خراسان/ خانه به دوشاني که هر سال «پايين تر» مي روند!

البته اگر بر بازار اجاره مسکن نظم و ترتيبي حاکم بود، ملاک و شاخص قانوني داشت و «هرکي به هرکي» نبود شايد اسباب کشي تا اين حد فاجعه به نظر نمي رسيد ولي در اين بازار آشفته که تعيين نرخ اجاره خانه فقط به سليقه شخصي صاحبخانه و حتي در پاره اي موارد حرص و طمع روزافزون افراد است، يافتن خانه اي مناسب آن هم فقط در مدت ۳ ماه که تقاضا به شدت افزايش مي يابد کاري بسيار دشوار است و طبيعي است که با افزايش تقاضا برخي افراد سوءاستفاده کننده که اجاره دادن خانه برايشان به شغل تبديل شده با ناديده گرفتن ارزش هاي اخلاقي روزگار را بر مستاجران تلخ مي کنند. هرچند هنوز هستند صاحبخانه هاي باانصافي که مبلغ اجاره خانه برايشان اولويت اول نيست و هرگز انسانيت خود را فداي پول نمي کنند.

کاسه داغ تر از آش

اين روزها هر کالايي که مي خواهي بخري مي گويند:«دلار رفته بالا» يا «تورمه داداش». ولي عجيب است که به گفته رئيس اتحاديه کشوري مشاوران املاک، اجاره بهاي مسکن از تورم هم رد شده است. گويا صاحبخانه ها سريع تر از تورم حرکت مي کنند و شده اند کاسه داغ تر از آش. حال بماند که در اين بين نبايد نقش برخي بنگاه داران را نيز ناديده گرفت، همان ها که براي جذب مشتري بيشتر به وي قول مبالغ بالاتري را مي دهند و بدين ترتيب باعث افزايش قيمت ها مي شوند.

به گفته رئيس اتحاديه کشوري مشاوران املاک، طبق روال طبيعي، هر سال اجاره بهاي خانه در شهرهاي بزرگ ۱۵ تا ۲۰ درصد افزايش مي يابد اما نيمه دوم سال گذشته که بازار مسکن با شوک قيمتي همراه بود، علاوه بر افزايش قيمت فروش مسکن، نرخ اجاره بها هم افزايش يافت.

«مصطفي قلي خسروي» با اشاره به وعده مسئولان مبني بر رفع مشکل مسکن تا پايان امسال اضافه مي کند: بارها گفته شده با تحويل واحدهاي مسکن مهر، مسکن مهر «خودمالکي»، بافت فرسوده و افزايش ساخت و سازها اين مشکل برطرف مي شود.

تلاش هاي بي فايده دولت

با صحبت هاي وزير و نيز وعده هاي مشابه ديگر در بازار اجاره مسکن، چند هفته پيش از آن که نقل و انتقال اجاره نشين ها آغاز شود، روزنه هاي اميد به تعديل اجاره بها پديدار شد. اين درحالي است که بررسي هاي پژوهشگران اقتصادي حاکي است وزن«رهن» در سبد «رهن و اجاره» افزايش يافته و موجرها به ۲ علت، دريافت پول پيش (رهن کامل) را ترجيح مي دهند.

«حامد اصلي نژاد» از فعالان بازار مسکن در اين باره مي گويد: در شرايط موجود، ريسک اکتفا به اجاره ماهانه براي مالکان افزايش پيدا کرده و اين تغيير در شيوه دريافت اجاره بها همان خواسته اصلي مستاجرها در تهران است که در صورت تداوم آن در طول تابستان، ظاهر مبالغ اجاره، کوچک و مقبول متقاضيان خواهد شد.

