.svg)
طرح جامع مسکن دوای درد بی خانه است اگر...
پارسینه: بی تردید مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی ایران است که سهم عمده‌ای در تولید ناخالص داخلی، سرمایه‌گذاری و اشتغال دارد و به لحاظ دارا بودن ارتباط قوی پیشین با سایر بخش‌های اقتصادی به‌عنوان محرک بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی عمل می‌کند.
پارسینه - گروه اقتصادی: مسکن و خانه دار شدن از سال ها قبل به مشکل اساسی مردم تبدیل شده است.هرچند مساله مسکن حرف امروز و دیروز نیست و سالیان سال است که بسیاری از مردم در آرزوی خانه دار شدن یا حداقل اجاره خانه ای در شان خانواده خود مانده اند اما از همان روزهایی که محمود احمدی نژاد برای بار دوم سکان ریاست جمهوری را در دست گرفت ، وضعیت مسکن روز به روز بدتر شد و با حبابی شدن بازار سکه و طلا و از سوی دیگر نوسانات دائمی نرخ ارز نه تنها رکود شدید در بازار مسکن ایجاد شد بلکه قیمت ها نیز به صورت نجومی بالا رفت تا سال ها تلاش بسیاری از مردم برای خانه دار شدن ناکام بماند و بسیاری از قشر متوسط و ضعیف جامعه همچنان در رویای سقفی دایمی بالای سر بسوزند و بسازند.
با روی کار آمدن دولت یازدهم و با اجرایی شدن سیاست های اقتصادی که موجب کاهش تورم و ثبات در نرخ ارز شد، همچنین با اجرایی شدن توافق ژنو نرخ مسکن اندکی کاهش یافت و بازار مسکن به آرامش نسبی دست یافات اما هنوز هم نرخ ها آنقدر بالا هست که اجاره خانه ای بزرگتر و بهتر و یا خرید خانه برای بسیاری دور از دسترس باشد.
به همین علت بود که دولتی ها اقدام به ارئه طرحی با عنوان "طرح جامع مسکن" کردند.
طرح جامع مسکن در دولت روحانی
بی تردید مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی ایران است که سهم عمده‌ای در تولید ناخالص داخلی، سرمایه‌گذاری و اشتغال دارد و به لحاظ دارا بودن ارتباط قوی پیشین با سایر بخش‌های اقتصادی به‌عنوان محرک بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی عمل می‌کند.
بر این اساس وزرات راه و شهرسازی مجموعه‌ای از اقدامات را در دستور کار خود قرار داده که بر مطالعات گسترده طرح جامع مسکن کشور مبتنی است.
به این ترتیب است که بر اساس طرح مسکنی دولت، به منظور برقراری بازار کارآمد و رقابتی مسکن به مثابه محصولی اجتماعی خالص موجودی مسکن کشور (تعداد واحدهای مسکونی) در سطح 5 درصد بالاتر از میزان نیاز خانوارها به مسکن برنامه‌ریزی می‌شود که می‌تواند نیازهای متعددی از جمله «نیاز به خانه دوم برای دهک‌های متنعم خانوارها»، «تبدیل نشدن مسکن به وسیله‌ای برای سفته‌بازی» و «واحدهای مسکونی مورد نیاز برای ضرورت‌های جابجایی از قبیل جابجایی جهت اشتغال، آموزش و ...» را پاسخ می‌دهد. لازم به ذکر است تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز کشور طی دوره برنامه‌ریزی 4 ساله بیش از یک میلیون واحد در سال می‌باشد. بدیهی است طولانی شدن اجرای برنامه در مسیر تحقق اهداف آن است و کلیت برنامه را دچار مخاطره نمی‌سازد.
در هر حال دولت این طرح را به مجلس ارائه کرد اما به دلیل اشکالاتی مجلس آن را نپذیرفت و برای اصلاح به دولت بازفرستاد.حالا نیز در آخرین اخبار رسیده در خصوص این طرح اعلام شده که با بازنگري طرح جامع مسكن مبني بر اتمام بررسي بخش جمعيت و اقتصاد كلان و ادامه بررسي در بخش زمين و مسكن ، جمع بندي نهايي اين طرح در روزهاي آينده ارائه خواهد شد.
