بساز بفروش‌ها باید مالیات بپردازند

از آنجایی که مالیات یکی از درآمدهای سایر دولت‌ها به شمار می‌رود، در ایران نیز کم و بیش دولت از این راه کسب سرمایه می‌کند که البته این موضوع علاوه بر درآمدزایی برای دولت تعادل اقتصادی را در کشور به وجود می‌آورد.

یکی از کسب‌وکارهای سود ده در کشور ما بساز و بفروش در حوزه ساختمان است. این فعالیت دیرزمانی است که موجبات رکود بازار مسکن را فراهم ساخته و مشکل مسکن را به گره ای کور تبدیل کرده است.

کارشناسان بخش مسکن معتقدند که افزایش قیمت مسکن و رکود آن به خاطر سوداگری حاکم بر بازار است. این سوداگری اجازه نمی دهد که قیمت‌ها از حالت فعلی خارج شود. در ایران افرادی هستند که دست به احتکار مسکن می‌زنند و مالک۱۰۰۰ واحد هستند. آنها این املاک را خالی نگاه داشتند که گران شود تا با فروش آن به سود کلانی دست پیدا کنند. آمار رسمی که مربوط به سال ۹۵ می‌شود، نشان داد که تهران دارای ۴۰۰ هزار واحد مسکن، احتکار شده است. این مسکن‌ها وارد چرخه بازار نمی شود و با وجود تقاضا عرضه ای وجود ندارد و این اتفاق موجب افزایش قیمت ها می‌شود.

در کشورهای دیگر به شدت با سودا‌گری زمین و مسکن مبارزه می‌شود. در این کشورها برای خانه‌های خالی مالیات گرفته می‌شود. آنها معتقدند که منابع زمین محدود است. زمین برای همه مردم است و کسی حق ندارد آن را احتکار کند. حتی در کشورهای اروپایی از خانه های خالی از سکنه نیز به صورت روزانه مالیات اخذ می شود.

در ایران نظارتی وجود ندارد اما در کشورهای دیگر نظارت به صورت صد در صد وجود دارد. آنها اجازه نمی دهند فردی خانه خود را خالی از سکنه نگاه دارد، همچنین اجازه نمی دهند یک شخص بیش از دو مسکن داشته باشد، بنابراین مسکن به بازار عرضه می شود.

با این وجود، دریافت مالیات از بساز و بفروش‌های کشور تا حدودی می‌تواند ضعف در بخش رسیدگی به ساخت و ساز‌های انبوه و سودجویانه را کاهش دهد.

بدین ترتیب، هیئت دولت در جلسه هفته گذشته مصوبه ای داشت که بر این اساس آن، اخذ مالیات از ساخت و ساز املاک تصویب شد. به طوریکه درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیانی) در سال ۹۵حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد خواهد بود.

دولت این تصمیم با توجه به انقضای یک سال از تاریخ اجرای قانون مالیات‌های مستقیم و به‌منظور رفع مشکلات اجرایی ذی‌نفعان موضوع گرفته شده است. همچنین به‌موجب این تصمیم، ارزش روز زمین در زمان فروش ساختمان احداث‌شده از ارزش روز فروش ساختمان کسر و مابقی آن در درآمد مشمول مالیات لحاظ می­‌شود.

این تصمیم شامل ساختمان ‌هایی خواهد شد که از اول سال ۱۳۹۵ پروانه ساختمانی اخذ کرده‌اند و شامل ساختمان هایی که تا پایان سال ۱۳۹۴ پروانه ساختمان اخذ شده و حتی اتمام ساختمان نیز بعد از سال ۹۴ باشد، نمی ‌شود و ساختمان ‌هایی که پروانه ساخت آنها قبل از سال ۱۳۹۴ باشد، صرفاً مشمول مالیات نقل و انتقال خواهد بود. این تصمیم شامل ساخت و فروش ساختمان در شهرهای کمتر از یکصد هزار نفر نخواهد بود. ضمناً در مورد نقل و انتقال ساختمان‌های نیمه‌تمام، مبلغ فروش هر مرحله به‌عنوان بهای تمام‌شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر می‌شود. در مورد اعیان احداث‌شده در املاک موقوفه، ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهد شد.

