ها با همان وضعیت و با رعایت ضوابط و مقررات مربوط به هر حوزه فعالیتی و همچنین مقررات ملی ساختمان بلامانع است، در صورت تغییر ترکیب نوع استفاده آپارتمان‌های مذکور به‌گونه‌ای که کمتر از دوسوم آن‌ها مورداستفاده غیرمسکونی قرار گیرد، مشمول حکم تبصره (۳) این ماده خواهند شد.
تبصره ۳- در مواردی که کمتر از دوسوم آپارتمان‌های موجود در ساختمان آپارتمانی به‌صورت غیرمسکونی استفاده میشود، ممنوعیت موضوع این حکم پنج سال پس از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون، اعمال خواهد شد و مالکان آن‌ها مکلفند ظرف مدت یادشده، آپارتمان‌های مذکور را برای استفاده مسکونی اختصاص دهند. دولت مکلف است تسهیلات لازم اعم از مالی و اداری برای خروج فعالیت‌های موجود در این آپارتمان‌های مسکونی و استقرار آن‌ها در مکان‌های مجاز را در آیین‌نامه اجرایی این قانون پیش‌بینی کند. سقف عوارض قابل دریافت از آپارتمان‌های جدید محل استقرار این فعالیت‌ها نباید بیشتر از عوارض آپارتمان دارای کاربری مسکونی در همان منطقه باشد.
ماده ۱۶- از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، دایر کردن هرگونه مطب یا مؤسسه پزشکی در ساختمان آپارتمانی منوط به داشتن کاربرد بهداشتی - درمانی و رعایت استاندارد‌های وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی و ضوابط و مقررات شهرسازی در مورد طراحی و ساخت ساختمان و سطح‌بندی خدمات و پهنه‌بندی شهری و همچنین مقررات ملی ساختمان و اینکه تمام آپارتمان‌های آن مورد بهره‌برداری بهداشتی و درمانی باشد، مجاز است. سقف عوارض قابل دریافت از آپارتمان‌های این ساختمان‌ها نباید بیشتر از عوارض واحد‌های دارای کاربری مسکونی در همان منطقه باشد.
تبصره ۱- مطب‌ها و مؤسسات پزشکی موجود در ساختمان آپارتمانی با کاربری مسکونی که در تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون تمام آپارتمان‌های آن ساختمان مورد بهره‌برداری بهداشتی - درمانی است با رعایت استاندارد‌های وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی و ضوابط و مقررات شهرسازی و مقررات ملی ساختمان و همچنین در ساختمان آپارتمانی که تمام آپارتمان‌های آن مورداستفاده غیرمسکونی باشند، می‌توانند ادامه فعالیت دهند.
تبصره ۲- در مورد مطب‌ها یا مؤسسات پزشکی موجود در ساختمان آپارتمانی که در تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، بعضی از آپارتمان‌های آن مورد بهره‌برداری بهداشتی - درمانی هستند، مالکان مکلفند ظرف پنج سال از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون وضعیت خود را با مفاد این ماده منطبق کنند.
تبصره ۳- آیین‌نامه اجرایی این ماده ظرف سه ماه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون از سوی وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی با همکاری وزارتخانه‌های کشور، دادگستری و راه و شهرسازی و شهرداری پایتخت تهیه و برای تصویب و باید به هیئت‌وزیران ارائه میشود.
فصل چهارم - هزینه‌های ساختمان
ماده ۱۷- هزینه‌های اساسی (سرمایه‌ای) ساختمان، به عهده مالک و هزینه‌های جاری (مصرفی) به عهده استفاده کننده است.
تبصره - مصادیق هزینه‌های اساسی و جاری و همچنین هزینه‌های مشترک ساختمان به‌موجب آیین‌نامه اجرایی این قانون تعیین خواهی شد.
ماده ۱۸- پرداخت هزینه‌های مشترک الزامی است، هرچند آپارتمان مورد استفاده قرار نگیرد.
تبصره - سهم هر مالک یا استفاده کننده از هزینه‌های مشترک متناسب با مساحت قسمت اختصاصی او نسبت به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان خواهد بود؛ مگر اینکه مجمع عمومی ساختمان با توجه به شرایطی از قبیل تعداد استفاده‌کنندگان و میزان استفاده به نحو دیگری تصمیم بگیرد.
ماده ۱۹- مدیر ابتدا هزینه‌های مشترک را به روش قابل اثباتی از قبیل داده پیام یا به‌صورت کتبی حسب مورد از استفاده کننده یا مالک مطالبه می‌کند و در صورت امتناع آنان از پرداخت بدهی، کل مبلغ بدهی و خسارت تأخیر تأدیه مذکور در تبصره (۲) ماده (۳۱) را از طریق اظهارنامه و با ذکر موارد آن، حسب مورد از آنان مطالبه می‌کند. اشخاص مذکور مکلفند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، بدهی خود و خسارت تأخیر تأدیه آن را پرداخت کنند.