این خبری است که از چهارمین جلسه شوراي هماهنگي مسكن با حضور وزير راه و شهرسازي و معاونان او منشر شده است و باید منتظر ماند و دید در نهایت تکلیف این طرح چه خواهد بود.
بیم ها و امید های طرح جامع مسکن
در هر حال تجربه های اقتصادی که کشور در چند سال اخیر پشت سر گذاشته نشان می دهد که تنها با بخشنامه و طرح و دستور نمی توان اقتصاد ایران را هدایت کرد.
نمونه های این تجربه هم در کنترل دستوری بازار ارز که تنها نتیجه اش بالا رفتن نرخ ارز بود به خوبی مشاهده شد و این مساله نشان می دهد حتی اگر این طرح تصویب و به سازمان های مربوطه ابلاغ شود نمی توان بدون بازوهای نظارتی قوی امیدی به اجرایی شدن قدم به قدم ان داشت.
از سوی دیگر تجربه مسکن مهر نیز نشان داد ورود دولت به طرح های مسکن سازی اجتماعی و در دست گرفتن همه کارها توسط دولت نتیجه ای جز نیمه کاره ماندن طرح ها و گلایه های مردم از عدم تحویل به موقع و کیفیت بد ساخت به همراه نخواهد داشت.
با این تفاسیر به نظر می رسد اگر دولتی ها در اجرای طرح جامع مسکن قصد ورود صد درصدی داشته باشند باز هم دردی از درهای مسکن دوا نخواهد شد و دولت در این خصوص تنها باید به عنوان ابزار نظارتی قاطع عمل کند.
منظور از نظارت کار پیمانکاری ساخت مسکن یا مجموعه‌های شهری قیمت‌گذاری و اقداماتی از قبیل اجرای طرح مسکن مهر نیست؛ بلکه منظور برقراری مجموعه‌ای از قوانین، مقررات و دستورالعمل‌های اجرایی است که در آن چارچوب بازار زمین و ساختمان بتواند به‌شکلی کارآمد مبتنی بر اقتصاد رقابتی و بخش خصوصی عمل کند.
درو اقع دولت باید با مجموعه ای از قوانین و اجرای قاطع آنها دست انبوه سازان و پیمانکاران خصوصی را برای اجرایی کردن پروژه های مسکنی باز بگذارد و کار را به آنها بسپاردو این به معنای نظارت قاطعانه و دقیق است نه اجرا.
در این شرایط می توان گفت که سیاست های مسکنی جدید دولت یازدهم می تواند برای درد مسکن کشور درمان باشد وگرنه همان آش و کاسه قبل درمیان خواهد بود و مردمی که بی خانه می مانند.
مشکلات انبوه سازان و دولتی ها
سپردن کار به دست انبوه سازان نیز شرایط خاص حمایتی دولت را می طلبد. در حال حاضر رکود حاکم بر بازار مسکن انبوه سازان را دچار سردرگمی کرده است به طوری که نه امکان فروش واحدها میسر است و نه امکان اجاره و همین مسئله باعث شده است که سازندگان دچار چالش شوند و برای وارد کردن انها به گود مسکن ابتدا باید مشکلات انها حل شود.
از سوی دیگر وزارت مسکن و شهرسازی نیز به خوبی از آنها حمایت نکرده به طوری که به عنوان مثال ، باوجود اینکه دستورالعمل شماره سه افزایش قیمت مسکن مهر نیمه‌های زمستان سال گذشته ابلاغ شد، اما به گفته انبوه‌سازان بروکراسی حاکم بر زیرمجموعه‌های وزارت راه و شهرسازی باعث شده تا با گذشت بیش از چهار ماه از سال 93 این دستورالعمل به‌طور کامل اجرا نشود.
رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران در خصوص مشکلات انبوه سازان می گوید: از مشکلات بارز انبوه سازان موضوع بیمه و مالیات انبوه سازی است که برای رفع این معضل جلسات متعددی با کمیسیون عمران مجلس برگزارکرده ایم و به نتایج مثبتی نیز رسیده ایم.
