.svg)
چوب اختلاف ثبت و املاک بر سر مردم
گروه قضايي، وحيده كريمي- يك بخشنامه روند عادي ثبت اجاره نامه‌ها را تغيير داد و بحث الزام يا اختيار در ثبت قرار داد ها در دفاتر ثبت اسناد رسمي را به موضوع چالش برانگيز تبديل كرد تا عادت رفتن به دفاتر مشاور املاك به بوته نقد گذاشته شود تا مردم از همه‌جا بي خبر بمانند كه تكليف‌شان در ميان اختلاف دفاتر ثبت و مشاوران املاك چيست و ما در نهايت ندانيم دعوا بر سر منافع مردم است يا يك صنف خاص؟! احمدعلي‌سيروس، قائم مقام كانون سردفتران و دفترياران ، مصطفي قلي‌خسروي ،مدير اتحاديه مشاوران املاك، اشكان الماسي، مشاور حقوقي اتحاديه مشاوران املاك مهمان روزنامه قانون بودند تا در يك ميزگرد حقوقي پاسخگوي انتقادات وارده به اخبار موجود در فضاي ثبت اجاره‌نامه ها باشند.
اجازه دهيد با اين سوال شروع كنيم كه بر اساس عادت مردم براي عقد قرار دادهاي خود به مشاوران املاك رجوع مي‌كنند و اين عمل سال‌ها ست كه انجام مي‌شود قبل از هر چيزي مي خواهيم بدانيم چرا ازمردم خواسته شده براي عقد قرار دادها به دفاتر ثبت رجوع كنند؟
سيروس: اين يك واقعيت است كه بعد از انقلاب مراجعه به دفاتر مشاور املاك براي ثبت قرارداد اجاره و حتي خريد و فروش افزايش يافته و بعد ما شاهد اين رويكرد جمعي بوده‌ايم. براي توضيح دلايل افزايش اقبال عمومي به مشاوران املاك به صورت خلاصه بايد بگويم:
1- قبل از انقلاب در قانون مالياتي مصوب سال 1345 در بند «الف» ماده 32 اين قانون آمده بود كه دفترخانه‌ها بايد ماليات نقل و انتقال اسناد رسمي را بگيرند و به صندوق بريزند و فقط يك حق‌الزحمه‌اي براي اين دفتر خانه‌ها درنظر گرفته شده بود تا از ثبت قراردادها دريافت كنند.
2- در سال 59 هم 10 ماده از قانون ماليات‌هاي مستقيم را تغيير دادند كه طي آن مقرر شد اسناد رسمي و اجاره‌اي در زمان تنظيم مفاصح حساب مالياتي دريافت كنند .
3- البته در همان زمان در قانون پيش‌بيني شده بود براي كساني كه بالاي صدهزار تومان درآمد داشتند 15 درصد به عنوان جريمه در زمان تنظيم سند اجاره از آنها دريافت شود .
زيرا طبق روال عادي دفاتر اسناد رسمي با ثبت هر اجاره‌نامه يك نسخه به اداره دارايي مي‌فرستادند و مجبور به پرداخت جريمه هم بودند. وقتي مردم متوجه شدند با سند رسمي بايد يك ماليات و يك جريمه هم بپردازند و از اداره دارايي هم بايد مفاصح حساب بگيرند از ثبت اسناد رسمي رويگردان شدند. در كنار هزينه‌های رفتوآمد به دارايي و اداره ماليات هر هفته زمان به خود اختصاص مي‌داد.
4-در مواد قانوني مصوب 1376« قانون ماليات» مقرر شده بود اگر در صورت بروز اختلاف در بحث قرار دادهاي اجاره‌اي وجود دو شاهد باعث رسيدگي خارج از نوبت به شكايات در دادگاه خواهد شد. همين امر باعث شد سند عادي و سند رسمي در يك تراز قرار بگيرند. همين تأثير رواني كه سند عادي كه در بنگاه باشد چه در يك جمع عادي نوشته شود قابل رسيدگي است اين هم از عوامل تأثيرگذار اقبال عمومي به ثبت اسناد عادي شد.
5- از سال 68 هم هزينه ثبت را از 6/1 درصد به 3 و 5 درصد افزايش دادند سقف قرار داد تا 4 ميليون تومان 3 درصد و از 4 ميلیون تومان به بعد به كل پول 5 درصد حق هزينه ثبت قرار دادند.