تبصره - نشانی مالک یا استفاده کننده همان نشانی محل اختصاصی آنهاست، مگر اینکه نشانی دیگری را جهت ابلاغ اظهارنامه و ... به مدیر اعلام کرده باشند.
ماده ۲۰- هنگام تنظیم هر نوع سند اعم از انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره، مالک یا قائم‌مقام او یا استفاده کننده، مفاصاحساب مربوط به پرداخت هزینه‌های مشترک را که به تأیید مدیر رسیده به استفاده کننده بعدی یا منتقل الیه ارائه میدهد و یا با موافقت مدیر، تعهد منتقل الیه به پرداخت بدهی‌های معوق مالک یا استفاده کننده سابق نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون، در سند تنظیمی قید می‌گردد.
فصل پنجم - نگهداشت ساختمان
ماده ۲۱- مجمع عمومی ساختمان نمی‌تواند تصمیماتی اتخاذ کند که مغایر با الزامات قانونی، ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان باشد.
ماده ۲۲- مدیر مسئول اداره ساختمان، نگهداری و تعمیر آن میباشد و در ساختمان آپارتمانی با بیش از ۲۰ آپارتمان باید از خدمات و توان تخصصی بازرس فنی در چارچوب مقررات ملی ساختمان استفاده کند.
ماده ۲۳- مدیر مکلف است تمام ساختمان را هرساله در مقابل زلزله و خطرات ناشی از آتش‌سوزی بیمه کند.
ماده ۲۴- در تمام ساختمان‌های آپارتمانی با بیش از ۲۰ آپارتمان و همچنین مجتمع‌ها، مدیر مکلف است برای حفظ و نگهداری ساختمان از خدمات سرایدار (نگهبان) استفاده کند.
ماده ۲۵- مدیر مکلف است، حساب مالی ساختمان را در یکی از بانک‌ها یا مؤسسات مالی و اعتباری مجاز کشور به نام ساختمان (با شماره پلاک تبتی) افتتاح کند تا کلیه مانده اعتبارات و وجوه و خسارت‌ها و جریمه‌هایی که بر اساس این قانون و سایر قوانین و مقررات مربوط حسب مورد از مالک یا استفاده کننده اخذ میشود، در آن نگهداری و برای اداره امور ساختمان و حفظ و نگهداری و تعمیر آن هزینه گردد.
تبصره ۱- بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران مکلف است به تمامی بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری مجاز تکلیف کند حساب مالی مذکور را بر اساس پلاک ثبتی ساختمان، به نام ساختمان افتتاح کنند.
تبصره ۲- میزان وجه لازم برای افتتاح حساب مالی ساختمان به‌موجب آیین‌نامه اجرایی این قانون تعیین خواهد شد.
ماده ۲۶- در صورت فرسودگی کلی ساختمان یا به پایان رسیدن عمر مفید آن، سکونت در ساختمان یادشده نباید ادامه پیدا کند. در این صورت، نخست نسبت به مقاوم‌سازی ساختمان مذکور اقدام می‌گردد و چنانچه بر اساس نظریه کارشناس، امکان مقاوم‌سازی آن وجود نداشته باشه و مجمع عمومی ساختمان قصد تخریب و بازسازی آن را داشته باشد یا در مواردی که عدم بازسازی ساختمان موجب ضرر قطعی مالکان شود، اما اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی موافق تخریب و بازسازی ساختان نباشند، می‌توان به مرجع قضایی صالح مراجعه و تجویز بازسازی ساختمان را به‌موجب دادخواست درخواست کرد. مرجع یاد شده ابتدا نظر سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری را اخذ می‌کند و در صورت تأیید مراتب فوق توسط کارشناسان مذکور، حکم تجویز تخریب و بازسازی ساختمان را میدهد. اکثریت مالکان بر اساس حکم مرجع قضایی با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای اقلیت مالکان نسبت به تخریب و بازسازی ساختمان اقدام و پس از پایان عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از ساختمان و هزینه‌های انجام شده سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری آن‌ها پرداخت شده با احتساب خسارت تأخیر تأدیه بر اساس شاخص بانک مرکزی، از اموال ازجمله سهم اختصاصی آنان از ساختمان استیفاء می‌کنند.
تبصره ۱- مصادیق فرسودگی کلی و پایان عمر مفید ساختمان به‌موجب آیین‌نامه اجرایی این قانون تعیین میشود.
تبصره ۲- اعتراض به نظر کارشناسان فوق‌الذکر تابع مقررات آیین دادرسی مدنی است.
تبصره ۳- چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری، اقدام به تخلیه آپارتمان متعلق به خود به‌منظور مقاوم‌سازی یا بازسازی ساختمان نکند، مرجع قضایی صادرکننده حکم با جلب نظر کارشناس نسبت به تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.