وي اضافه مي کند: از سوي ديگر به تازگي طرح افزايش نرخ سپرده هاي بانکي از طرف نهاد متولي بخش مسکن در قالب نامه رسمي به بانک مرکزي پيشنهاد شده است. اين نامه بعد از آن نوشته شد که در ريشه يابي هاي صورت گرفته براي شناسايي عوامل جهش اجاره بها در تهران، مشخص شد نرخ تورم، نرخ سود بانکي و همچنين نرخ بازدهي دارايي هايي همچون ارز و طلا، نقش تعيين کننده اي بر رفتارها در بازار اجاره دارد. در ۲ تابستان متوالي ۹۰ و ۹۱، اگرچه برنامه هاي عمده دولت شامل افتتاح مسکن مهر و اعمال سقف تعزيراتي براي نرخ اجاره به اجرا درآمد، اما سرنوشت اجاره بها در جاي ديگري رقم خورد؛ طوري که موجرها براي عقب نماندن از کسب سود، مبلغ اجاره را به نسبت رشد قيمت کالاهايي همچون سکه و دلار افزايش دادند.

اصلي نژاد توضيح مي دهد: اطلاع از آن چه در ۲ تابستان متوالي باعث جهش اجاره بهاي مسکن درتهران شد، دولت را به تکاپو براي کنترل اجاره بهاي تابستان ۹۲ به شکلي «متفاوت از قبل» انداخته است. پارسال و سال قبل از آن، به رغم پيش فروش واحدهاي مسکوني مهر و تحويل هزاران واحد از آن ها به اجاره نشين هاي کشور و همچنين اجراي طرح تعزيرات اجاره بها( اعمال سقف افزايش حداکثر ۱۵ درصدي نرخ اجاره در بنگاه هاي املاک) بازار اجاره با التهاب غيرطبيعي مواجه شد و در حالي که انتظار مي رفت اين ۲ برنامه در مهار اجاره بها موثر واقع شود، اين اتفاق نيفتاد.

وي اضافه مي کند: در سال هاي ۹۰ و ۹۱ اگرچه تحت تاثير افتتاح هاي مسکن مهر در کشور، ظرفيت بازار اجاره به لحاظ تناسب بين تعداد واحدهاي اجاره اي و تعداد مستاجرها، متعادل شد، اما به دليل اثر شديد نرخ بازدهي يکي دو بازار سرمايه اي(ارز و سکه) بر رفتار موجرها، صعود اجاره بها متوقف نشد.

بررسي هاي اقتصادي اين پژوهشگر اقتصادي در اين باره نشان مي دهد: نرخ تورم و سپس نرخ بازدهي سرمايه گذاري در بازارهايي همچون سکه يا دلار، نقشي تعيين کننده بر رفتارها دربازار اجاره مسکن دارد.

وي تاکيد مي کند: بنابراين در شرايط کنوني هرچقدر دولت بر افزايش عرضه مسکن اقدام کند، چون سرنوشت اجاره بها در جاي ديگري( بازارهاي سرمايه اي) رقم مي خورد، تعديل نرخ اجاره حاصل نخواهد شد.

شايد به همين علت است که براي تابستان پيش رو، مسئولان بخش مسکن علاوه بر حفظ ۲ برنامه قبلي(واگذاري حجم گسترده مسکن مهر در ماه هاي آينده و اجراي دوباره طرح تعزيرات) تصميم گرفته اند از تدابير اقتصادي برون زا براي ساماندهي بازار اجاره بهره ببرند. طبق آن چه مدير کل دفتر اقتصاد مسکن به «دنياي اقتصاد» اعلام کرد: از بانک مرکزي درنامه اي درخواست شده است نرخ سود سپرده هاي بانکي تا پيش از شروع فصل نقل و انتقالات ملکي، مورد بازنگري قرار بگيرد.

در صورت افزايش نرخ سود بانکي، حرکت نقدينگي به بازارهاي سوداگري متوقف مي شود و باعث خواهد شد التهاب افزايش قيمت ها در بازارهاي اثرگذار بر بازار اجاره فروکش کند و در نتيجه اشتياق افزايش اجاره بها در موجرها نيز از بين برود.

بر اساس پيش بيني هاي اين پژوهشگر اقتصادي، تابستان امسال عمده قراردادهاي اجاره آپارتمان به صورت دريافت «رهن کامل» تنظيم خواهد شد. آن چه باعث اين تغيير در سبد رهن و اجاره مي شود نياز مالکان آپارتمان هاي اجاره اي(که عمدتاً بسازوبفروش ها هستند) به نقدينگي براي ساخت و سازهاي بعدي و همچنين نگراني موجرها از ناتواني براي پرداخت اجاره بها در طول قرارداد به علت تورم فزاينده است.