اينها همه به اين معنا ست كه وقت و هزينه زيادي براي افرادي كه مي‌خواستند قراردادشان را در دفاتر رسمي منعقد كنند وجود داشت.اتفاقات بسياري براي اصلاح تنظيم اجاره براي كاهش هزينه‌ها و كاهش زمان انجام شد كه در نتيجه قرار شد مفاصح حساب در زمان ثبت اجاره‌نامه دريافت نشود.الان در رابطه با تنظيم سند اجاره در دفاتر ثبت اسناد اين‌گونه است كه افرادي كه به طور مثال مي‌خواهند اجاره‌نامه را تمديد كنند يا نمي‌خواهند به بنگاه املاك مراجعه كنند براي ثبت اجاره‌نامه مي‌توانند به اين دفاتر رجوع كرده و به عقد قرارداد ميان خود بپردازند الزامي نيست كه هم اين كار را انجام دهند فقط يك حق انتخاب است كه در صورت نياز نبودن به مراجعه به دفاتر املاك هزينه اضافي پرداخت نشود. كار ما تنظيم سنداست نه پيدا كردن مشتري اين در شرح وظايف ما هم نيست. آنچه كه ما دريافته‌ايم اين است كه 50 درصد مردم به بنگاه‌ها مراجعه مي‌كنند براي يافتن ملك و 50 درصد ديگر شامل مواردي چون تجديد اجاره‌نامه است.
الزام ثبت اجاره نامه‌ها در دفاتر اسناد رسمي تنش در جامعه ايجاد كرد
خسروي:بايد توجه داشت كه ما قبل از هر چيزي ايراني مسلمان هستيم و در مشاغلي فعاليم كه با يكديگر در ارتباط است هرچند اينها مي‌گويند ما نمي‌خواهيم جاي شما را بگيريم اما اگر بتوانند، با توجه به حمايت دستگاه قضا از كانون سردفترداران اين كار را انجام خواهند داد زيرا رئيس كانون سردفتران با اعلام خبر الزام به ثبت اجاره نامه‌ها در دفاتر ثبت اسناد رسمي يك سردرگمي و تنش در جامعه ايجاد كرده‌اند. اي كاش جناب دشتي اردكاني در اين ميزگرد حضور داشتند البته ما براي آقاي سيروس هم احترام زيادي قائل هستيم.
جايگاه معاونت قوه‌قضاييه بايد در راستاي ايجاد آرامش در جامعه باشد، از زماني كه من به اتحاديه املاك آمدم اين بحث‌ها مطرح بوده است اما ما امروز در روزنامه قانون هستيم كه وظيفه مقابله با قانون گريزي و گسترش قانون‌گرايي را برعهده دارد. آقايان سردفتران كه زير پوشش دستگاه قضاييه هستند، قانونمند نيستند. ما يك صنف فعال و قانوني هستيم. دانشگاه علمي كاربردي داريم. پروانه كسب داريم. اينها با برنامه‌ريزي بسيار ايجاد شده اند.
ابتدا به ما گفتند ثبت بايد به شما پروانه كسب بدهد كه 2 سال است عقب‌نشيني كرده‌اند و اين كار انجام نمي‌شود. قانون حذف ما مقرر كرده ما بايد با فني حرفه‌اي‌ها كار كنيم ما به خاطر نزديكي به ثبت خواستيم زيرنظر ثبت باشيم.به‌هرحال از قديم الايام همه مبايعه‌نامه مي‌نوشتند. كارشناسان ثبت هم كه حقوقدان هستند توان نوشتن مبايعه را داشته و دارند، وكلا هم مي‌نوشتند و مردم عادي هم در جمع خود مي‌نويسند.اگر عملي خلاف است بايد حذف شود و كار درست تبليغ شود. ما وظيفه داريم مراجعان را به دفاتر رسمي براي ثبت اسناد رسمي سوق دهيم و ما لازم و ملزوم هم هستيم. شما معتقديد مأمور وصول ماليات و عوارض‌ها شده بوديد و درست است و همين امر باعث دوري مردم شده بود. بعد يك شبه در مجلس مي‌رويد و مي‌گویيد مشاور املاك نمي‌تواند قرارداد تنظيم كند و ما به چه تلاش‌هايي موضوع را در مجلس منتفي كرديم. شما چراغ خاموش رفتيد و« تسهيلات معاملات» را درست كرديد. اگر مي‌خواهيم اين‌گونه باشد بايد با تعامل با هم تصميم بگيريم. وزارت دارايي، وزارت صنعت و معدن، شوراي اصناف كشور و اتحاديه و نماينده ثبت هم بيايد تا به يك نظر واحد برسيم.