حسن محتشم تاکید می کند: علاوه براین بخش دیگری از مطالبات انبوه سازان از طریق رایزنی با مقامات مربوطه در وزارت راه و شهرسازی دنبال می شود که البته برای حصول نتیجه در این زمینه لازم است همه انبوه سازان پیگیر مطالباتشان باشند.
در هر حال بر همگان روشن است که توسعه و تقویت شرکت های انبوه سازی ازجمله پیش شرط های اصلی حل بحران مسکن است.
در واقع می توان گفت، حمایت از انبوه سازی با حمایت از اقشاری که قدرت خرید پایین دارند و نمی توانند مسکن بخرند، اتفاق می افتد. به این ترتیب اگر دولت روحانی حمایت خود را در قالب ارائه تسهیلات متناسب با درخواست و نیاز شهروندان در اختیار انبوه سازان قرار دهد و در راستای حل مشکلات انبوه سازان گام بردارد، انبوه سازان هم با شرایط دولتی می سازند و به مردم و بازار عرضه می کنند.شاید هم بتوان گفت یکی از راهکارها فراهم آوردن امکان دادن تسهیلات قابل تقسیط به خریداران ، توسط انبوه سازان باشد که تنها از عهده دولت ساخته است و قدرت خرید را به مردم باز می گرداند.
مشکل دیگر انبوه سازان اینجاست که در کشور، انبوه سازان سرمایه های کلان برای شهرک سازی ندارند و برخلاف کشورهایی مثل ترکیه که با وام های بانکی کلان اجازه شهرک سازی می دهند ، هیچ پشتوانه ای از طریق منابع و بنگاه های مالی اقتصادی از انبوه سازان نمی شود و بنابراین با حمایت دولت از انبوه سازان می توان این مشکل را حل کرد و انبوه سازان را به شهرک سازی که در اسکان دادن جمعیت بسیار موثر است تشویق کرد.
گفتنی است از آنجایی که از عمر انجمن انبوه سازی فقط ده سال می گذرد، حمایت مالی و دادن پشتوانه مالی به انبوه سازان می تواند به دولت در خانه دار کردن مردم و به مردم برای خانه دار شدن کمک کند و در این خصوص تعامل وزارت مسکن با انبوه سازان می تواند بسیار موثر باشد.
با روی کار آمدن دولت یازدهم و با اجرایی شدن سیاست های اقتصادی که موجب کاهش تورم و ثبات در نرخ ارز شد، همچنین با اجرایی شدن توافق ژنو نرخ مسکن اندکی کاهش یافت و بازار مسکن به آرامش نسبی دست یافات اما هنوز هم نرخ ها آنقدر بالا هست که اجاره خانه ای بزرگتر و بهتر و یا خرید خانه برای بسیاری دور از دسترس باشد.
به همین علت بود که دولتی ها اقدام به ارئه طرحی با عنوان "طرح جامع مسکن" کردند.
طرح جامع مسکن در دولت روحانی
بی تردید مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی ایران است که سهم عمده‌ای در تولید ناخالص داخلی، سرمایه‌گذاری و اشتغال دارد و به لحاظ دارا بودن ارتباط قوی پیشین با سایر بخش‌های اقتصادی به‌عنوان محرک بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی عمل می‌کند.
بر این اساس وزرات راه و شهرسازی مجموعه‌ای از اقدامات را در دستور کار خود قرار داده که بر مطالعات گسترده طرح جامع مسکن کشور مبتنی است.