فصل ششم - مقررات کیفری
ماده ۲۷- در موارد مذکور در بند‌های (الف) تا (ث) ماده (۱۴) مدیر مکلف است در صورت مشاهده تخلف یا به تقاضای متضرر، بلافاصله و به‌طور کتبی به شخص متخلف اخطار کند تا نسبت به رفع آن اقدام کند. در صورت امتناع مدیر از ارسال اخطار یا عدم رفع تخلف، متضرر میتواند ظرف یک ماه از تاریخ امتناع مدیر یا اخطار کتبی مذکور، رفع آن را از مرجع قضایی صالح درخواست کند. مرجع مذکور به قید فوریت نسبت به درخواست، رسیدگی و در صورت صحت ادعا حسب مورد دستور رفع تخلف را صادر می‌کند که این دستور بلافاصله اجرا میشود. اعتراض نسبت به این دستور تابع قوانین مربوط خواهد بود.
تبصره - پس از طی فرایند مقرر در این ماده، در صورت تکرار هر یک از موارد مذکور در بند‌های (الف) تا (ث) ماده (۱۴)، مرتکب به مجازات جزای نقدی درجه شش مندرج در ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی - مصوب ۱۳۹۲، معلوم میشود.
ماده ۲۸- در موارد مذکور در بند‌های (ج) و (چ) ماده (۱۴) و همچنین در مورد تخلفات موضوع مواد (۱۵) و (۱۶) هر ذینفع میتواند مراتب را حسب مورد به شهرداری یا دهیاری و در مواردی که خارج از محدوده فعالیتی شهرداری و دهیاری میباشد، به بخشداری مربوط اعلام کند، مراجع مذکور به‌محض اطلاع باید اقدامات قانونی لازم را برای ممانعت از ادامه استفاده و اعاده وضعیت به سابق انجام دهند.
ماده ۲۹- در مورد مذکور در بند (ح) ماده (۱۴) و تبصره (۲) آن، مدیر مکلف است از ورود حیوان ممانعت به عمل آورده و در صورت وارد نمودن حیوان، به طور کتبی به مالک یا نگه‌دارنده آن اخطار کند تا بلافاصله نسبت به خارج کردن حیوان از ساختمان اقدام نماید، در صورت امتناع مدیر از ارسال اخطار یا عدم رفع تخلف، هر یک از استفاده‌کنندگان می‌توانند ظرف یک ماه از تاریخ امتناع مدیر یا اخطار کتبی مذکور، موضوع را به دادستان اعلام نمایند. مقام مذکور پس از احراز صحت موضوع، در مورد حیوان وحشی دستور تحویل آن به سازمان حفاظت محیط‌زیست را صادر می‌کند و سازمان مذکور نیز مطابق مقررات مربوط در مورد آن حیوان تعیین تکلیف خواهد کرد. در مورد حیوان اهلی نیز دادستان از مالک یا نگه‌دارنده حیوان تعهد کتبی مبنی بر عدم نگهداری آن حیوان در ساختمان را خواهد گرفت و در صورت عدم انجام تعهد و یا تکرار تخلف دستور تحویل آن به سازمان دامپزشکی کشور را صادر می‌کند.
ماده ۳۰- در مورد مذکور در بند (خ) ماده (۱۴) مدیر به طور کتبی به شخص اخطار می‌کند که از استعمال دخانیات خودداری کند. در صورت تکرار، مدیر موضوع را به دادستان اعلام می‌نماید و دادستان از وی تعهد کتبی مبنی بر عدم استعمال دخانیات در ساختمان خواهند گرفت.
ماده ۳۱- هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را نپردازد، مدیر میتواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات و امکانات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز به آپارتمان مربوط خودداری کند. درصورتی‌که ظرف پنج روز از تاریخ قطع خدمات و امکانات مشترک، بدهی مذکور پرداخته نشود، مدیر میتواند از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع آپارتمان د خواست صدور اجراییه کند. اداره ثبت یاد شده به درخواست مدیر برای وصول وجه مزبور و خسارت تأخیر تأدیه به میزان مقرر در تبصره (۲) این ماده، بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی به فوریت و طبق مقررات اجرای استاد رسمی صورت خواهد گرفت.
تبصره ۱- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر و موارد بدهی مالک یا استفاده کننده از هزینه‌های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه درخواست صدور اجرائیه گردد.
تبصره ۲- در صورت صدور اجراییه مطابق این ماده، حسب مورد مالک یا استفاده کننده برای بار اول علاوه بر اصل بدهی، معادل پنجاه درصد آن و برای بار دوم به بعد هر بار علاوه بر اصل بدهی، معادل دوسوم آن به‌عنوان خسارت تأخیر تأدیه بدهی ملزم می‌گردند. مبلغ خسارت یاد شده و اصل بدهی در اجراییه قید و همزمان وصول میشود.