ما كار دلالي انجام نمي‌دهيم
سيروس: كار من با كار آقاي خسروي هيچ ارتباطي ندارد ما كار دلالي انجام نمي‌دهيم كه ايشان منتقد حضور بنده در اينجا بودند فرقي ميان من و آقاي دشتي اردكاني وجود ندارد. من نايب‌رئيس و هم عرض با رئيس كانون هستم و حرف من حرف سازمان ثبت است و چيزي مخالف با منافع مردم نمي‌گوييم. بخشنامه مي‌خواهد كار مردم راحت‌تر انجام شود چه ارتباطي به املاك يا ساير بخش و سازمان‌‌هاي دولتي دارد. بخشنامه صادر شده يك شبه صادر نشده. يك سال‌و‌نيم روي اين بخشنامه كار شده است. بايد تاكيد كنم كه 35 درصد از پروانه‌هاي دادگستري‌ها را شكايت از املاك تشكيل مي‌دادند که ناشي از عقد قرار دادهايي بدون در نظر گرفتن ماليات و پايان كار يا مواردي از اين دست است يا قولنامه‌هايي كه در عمل قابل اجرا نيستند.يك مشكل اساسي در رابطه با ماليات اين است كه مأمور مالياتي كار خود را درست انجام نمي‌دهد كار را واگذار مي‌كند به زمان انجام معامله يعني طي مدت تعيين شده براي حضور در دفاتر اسناد رسمي براي عقد رسمي قرارداد ما فروشنده بايد از اين اداره به اداره ديگر برود. براي پرداخت ماليات و دريافت مفاصح حساب و اگر اعتراضي باشد رفتوآمد چند برابر مي‌شود. گاهي كار به
فسخ قرارداد مي‌رسد زيرا تخلفات زمان عقد قرارداد عادي مشخص نبوده است.
قانون‌گذار اين امكان را براي فروشنده قرار داد بدون نياز به دريافت مفاصح حساب بتواند قراردادش را با خريدار تنظيم كند. البته اين هم يك كار اضافه براي دفترخانه‌هاست زيرا بايد ارزش مالي ملك را تعيين كند تا بتواند حق‌الزحمه را دريافت كند زيرا مفاصح حساب وجود ندارد و كار سخت مي‌شود. املاك زياد راغب به اين كار نيستند فقط به نفع مردم است.
سوال: مگر كد رهگيري براي سامان دادن به اين مشكلات ايجاد نشده است؟
كد رهگيري يك مفاصح حساب جديد است
سيروس: يكي از مواردي كه مردم به دفاتر براي ثبت قرارداد مي‌آيند براي دور شدن از دردسر پرداخت ماليات در زمان عقد اجاره اي است كه هنوز كسب درآمدي از آن نشده است. زيرا براي كد رهگيري بايد ماليات‌ها پرداخت شود و در ابتدا گفته شده بود كد رهگيري براي مقابله با فرار مالياتي بود. اما الان اين‌گونه نيست ودر دفتر اسناد رسمي با مشخص 5 درصد از كل ارزش مالي ملك به عنوان ماليات كه زمان پرداخت آن را دوطرف معامله مشخص مي‌كنند بدون انجام كار اداري طولاني مدت، اين مبلغ با توافق كنار گذاشته مي‌شود تا بعدها پرداخت شود و معامله انجام شود. كد رهگيري يك مفاصح حساب جديد است كه به مردم تحميل شده است.