به این ترتیب است که بر اساس طرح مسکنی دولت، به منظور برقراری بازار کارآمد و رقابتی مسکن به مثابه محصولی اجتماعی خالص موجودی مسکن کشور (تعداد واحدهای مسکونی) در سطح 5 درصد بالاتر از میزان نیاز خانوارها به مسکن برنامه‌ریزی می‌شود که می‌تواند نیازهای متعددی از جمله «نیاز به خانه دوم برای دهک‌های متنعم خانوارها»، «تبدیل نشدن مسکن به وسیله‌ای برای سفته‌بازی» و «واحدهای مسکونی مورد نیاز برای ضرورت‌های جابجایی از قبیل جابجایی جهت اشتغال، آموزش و ...» را پاسخ می‌دهد. لازم به ذکر است تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز کشور طی دوره برنامه‌ریزی 4 ساله بیش از یک میلیون واحد در سال می‌باشد. بدیهی است طولانی شدن اجرای برنامه در مسیر تحقق اهداف آن است و کلیت برنامه را دچار مخاطره نمی‌سازد.
در هر حال دولت این طرح را به مجلس ارائه کرد اما به دلیل اشکالاتی مجلس آن را نپذیرفت و برای اصلاح به دولت بازفرستاد.حالا نیز در آخرین اخبار رسیده در خصوص این طرح اعلام شده که با بازنگري طرح جامع مسكن مبني بر اتمام بررسي بخش جمعيت و اقتصاد كلان و ادامه بررسي در بخش زمين و مسكن ، جمع بندي نهايي اين طرح در روزهاي آينده ارائه خواهد شد.
این خبری است که از چهارمین جلسه شوراي هماهنگي مسكن با حضور وزير راه و شهرسازي و معاونان او منشر شده است و باید منتظر ماند و دید در نهایت تکلیف این طرح چه خواهد بود.
بیم ها و امید های طرح جامع مسکن
در هر حال تجربه های اقتصادی که کشور در چند سال اخیر پشت سر گذاشته نشان می دهد که تنها با بخشنامه و طرح و دستور نمی توان اقتصاد ایران را هدایت کرد.
نمونه های این تجربه هم در کنترل دستوری بازار ارز که تنها نتیجه اش بالا رفتن نرخ ارز بود به خوبی مشاهده شد و این مساله نشان می دهد حتی اگر این طرح تصویب و به سازمان های مربوطه ابلاغ شود نمی توان بدون بازوهای نظارتی قوی امیدی به اجرایی شدن قدم به قدم ان داشت.
از سوی دیگر تجربه مسکن مهر نیز نشان داد ورود دولت به طرح های مسکن سازی اجتماعی و در دست گرفتن همه کارها توسط دولت نتیجه ای جز نیمه کاره ماندن طرح ها و گلایه های مردم از عدم تحویل به موقع و کیفیت بد ساخت به همراه نخواهد داشت.
با این تفاسیر به نظر می رسد اگر دولتی ها در اجرای طرح جامع مسکن قصد ورود صد درصدی داشته باشند باز هم دردی از درهای مسکن دوا نخواهد شد و دولت در این خصوص تنها باید به عنوان ابزار نظارتی قاطع عمل کند.
منظور از نظارت کار پیمانکاری ساخت مسکن یا مجموعه‌های شهری قیمت‌گذاری و اقداماتی از قبیل اجرای طرح مسکن مهر نیست؛ بلکه منظور برقراری مجموعه‌ای از قوانین، مقررات و دستورالعمل‌های اجرایی است که در آن چارچوب بازار زمین و ساختمان بتواند به‌شکلی کارآمد مبتنی بر اقتصاد رقابتی و بخش خصوصی عمل کند.
درو اقع دولت باید با مجموعه ای از قوانین و اجرای قاطع آنها دست انبوه سازان و پیمانکاران خصوصی را برای اجرایی کردن پروژه های مسکنی باز بگذارد و کار را به آنها بسپاردو این به معنای نظارت قاطعانه و دقیق است نه اجرا.
در این شرایط می توان گفت که سیاست های مسکنی جدید دولت یازدهم می تواند برای درد مسکن کشور درمان باشد وگرنه همان آش و کاسه قبل درمیان خواهد بود و مردمی که بی خانه می مانند.
مشکلات انبوه سازان و دولتی ها
سپردن کار به دست انبوه سازان نیز شرایط خاص حمایتی دولت را می طلبد. در حال حاضر رکود حاکم بر بازار مسکن انبوه سازان را دچار سردرگمی کرده است به طوری که نه امکان فروش واحدها میسر است و نه امکان اجاره و همین مسئله باعث شده است که سازندگان دچار چالش شوند و برای وارد کردن انها به گود مسکن ابتدا باید مشکلات انها حل شود.