در بازار چه خبر؟

لازم است به بنگاه هاي معاملات مسکن سري بزنم و از واقعيات مطلع شوم. بايد ديد نرخ هاي اجاره بها هم اکنون چگونه است. هرچند مشخص است که با افزايش قيمت مسکن و رکود در خريد و فروش، بازار اجاره بيش از پيش داغ شده است.

آن چه مشخص است، در مشهد اجاره بهاي خانه نه تنها ثابت نمانده بلکه حتي رو به افزايش است. به عبارت ديگر به گفته بنگاه داران، اجاره بها بين ۱۰ تا ۳۰ درصد در نقاط مختلف شهر افزايش يافته است ولي آن چه در سال جاري متفاوت از سال هاي گذشته است، تمايل موجران به دريافت مبلغ رهن بيشتر است؛ يعني همان چيزي که اغلب مستاجران نيز به آن تمايل دارند.

البته آن ها متذکر مي شوند که در اين افزايش بها هيچ نقشي ندارند و فقط مبالغ اعلام شده توسط موجران را به متقاضيان اعلام مي کنند.«مودي» يکي از اين بنگاه داران است که مي گويد: نمي دانم چرا برخي مالکان تا اين حد حريص شده اند. برخي از قيمت هاي اجاره بها که به ما اعلام مي کنند آن قدر زياد است که جرات نمي کنيم به متقاضيان بگوييم.

وي توضيح مي دهد: مثلاً چند روز پيش آقايي آپارتمان ۶۰ متري اش را در محدوده ابوطالب براي اجاره گذاشت به صورت ۲۰ ميليون تومان رهن و ۲۰۰ هزار تومان اجاره. هرچه برايش توضيح داديم که اين مبلغ براي آن منطقه بسيار نامعقول است، توجهي نکرد. خب، همين کارها را مي کنند که قيمت ها به صورت غير منطقي بالا مي رود و اسم بنگاه دار بد در مي رود.

«محمديان» بنگاه دار منطقه «هاشميه» نيز مي گويد: دادن نرخ هاي کاذب توسط مالکان ظاهراً به نوعي عادت تبديل شده است و مالکان با عنوان اين که واحد مسکوني پايين تر از واحد مسکوني خود با نرخ بالاتري به اجاره رفته است به نوعي با چشم و هم چشمي نرخ خود را بالاتر مي برند. اگرچه تبديل شدن رهن به اجاره نيز ظاهراً باز هم بعد از مدتي وقفه باب شده است.

اين در حالي است که وقتي از يک موجر که آپارتمان ۸۵ متري اش را در خيابان سناباد با قيمتي باورنکردني در يک بنگاه براي اجاره گذاشته است، درباره دليل اين قيمت بالا مي پرسم مي گويد: من ۵ سال است که اين آپارتمان را اجاره مي دهم و هر ۵ سال هم با يک بنگاه ثابت کار مي کردم ولي امسال مالک اين بنگاه به من گفت: اگر کار آپارتمانت را به من واگذار کني با اين قيمت آن را برايت اجاره مي دهم. خب چه کسي از پول بيشتر بدش مي آيد؟

مشاوران املاک در نقاط شمالي شهر مي گويند که از اين پس وديعه خانه هاي استيجاري بر مبناي مساحت و هر متر يک ميليون تومان محاسبه مي شود. به زباني ساده تر اگر شما خانه اي ۵۰ متري مد نظر داريد رهن واجاره آن ۵۰ ميليون تومان خواهد بود. «قلي خسروي» رئيس اتحاديه مشاوران املاک نيز اين گفته را تاييد مي کند و مي گويد: هم اکنون اجاره يک آپارتمان در تهران به ازاي هر متر ۷۰۰ هزار تومان تا يک ميليون تومان محاسبه مي شود.