كد رهگيري يك بانك اطلاعاتي است
خسروي: سامانه كدرهگيري يك سامانه دولتي است كه با ثبت پلاك ثبتي هر ملك امكان سوء‌استفاده به شدت كاهش مي‌يابد زيرا زماني كه اطلاعات ملك را وارد سيستم كنيم مشخص مي‌شود كه آيا مالك ممنوع‌المعامله است یا خیر؟ يا ملك قبلاً فروخته يا اجاره داده شده است يا خير؟ و مواردي ديگر... اگر اين اطلاعات نباشد پله‌هاي دادگستري پذيراي بسياري از معامله كنندگان خواهد بود. براي ثبت كد رهگيري همچنين وجود پايان كار و استعلامات شهرداري، نداشتن بدهي تلفن و آب و برق از طريق اين سامانه مشخص مي‌شود. تاكيد مي‌كنم كدرهگيري فقط به خريدار و فروشنده كمك نمي‌كند. وزارت اطلاعات زماني كه نياز داشته باشد بداند يک شخص مشخص كه مثلا مفقود شده در كجا ملكي خريده يا اجاره داده به ما مراجعه مي‌كند، وزارت آموزش و پرورش براي ثبت دانش‌آموزان كد رهگيري اجاره‌نامه‌ها را مي‌بيند، نيروي انتظامي بدون كد رهگيري پلاك خودرو را نمي‌دهد و... فقط اگر ثبت با ما همكاري مي‌كرد شفاف‌سازي مي‌شد و ديگر شاهد تخلفات نبوديم.زيرا ما نيازمند ثبت اطلاعات ثبتي در اين سامانه هستيم كه متاسفانه با ما همكاري نشده است.
كد رهگيري ايجاد مالكيت نمي كند
سيروس: كد رهگيري هم يك بانك اطلاعاتي است و ايجاد مالكيت يا ارزش نمي‌كند كه الزامي باشد براي عقد قرارداد داشتن اين كد رهگيري اين توجيه كه مانع اجاره دوباره يا فروش مجدد به شخص ديگري شود در يك پروسه كوتاه مدت است . فردي كه در بنگاه اجاره داد، مي‌تواند بدون مشكل در دفاتر ثبت هم اجاره دهد بدون اينكه سيستم رهگيري كمكي به اين قضيه كند.بانك اطلاعاتي ثبت چه ارتباطي به وزارت بازرگاني دارد اگر هم داشته باشد در سطح كلان است كه مجلس با اين موضوع مخالفت كرده و مصوبه را ابطال كرده است.
كد رهگيري مانع بسياري از تخلفات شده است
سوال: يعني ثبت دوباره اجاره‌نامه با وجود كد رهگيري در دفاتر ثبت امكان‌پذير است؟
سيروس: بله چون جايي كه ثبت نشده است، بانك اطلاعاتي بنگاه‌داران زير نظر وزارت صنايع و بازرگاني است و سازمان ثبت زيرنظر قوه قضاييه.
سوال: اين مراكز هم با هم ارتباط ندارند؟
سيروس :نه ارتباط برقرار نشده به همين دليل اطلاعات مشتركي وجود ندارد.
خسروي: اما اگر شما با ما همكاري مي‌كرديد يا حداقل يكبار به دعوت ما پاسخ داده و به اتحاديه مي‌آمديد متوجه مي شديد ما هم تشكلي با تعداد زيادي حقوقدان هستيم كه بر اساس قانون عمل مي‌كنيم و كد رهگيري مانع بسياري از تخلفات شده است. كدرهگيري بي‌ارزش نيست اگر شما با ما لينك شده بوديد كارها سريع‌تر و با كيفيت بهتر انجام مي‌شد.
خسروي: ما نبايد مردم آزاري كنيم. ما به مشاور املاك گفته‌ايم بايد براساس قوانين ماليات را دريافت كنند در حالي كه وقتي مردم براي اجاره‌نامه به دفاتر مي‌روند ممكن است با مشكل مميزي مواجه شوند.
زماني كه فقط براي دريافت كدرهگيري افراد به دفاتر مراجعه كنند از آنها يك شيريني گرفته خواهد شد يعني هزينه بسيار كم ونه حق كميسيون عادي، معادل يك پنجم از يك چهارم حق كميسيون .
سؤال: در عمل اين‌گونه هزينه كم براي مورد كدرهگيري انجام مي‌شود؟
خسروي: بله. كار مشاوران املاك اعتباري است و اگر خلاف قانون عمل كنند به شدت برخورد مي‌شود.