از سوی دیگر وزارت مسکن و شهرسازی نیز به خوبی از آنها حمایت نکرده به طوری که به عنوان مثال ، باوجود اینکه دستورالعمل شماره سه افزایش قیمت مسکن مهر نیمه‌های زمستان سال گذشته ابلاغ شد، اما به گفته انبوه‌سازان بروکراسی حاکم بر زیرمجموعه‌های وزارت راه و شهرسازی باعث شده تا با گذشت بیش از چهار ماه از سال 93 این دستورالعمل به‌طور کامل اجرا نشود.
رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران در خصوص مشکلات انبوه سازان می گوید: از مشکلات بارز انبوه سازان موضوع بیمه و مالیات انبوه سازی است که برای رفع این معضل جلسات متعددی با کمیسیون عمران مجلس برگزارکرده ایم و به نتایج مثبتی نیز رسیده ایم.
حسن محتشم تاکید می کند: علاوه براین بخش دیگری از مطالبات انبوه سازان از طریق رایزنی با مقامات مربوطه در وزارت راه و شهرسازی دنبال می شود که البته برای حصول نتیجه در این زمینه لازم است همه انبوه سازان پیگیر مطالباتشان باشند.
در هر حال بر همگان روشن است که توسعه و تقویت شرکت های انبوه سازی ازجمله پیش شرط های اصلی حل بحران مسکن است.
در واقع می توان گفت، حمایت از انبوه سازی با حمایت از اقشاری که قدرت خرید پایین دارند و نمی توانند مسکن بخرند، اتفاق می افتد. به این ترتیب اگر دولت روحانی حمایت خود را در قالب ارائه تسهیلات متناسب با درخواست و نیاز شهروندان در اختیار انبوه سازان قرار دهد و در راستای حل مشکلات انبوه سازان گام بردارد، انبوه سازان هم با شرایط دولتی می سازند و به مردم و بازار عرضه می کنند.شاید هم بتوان گفت یکی از راهکارها فراهم آوردن امکان دادن تسهیلات قابل تقسیط به خریداران ، توسط انبوه سازان باشد که تنها از عهده دولت ساخته است و قدرت خرید را به مردم باز می گرداند.
مشکل دیگر انبوه سازان اینجاست که در کشور، انبوه سازان سرمایه های کلان برای شهرک سازی ندارند و برخلاف کشورهایی مثل ترکیه که با وام های بانکی کلان اجازه شهرک سازی می دهند ، هیچ پشتوانه ای از طریق منابع و بنگاه های مالی اقتصادی از انبوه سازان نمی شود و بنابراین با حمایت دولت از انبوه سازان می توان این مشکل را حل کرد و انبوه سازان را به شهرک سازی که در اسکان دادن جمعیت بسیار موثر است تشویق کرد.
گفتنی است از آنجایی که از عمر انجمن انبوه سازی فقط ده سال می گذرد، حمایت مالی و دادن پشتوانه مالی به انبوه سازان می تواند به دولت در خانه دار کردن مردم و به مردم برای خانه دار شدن کمک کند و در این خصوص تعامل وزارت مسکن با انبوه سازان می تواند بسیار موثر باشد.
مسکن دردی برای همه فصول!
بر غکس مملکت ما در کشورهایی که مشکل مسکن در انها حل شده بدین علت بوده که دولت های انها برای مالکان بیش از یک واحد مسکونی مالیات بسیار سنگین وضع نموده اند و بدین دلیل کسی مسکن را احتکار نمیکند چون برای دارنده بیش از یک واحد ضرر و خسارت خواهد بود . به اعتقاد بسیاری از مردم بر عکس کشور ما و دلیل اصلی وضعیت مسکن در کشور ما همین موضوع است .
هیچ نظارتی نیست بعضی از خانه ها چنان گران شدن که مثل اینکه از طلا این خانه ها را ساختن که این قیمتهای عجیب غریب پیدا کردند