در این میان، اگرچه این اتفاق زوایای مثبتی دارد اما برخی از سازندگان آن را مورد انتقاد قرار داده اند. به عقیده برخی این مصوبه فرمول جدید «مالیات بر ساخت‌وسازهای مسکونی» است. جزئیات این فرمول از «تغییر پایه» مالیات بر ساخت مسکن حکایت دارد که مطابق آن، به جای «ارزش منطقه‌ای ملک»، «سود سازنده»، مبنای محاسبه و دریافت مالیات جدید قرار می‌گیرد. اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز، متناسب با طبقه‌بندی سازنده‌ها در سه گروه فعال ساختمانی، مشمول پرداخت مالیات معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد سود حاصل از فروش، خواهد شد. یک امتیاز مالی از محل ارزش زمین، در فرمول لحاظ شده است.

در عین حال کارشناسان مالیاتی در پاسخ به این واکنش‌ها دفاعیاتی مبنی بر تصویب آیین‌نامه جدید نحوه دریافت مالیات از ساخت و فروش مسکن بر مبنای عدالت مالیاتی مطرح می‌کنند. به گفته آنها این فرمول قرار است به گونه‌ای اعمال شود که سازندگان حقیقی در سال چهارم پس از صدور پایان‌کار، عملا از پرداخت مالیات معاف شوند؛ به این معنا که شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت‌وفروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط بر آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد. به عبارت دیگر سازندگان حقیقی فقط در ۳ سال اول بعد از صدور پایان کار مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید هستند یعنی هر نوع سازنده‌ای غیر از شرکت‌های ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان نوساز خود را در جریان اولین فروش در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود. این درحالی است که سازندگان حقوقی یا شرکت‌های ساختمانی پس از صدور پایان کار در هر زمانی که ساختمان نوساز خود را به فروش برسانند باید معادل یک‌چهارم از سود خود را به‌عنوان مالیات بر ساخت و فروش مسکن به دولت پرداخت کنند.

سازنده‌ها دو اشکال به مالیات جدید وارد کرده‌اند

از یک سو معافیت بساز و بفروش‌ها از مالیات در سال چهارم پس‌از صدور پایان کار می‌تواند منجر به تشویق بسازوبفروش‌ها به احتکار واحدهای ساخته شده شود. به این معنی که این نوع معافیت انگیزه کافی برای این گروه از سازندگان برای خودداری از فروش واحدهای آماده عرضه به بازار مسکن دست کم تا سه سال اول بعد از پایان کار محسوب می‌شود؛ ضمن اینکه به اعتقاد آنها این موضوع از سوی دیگر به زیان «حرفه‌ای‌سازی» در بازار مسکن تمام می‌شود؛ چرا که به جای معافیت شرکت‌های ساختمانی که به‌صورت حرفه‌ای اقدام به ساخت‌ وساز می‌کنند و ترجیح می‌دهند در کوتاه‌ترین زمان ممکن برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی واحدهای آماده شده را به بازار عرضه کنند، معافیت سه ساله برای بسازوبفروش‌ها و افراد عادی و غیر حرفه‌ای درنظر گرفته شده است.

این درحالی است که شرکت‌های ساختمانی و حرفه‌ای سازهای مسکن از همان سال اول فروش ساختمان مشمول پرداخت مالیات به دولت با فرمول جدید هستند.

از سوی دیگر، انتقاد که فعالان ساختمانی به فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت مسکن و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز وارد می‌کنند به «اثر منفی مالیات جدید بر رونق ساخت وساز» برمی‌گردد.

با این وجود، این مصوبه نیز همچون سایر مصوبه‌های دولت موافق و مخالفان خاص خود را دارد. گفتنی است، در راستای کاهش تخلفات بازار مسکن و کمک به رونق آن یکی از موارد دیگری که باید در کشورمان مشمول مالیات شود، مربوط به خانه‌های خالی از سکنه است که بارها توسط مسئولان و کارشناسان به آن اشاره شده است اما متاسفانه حتی با ایجاد سامانه‌ای برای طرح مالیات از خانه های خالی، این برنامه هنوز به صورت جدی اجرایی نمی‌شود.