سوال: قراردادي كه در دفاتر مشاور املاك تنظيم مي شود ا زنظر اعتبار چه تفاوتي با قراردادهای دفاتر اسناد رسمي دارد؟
خسروي: قرار دادي كه در دفاتر مشاور املاك تنظيم مي‌شود سندي عادي است. اما اسناد در دفاتر اسناد سند رسمي هستند.
35 درصد از پرونده‌هاي دادگستري‌ها شكايت از املاك است
سوال: اگر سند عادي يا رسمي دچار مشكل شود نحوه رسيدگي در دادگستري و اعتبار رسيدگي چگونه است؟
خسروي: طبق قانون 10 مدني هر قراردادي كه تنظيم شود لازم‌الاجراست مگر خلاف شرع باشد. سند رسمي مهم‌تر از سند عادي است هرچند 35 درصدي كه در رابطه با پرونده‌هاي شكايت از املاك بيان كردند مربوط به قبل از كد رهگيري است.
سيروس: يك قرار داد چه در ميان من و شما در يك برگ عادي باشد يا در يك دفتر املاك نوشته شود و همراه كد رهگيري باشد. از نظرمرجع قضايي عادي است. تأثيرش هر دو يكي است اما سند رسمي غيرقابل انكار است.
طبق ماده 73 قانون ثبت سند رسمي، هيچ مرجعي حق رد سند رسمي را ندارد و كسي كه اين سند رسمي را نپذيرد 6 ماه حكم انفصال از خدمت دارد.
در تنظيم قراردادها مطابق قانون عمل مي‌كنيم
خسروي: ما در تنظيم قراردادها مطابق قانون عمل مي‌كنيم و عادي بودن آن تاثيري در اعتبار كار ما دارد.
سيروس: ما فقط توصيه مي‌كنيم مردم اگر به دفاتر اسناد نيايند خود متحمل عواقب كار خود خواهند شد. وقتي پيش يك متخصص انجام شود مطمئناً مشكل قانوني در آينده پيش نخواهد آمد.
آزادي‌هاي قراردادي مردم فداي منافع يك سازمان شد
اشكان الماسي: در ابتدا بايد خاستگاه اين اختلاف را مشخص كنيم. 1 آذر 1390 تويسركاني منع انعقاد قرارداد در دفاتر مشاور املاك را بيان كردند كه مورد حمايت كانون سردفتران هم بود، در حالي كه اين امر باعث قرباني شدن آزادي‌هاي قراردادي مردم براي كسب منافع سازماني است. در حالي كه آزادي‌هاي قراردادي مردم را فداي منافع يك سازمان كرد، نكته حائز اهميت اينجاست كه كانون سردفتران در راستاي اهداف ثبت اسناد عمل مي‌كنند. ثبت هم كه زيرمجموعه قوه قضاييه است و كانون سردفتران مستقل بود. منافع دولتي و منبع درآمد دولتي ندارد بهتر است منافع شخصي خود را لحاظ كند. مشاوران املاك، تاجر حساب مي‌شوند در اين راستا آقاي دشتي اردكاني براي حمايت از منافع اعضاي خود اعلام كردند هزينه حق‌الزحمه ثبت اجاره‌نامه‌ها حداكثر 30 درصد حق كميسيون بنگاه‌هاست. اين به معناي ايجاد فضاي رقابتي ميان كانوني كه معتقد است وظيفه انجام اعمال حاكميتي دارد با بنگاه‌ها ست. اولاً كلمه حق كميسيون غلط است. از لحاظ حقوقي ما يك كميسيون داريم، يك دلالي داريم و يك حق‌الزحمه عاملي، كميسيون همان حق‌العمل كاري است در حالي كه مشاوران املاك دلال هستند پس توصيه مي‌شود به آقاي دشتي
كه در كلام خود حق كميسيون را اصلاح كنند.
حق دلالي يا كميسيون؟
سيروس: كلمه كميسيون در قانون تجارت آمده كه ماده 348 قانون مدني صراحت دارد كه در زماني كه دلال اقدامي نكرده نمي‌تواند حق دلالي دريافت كند.
الماسي: اجازه دهيد من نص صريح ماده 348 را بخوانم: دلال نمي‌تواند حق دلالي را مطالبه كند مگر در صورتي كه معامله با وساطت و راهنمايي او تمام شده باشد باب ششم هم باب دلالي است كلمه كميسيون بيان نشده است اما در باب هفتم نوشته حق‌العمل كاري (داخل پرانتز كلمه كميسيون) آمده است.