آن چه کاملاً مشهود است اين است که نبود نظارت دولتي بر بازار مسکن موجب شده که برخلاف تصويب افزايش ۱۴ تا ۱۵ درصدي اجاره بها ميزان ميانگين آن به گفته اتحاديه مشاوران املاک بين ۲۰ تا ۲۵ درصد افزايش يابد. هرچند واقعيت بازار مسکن رقمي بسيار بيش از اين مقدار را نشان مي دهد.

در اين بين يکي از بنگاه داران شهرک غرب نکته جالبي را مطرح مي کند و آن هم اين است که برخي از مالکان براي اين که در طول يک سال از اجاره دادن واحد مسکوني خود متضرر نشوند نرخ اجاره بها را به صورت دلاري دريافت مي کنند.

«بهراميان» توضيح مي دهد: به تازگي در شهرک غرب باب شده است که مالکان نرخ اجاره بها را به صورت دلاري از مستأجر دريافت کنند. در واقع افرادي که اجاره بها را به صورت دلاري پرداخت مي کنند عوامل شرکت هاي خارجي هستند که در تهران زندگي مي کنند.

به گفته وي، نرخ هايي که براي اجاره مسکن به صورت دلاري به گوش ما مي رسد ارقام ۲۵۰۰ تا ۳ هزار دلار و ۵ هزار تا ۷ هزار دلار است. اين بنگاه دار تأکيد مي کند: اين روزها اجاره داري به يک شغل تبديل شده است و منبع درآمد خيلي از افراد است.

برخي از سرمايه داران بزرگي که تا ديروز صاحب کارخانه و يا توليدي بودند به دليل مشکلات اقتصادي از اين کار دست شسته، واحد مسکوني خريده و يا احداث کرده اند تا آن ها را در فصل نقل و انتقالات با نرخ هاي بالاتري اجاره دهند. به گزارش فارس، رهن يک واحد مسکوني ۷۰ متري نوساز در شهرک غرب هم اکنون ۹۰ ميليون تومان است که نسبت به پارسال حدود ۳۰ ميليون تومان افزايش يافته است. رهن يک واحد مسکوني ۷۰ متري نوساز در اشرفي اصفهاني ۱۰ ميليون تومان با اجاره ماهانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار تومان اعلام مي شود.

يک واحد مسکوني ۸۰ متري نوساز در زعفرانيه ۱۰۰ ميليون تومان رهن کامل، يک واحد ۷۰ متري چند سال ساخت در سعادت آباد ۶۵ ميليون تومان رهن کامل، يک واحد مسکوني ۱۰۵ متري در بولوار ارتش ۲۰ ميليون تومان وديعه و حدود ۲ ميليون تومان اجاره و يک واحد ۵۵ متري در خيابان ديباجي با ۱۰ ميليون تومان وديعه و يک ميليون تومان اجاره گزارش مي شود.

برنامه چندمنظوره دولت

در اين بين ظاهراً دولتي ها هم سرانجام به اين نتيجه رسيده اند که يکي از مهم ترين عواملي که در تعيين نرخ اجاره از سوي مالکان تأثيرگذار است نرخ بازدهي ساير بازارهاي سرمايه اي همچون طلا و ارز است. همچنان که «علي چگيني» مديرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي با بيان اين که بازار اجاره تابع عوامل متعدد اقتصادي است، مي گويد: قيمت هاي بازار مسکن، روند تقاضا، نرخ عمومي تورم و سطح درآمد خانوارها از جمله مواردي است که نرخ اجاره را تحت تأثير قرار مي دهد؛ اما يکي از مهم ترين عواملي که در تعيين نرخ اجاره مالکان تأثيرگذار است نرخ بازدهي ساير بازارهاي سرمايه اي همچون طلا و ارز است.

او به نامه مسئولان وزارت راه و شهرسازي به بانک مرکزي براي تغيير در سياست هاي پولي اشاره مي کند و به «دنياي اقتصاد» مي گويد: در اين نامه از مسئولان بانک مرکزي خواسته ايم تا نرخ سود سپرده هاي بانکي را تغيير دهند، البته بحث ديگر مورد توجه در بازار اجاره به عرضه و تقاضاي اين بازار بستگي دارد.