تبصره ۳- درصورتی‌که ظرف ده روز از ابلاغ اجراییه، بدهکار اقدام به پرداخت اصل بدهی خود کند، از پرداخت نصف جریمه معاف میشود، مراتب این معافیت در اجراییه قید خواهد شد.
تبصره ۴- مدیر مکلف است، به‌محض وصول وجوه مورد مطالبه یا صدور دستور موقت از سوی مرجع قضایی، فوراً نسبت به برقراری مجدد خدمات و امکانات مشترک اقدام نماید.
ماده ۳۲- درصورتی‌که قطع خدمات و امکانات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر میتواند حسب مورد از طریق اجرای ثبت به شرح مقرر در ماده (۳۱) یا طرح دعوا در مرجع قضایی صالح نسبت به دریافت بدهی اقدام کند.
تبصره ۱- مرجع قضایی مذکور مکلف است این‌گونه دعاوی را خارج از نوبت رسیدگی و بدهکار را از دریافت خدمات عمومی ساختمان محروم و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع ساختمان جریمه نماید.
تبصره ۲- استفاده مجدد از خدمات مذکور موکول به پرداخت هزینه‌های معوق آپارتمان مربوط با گواهی مدیر و یا به حکم مرجع قضایی و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.
ماده ۳۳- در صورت قطع خدمات یا امکانات مشترک، ذینفع میتواند از مرجع قضایی صالح درخواست رسیدگی کند مرجع مذکور خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی نموده و اگر دلایل وی را قوی تشخیص دهد، به طور موقت دستور وصل آن را خواهد داد؛ هرچند رسیدگی به موضوع هنوز ادامه داشته باشد. درصورتی‌که پس از پایان رسیدگی به‌موجب رأى قطعی دادگاه اثبات شود که شاکی قانوناً حق استفاده از خدمات یا امکانات مذکور را نداشته یا از انشعاب غیرمجاز استفاده کرده است، علاوه بر تعقیب و محکومیت به مجازات مربوط، با درخواست ذینفع، محکوم به جبران کلیه خسارات وارده خواهد شد.
ماده ۳۴- درصورتی‌که مالک یا استفاده کننده مکرراً در مرجع قضایی محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترک گردد، علاوه بر سایر پرداختی‌ها، به جزای نقدی معادل مبلغ محکوم‌به محکوم خواهد شد.
ماده ۳۵- هرگاه مدیر اموال و یا وجوهی را که به جهت اداره ساختمان در اختیار وی قرار می‌گیرد به ضرر مالکان یا استفاده‌کنندگان، استعمال، تصاحب، تلف یا مفقود نماید. به جزای نقدی درجه شش و درصورتی‌که بر خلاف مصوبات مجمع عمومی در امر دیگری برای ساختمان مصرف کند به جزای نقدی درجه هفت یا هشت محکوم میشود.
ماده ۳۶- جرائم موضوع این قانون به‌جز جرم موضوع قسمت اخیر ماده (۳۵)، فقط با شکایت شاکی خصوصی قابل تعقیب است و با گذشت او تعقیب، رسیدگی و اجرای حکم متوقف میشود. شاکی خصوصی در خصوص قسمت اخیر ماده (۳۵)، مجمع عمومی بوده که میتواند با انتخاب نماینده نسبت به طرح شکایت یا گذشت اقدام کند.
ماده ۳۷- مدیر در امور مربوط به ساختمان در چارچوب قوانین و مقررات و مصوبات مجمع عمومی، نماینده قانونی ساختمان نزد مراجع قانونی ازجمله مراجع قضایی میباشد و میتواند نماینده حقوقی یا وکیل دادگستری انتخاب کند.
تبصره - نماینده حقوقی باید فارغ‌التحصیل رشته حقوق یا فقه و حقوق باشد.
ماده ۳۸- آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف شش ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن آن توسط وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارتخانه‌های دادگستری و کشور تهیه و برای تصویب به هیئت‌وزیران ارائه میشود.
ماده ۳۹- از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، قانون تملک آپارتمان‌ها - مصوب ۱۳۴۳- نسخ می‌گردد و فراز پایانی تبصره الحاقی به بند (۲۴) ماده (۵۵) قانون شهرداری - مصوب ۱۳۵۲-، ماده (۳۴) قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری - مصوب ۱۳۸۱ و قانون محل مطب پزشکان - مصوب ۱۳۶۶ با اصلاحات بعدی آن - صرفاً در خصوص ساختمان‌های غیر آپارتمانی قابلیت اجرا خواهد داشت.
[۱]ممنوعیت هر نوع استفاده مسکونی از آپارتمان با کاربری مصوب غیرمسکونی بررسی شود.
منبع:
پارسینه
ارسال نظر