ثبت اجاره نامه‌ها در دفاتر رسمي هزينه كمتري دارد
سيروس: آقاي دشتي وقتي از 30 درصد صحبت مي‌كند براي مواردي است كه مردم به بنگاه‌ها براي آشنايي مراجعه نكرده‌اند. بحث ما رقابت يا كسب درآمد نيست، مواردي كه مردم بنگاه نرفتند نمي‌شود الزام كرد به رفتن به بنگاه، اين خلاف نظر و خواست كانون است. بنگاه مكلف است چه طرفين را با هم آشنا كرده باشد و چه نكرده باشد براي تنظيم قرارداد حق‌الزحمه يك چهارم از مالك و يك چهارم از مستأجر از مبلغ اجاره ماهانه را دريافت كند زيرا بايد ماليات آن‌را پرداخت كند كمتر از آن‌هم نمي‌تواند بگيرد. پس براي اين افراد مناسب‌تر است به دفاتر اسناد رسمي بروند تا فقط هزينه ثبت قرارداد را بپردازند كه بسيار كمتر از هزينه بنگاه‌ها ست.
دريافت كميسيون با مشاوره يا بدون مشاوره در دفاتر املاك؟
سيروس: متأسفانه مردم چه قولنامه بنويسند و چه ننويسند بايد كميسيون بنگاه‌ها را پرداخت كنند زيرا بنگاه مالك و مستأجر يا خريدار و فروشنده را با هم آشنا كرده است.
خسروي: ما در صورت نبستن قرارداد حق كميسيوني از مردم دريافت نمي‌كنيم. الماسي: وقتي قولنامه نوشته نشود بنگاه بر چه اساس و مدركي مي‌تواند حق كميسيون دريافت كند. بايد قراردادي مكتوب شود تا بشود كميسيون دريافت كرد. يك بحث در عالم ثبوت است و يك بحث در عالم اثبات. در عالم ثبوت ممكن است اين موضوع به ذهن وارد شود اما در عالم اثبات اين امكان وجود ندارد، حرف شما يعني فرض محال، محال نيست، است.
سؤال: اگر بپذيريم كه اين حرف درست باشد و مردم صرف آشنايي از طريق املاك بايد حق كميسيون پرداخت كنند و بعد قرارداد در دفترخانه تنظيم شود آن‌جا هم حق الزحمه پرداخت كنند پس منافع مردم در اين ميان چه مي‌شود؟
سيروس: خوب مردم مي‌توانند مانند 30 سال گذشته در دفاتر املاك ثبت قرارداد كنند و هزينه دفاتر رسمي را ندهند اين يك حق انتخاب است ولي عقد سند رسمي پيشگيري از بروز اختلافات در آينده است.
كلام آخر
سيروس: توصيه ما اين است كه قانوني كه از قبل وجود داشته است را به صورت پررنگ‌تر براي مردم نشان داده‌ايم و به حق انتخاب مردم هم احترام مي‌گذاريم. ما تسهيلاتي كه براي مردم ايجاد كرده‌ايم را رسانه‌اي كرده و مي‌كنيم تا مردم بدانند براي عقد اجاره‌نامه مي‌توانند به دفاتر اسناد مراجعه كنند كه هزينه بسيار كمتري هم برايشان دارد و اين شامل كساني است كه براي آشنايي با هم به مشاوران املاك مراجعه نكرده‌اند اين يك حق انتخاب است و الزامي وجود ندارد.
خسروي: مردم را ناآرام نكنيم اگر مي‌خواهيم تسهيلاتي براي مردم فراهم كنيم حق و حقوق ديگران را ضايع نكنيم سعي كنيم با جلسات مشاوره با همه سازمان‌ها و نهادهاي مرتبط با يك تصميم‌گيري منافع جمع را درنظر بگيريم. نبايد منافع جمعي را فداي منافع شخصي كرد. بايد جايگاه‌ها را ساخت اگر قانون روزنامه قوي باشد نيازي به بستن ساير روزنامه‌ها براي ديده شدن شما نيست صحبت ما هم اين است.
ارسال نظر