او اضافه مي کند: زماني که عرضه بيشتري در بازار صورت بگيرد شدت فشار بر بخش تقاضا کمتر مي شود؛ در نتيجه نرخ اجاره پيشنهادي مالکان تا حدي کنترل خواهد شد.

چگيني واحدهاي مسکن مهر افتتاح شده در شهرهاي جديد را به عنوان راه حل ديگري براي کنترل نرخ اجاره عنوان مي کند و مي گويد: با اين شرايط بخشي از تقاضاي بازار اجاره به خارج از شهر تهران خواهد رفت و تعداد واحدهاي استيجاري خالي براي بخش ديگر تقاضا باقي مي ماند.

او تنظيم بازار اجاره را وابسته به ۲ دسته سياست هاي بلند مدت و کوتاه مدت مي داند و مي گويد: اجراي سياست هاي کلان اقتصادي درون بخش مسکن، اعمال سياست ماليات بر خانه هاي خالي و تغيير سياست هاي پولي و مالي در بلندمدت سبب مي شود تا عرضه واحدهاي مسکوني بيشتر شود. علاوه بر اين در کوتاه مدت نيز اجراي طرح تعزيراتي در بازار اجاره مي تواند به عنوان آخرين حرکت دولت براي کنترل بازار اجاره محسوب شود.

چه بايد کرد؟

ولي آيا همه به اين برنامه ها خوش بين هستند؟ «حجت ا... ميرزايي» عضو پيشين هيئت علمي دانشگاه علامه طباطبايي از جمله افرادي است که زياد خوش بينانه به اين برنامه ها نگاه نمي کند. وي به نرخ تورم و نرخ بازدهي ساير بازارهاي سرمايه به عنوان ۲ نمونه از بازده مورد انتظار مالکان در بازار اجاره اشاره مي کند و مي گويد: چون بازدهي در ساير بازارهاي سرمايه اي در کوتاه مدت بيش از بازار اجاره است و نرخ تورم مورد انتظار در جامعه نيز بيش از تورم رسمي اعلام شده است، بنابراين مالکان سعي مي کنند با افزايش نرخ اجاره بازدهي مورد انتظار خود را بالا ببرند. به طور طبيعي اين نرخ مي تواند معادل نرخ تورم افزايش يابد.

اين تحليل گر اقتصادي در تشريح وضعيت کنوني بازار اجاره مي گويد: امسال نظر به اين که نرخ تورم عمومي رو به افزايش است، مالکان به دليل اطمينان نداشتن به شرايط اقتصادي مجبورند سهم رهن را پايين و اجاره ماهانه را افزايش دهند تا جايي که در برخي واحدهاي اجاره اي مبلغ رهن از کل اجاره دريافتي سالانه کمتر مي شود.

پس چه بايد کرد؟ اين عضو پيشين هيئت علمي دانشگاه علامه طباطبايي افزايش عرضه واحدهاي استيجاري را راه حل مديريت رشد نامتناسب نرخ اجاره مي داند و مي گويد: برنامه عنوان شده مسئولان بخش مسکن افتتاح بخش ديگري از پروژه هاي مسکن مهر در شهرهاي جديد است، اين در حالي است که عمده تقاضاي بخش اجاره در کلان شهرها است که عملاً اين شهرها توان جذب متقاضي را به سمت خود ندارد.

ميرزايي تأکيد مي کند: از آن جا که بازار مسکن تهران به عنوان مرجع و راهنما براي تعيين و افزايش قيمت در بازار مسکن ساير شهرهاي کشور است، بهتر است پيشنهاد دهيم تا دولت از هرگونه اقدام شتاب زده براي مديريت بازار اجاره دوري کند؛ چرا که اين عملکرد نتيجه معکوس خواهد داشت و هر مداخله در بازار اجاره امسال وضعيت بازار را بدتر خواهد کرد.

خلاصه آن که، اين روزها هر جا کاميوني ديدي که در حال بار زدن يا تخليه لوازم منزل است، بدان که اين نقل و انتقال با چه خون دلي صورت مي گيرد و هنوز اين روزنه اميد، دل مستأجران را گرم مي کند که «شايد سال آينده».